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二手房买卖要“营改增” 来看看对你买房有啥影响

2016-03-15 06:37:21 来源: 责任编辑:

□大象融媒飞象队·东方今报特派北京报道小组

    ?今年5月1日,“营业税改征增值税”(简称:营改增)将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。此次全国两会上,国税总局局长王军在3月13日答媒体问时表示,这次“营改增”相比以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。那么,二手房交易会受到哪些影响呢?

 

    “营改增”后的二手房交易

    在营业税下,个人二手房买卖需缴纳5%的营业税,符合一定条件的住房买卖可免征营业税。去年3月份,营业税免征条件有所放松,从原来的“满5年以上(含5年)”,调整为“满2年以上(含2年)”。

    今年2月份,营业税政策进一步放松,除了北上广深,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)对外销售的,均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策,满2年(含2年)非普通住房,按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房,才免征营业税。

    业内人士称,预计“营改增”后,个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策,每年都会对行业数据进行采样、测算,政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。

 

    “营改增”后税负减轻

 

    “营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是在地税部门缴纳;“营改增”后,增值税要在国税部门缴纳,对征管有影响。

    专家预测,个人二手房交易中,需要缴纳营业税的住房,税负变化还要看政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。

    而个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

    在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法,仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元征税,税率若为5%,需缴纳增值税5万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。

    在增值税条件下,若按简易征收办法,以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。

 

    二手房交易的十项税费

 

    除了缴纳增值税,如今咱们二手房交易都要缴纳哪些税费呢?

    一、契税:普通住宅:90平方米以下:1%;90~140平方米:1.5%;140平方米以上或是非普宅:3%;商业房或公司产权房:3%。

    二、城市维护建设税:营业税的7%。

    三、教育费附加:营业税的3%。

    四、个人所得税:1.普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2.2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%;3.5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

    五、交易手续费:3元/平方米×建筑面积。

    六、印花税:房屋成交总额×0.05%。

    七、营业税:2011 年1月27日新通知规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。住宅5年内:房屋评估总额×5.6% ;5年或5年以上普通住宅无营业税。

    八、土地增值税:普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。

    九、房屋所有权登记费:80元,共有权证:20元。买卖合同公证费:买卖合同需要公证时才需缴纳,房屋成交总额×0.3%。

    十、过户费用:

    1.契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90~140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳(二套房按3%收取);2.营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价的5.6%缴纳;3.土地增值税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳;4.个人所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳(房屋原值一般按上道契税完税额计算);5.房屋交易手续费:按房屋建筑面积6元/平方米缴纳;6.房屋所有权登记费:80元;7.房屋评估费:按评估额0.5%缴纳。

 

    十二届全国人大四次会议第三次全体会议会前,国家税务总局局长王军接受媒体记者采访  新华社发

2016-03-15 06:37:21本文来源:责任编辑:

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