中原信托带您揭开“以房养老”骗局

    “以房养老”，这个概念大家可能都听过。国家试点的正规“以房养老”项目一般指的是“老年人住房反向抵押养老保险”，并只授权保险公司提供相关的产品。这种“以房养老”模式，简单说来就是老年人把自己的房产抵押给保险公司，但继续享有房屋的居住权等权利，并可以定期从保险公司领取养老金，待老人身故后，保险公司可以处置抵押的房产。不过此类形式的业务，目前开展上属于起步阶段，但“以房养老”这个概念，却成了许多骗子招摇撞骗的幌子。

    “以房养老”各种操作迷惑性很强

    村里有个骗子王二，想骗一笔钱。于是他找到了王老太，让王老太把她自己的房子抵押给李四，借一笔钱，然后把借来的钱给王二，他每个月给王老太利息。最后，王老太抵押了房子，钱也给了王二。王二没几天跑路了，李四来要账，要收了王老太的房子。这个看起来荒诞的故事，就是2019年暴雷的“中安民生”案例的极简要素概括。现实中，“王二”的各种操作迷惑性更强。

    1． “以房养老”变“押房借款”。中安民生会安排受骗老人，以房产为抵押，向第三方的机构或个人借款(下称“贷款人”)。借款的过程中，中安民生的工作人员，甚至会教老人一套说辞，谎称老人自己借款是用于经营用途。老人的房子抵押给了贷款人之后，中安民生如果不还钱，房产就有可能被贷款人收走。

    2.中安民生的人会控制住老人的借款账户，把贷款人打来的钱直接转给中安民生控制人的账户，购买中安民生的“理财产品”。此时，受骗老人通过抵押房子借来的现金，也被转入了骗子的账户，实际上受骗老人已经“房财两空”了。

    3.最后，中安民生会假惺惺地和受骗老人签署“投资理财”协议，承诺借款利息会帮老人垫付，每个月还给老人6%左右的“收益”，老人每月坐着等领钱就行了。当然，这些都是建立在“庞氏骗局”上的空头承诺，等到中安民生找不到新的资金来维持骗局，就彻底跑路了。

    中原信托来帮大家更好地识别骗局的本质

    由于骗子精心编织了各种光环，骗取了老人的信任，又通过复杂的借贷关系、合同文本，将骗局的线索埋藏在老人的知识盲点之后，造就了这种“你抵押房子，借钱给我”的荒诞骗局。对于这种骗局，对于缺乏专业知识的投资者来说，识别起来可谓困难重重。但是我们还是可以总结几个这个例子中违反常理的重点，来帮助大家更好地识别骗局的本质。

    疑点一：项目收益偏离常理

    这个案例中，受骗老人收到的收益并不高，只有6%左右，看似是一个可以实现的合理收益。但老人抵押房产贷款的资金，借款利息是年化24%左右，这部分成本骗子公司也是承诺承担的。这样加起来，骗子的项目需要有30%以上的收益才可以保证利息和老人的收益都可以兑现，这在真实的市场中是很难实现的。

    疑点二：既然是“以房养老”，为什么不要房子？

    通过我们之前举例的正规以房养老项目可以看出，真正的以房养老，是金融机构先支付老人定期的资金，并在未来获得老人房子的所有权，之后通过处置房产获利。但是骗子承诺的项目，一不要房子，二还要给老人提供投资收益，这种操作非常反常。为什么骗子并不想要老人的房子，而是让老人通过抵押房产贷款的方式，把房子变成现金呢？因为骗子如果拿到房子这种不动产，带也带不走，变现也不方便，不好实现他们卷款跑路的目的，只有把现款骗到手，才好脱身。投资者如果面对以房养老的项目，一定要看看对方最后是不是要获得房子的产权，以及在何种情况下才能取得产权。一定要抓住这个核心，不能让对方把房子轻易变现，不然对方的承诺将很难保障。

    疑点三：如果是合理合法的项目，为何要欺骗贷款人

    这个案例中，骗子要求老人在抵押房产时，提供虚假的借款理由，如借钱是用于经营企业、购买材料、用于消费等。如果项目合法，业务合规，为何这些公司要处心积虑地教老人说谎话呢？因为这些虚假的借款目的，不仅是欺骗他人，也为老人被骗后依法维权带来了许多障碍，法律很可能会支持贷款人收走老人抵押的房产。

    一般银行的房产抵押贷款，也是只能用于经营或消费的，不能用于投资，用贷来的钱去购买理财，属于违约，贷款人是可以提前终止借款协议的。

    当然，这些疑点可以帮助我们提高警惕，但骗子的手法总是层出不穷，最好的办法还是找正规的金融机构，找信得过的专业人士作为咨询顾问。不能因为合同文本复杂，自己不懂就不再深究其内容了。涉及大额资金，一定要看清合同，找人研究透条款，不给骗子留机会。

    最后，新出台的《中华人民共和国民法典》，新设立了“居住权”作为一项特殊的物权。未来房屋的所有权和居住权可以相分离，更加有利于真正的“以房养老”模式的实施。未来老人一定要牢牢把握住房屋的“居住权”，不让“老无所依”的悲剧再上演。②