二手房买卖要“营改增” 来看看对你买房有啥影响

□大象融媒飞象队·东方今报特派北京报道小组

?今年5月1日，“营业税改征增值税”（简称：营改增）将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。此次全国两会上，国税总局局长王军在3月13日答媒体问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。那么，二手房交易会受到哪些影响呢？

“营改增”后的二手房交易

在营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营业税。去年3月份，营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上（含5年）”，调整为“满2年以上（含2年）”。

今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年）对外销售的，均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策，满2年（含2年）非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；满2年（含2年）普通住房，才免征营业税。

业内人士称，预计“营改增”后，个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策，每年都会对行业数据进行采样、测算，政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。

“营改增”后税负减轻

“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是在地税部门缴纳；“营改增”后，增值税要在国税部门缴纳，对征管有影响。

专家预测，个人二手房交易中，需要缴纳营业税的住房，税负变化还要看政策；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。

而个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法，仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元征税，税率若为5%，需缴纳增值税5万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。

在增值税条件下，若按简易征收办法，以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

二手房交易的十项税费

除了缴纳增值税，如今咱们二手房交易都要缴纳哪些税费呢?

一、契税：普通住宅：90平方米以下：1%;90~140平方米：1.5%;140平方米以上或是非普宅：3%;商业房或公司产权房：3%。

二、城市维护建设税：营业税的7%。

三、教育费附加：营业税的3%。

四、个人所得税：1.普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；2.2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%；3.5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

五、交易手续费：3元/平方米×建筑面积。

六、印花税：房屋成交总额×0.05%。

七、营业税：2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。住宅5年内：房屋评估总额×5.6%；5年或5年以上普通住宅无营业税。

八、土地增值税：普通住宅免征;非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。

九、房屋所有权登记费：80元，共有权证：20元。买卖合同公证费：买卖合同需要公证时才需缴纳，房屋成交总额×0.3%。

十、过户费用：

1.契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90~140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳(二套房按3%收取)；2.营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价的5.6%缴纳；3.土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳；4.个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳(房屋原值一般按上道契税完税额计算)；5.房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米缴纳；6.房屋所有权登记费：80元；7.房屋评估费：按评估额0.5%缴纳。

十二届全国人大四次会议第三次全体会议会前，国家税务总局局长王军接受媒体记者采访新华社发