麦田房产：7月北京二手房“触底盘整”，利好政策有望加快市场复苏

　　根据北京住建委官网数据统计7月份北京二手房网签9718套，环比上月下降16.3%，二手房成交量自4月份开始连续4个月下滑，和3月份相比下降56.2%，整体市场热度不高。

　　挂牌量下跌，但买方仍然占据议价优势

　　根据麦田房产监测数据显示，和6月相比，7月二手房挂牌量出现下降，环比上月下降1.28%。7月挂牌量下降，主要有两个原因：一是7月新增房源量减少，和前几个月相比下滑明显;二是当前市场成交周期拉长、价格达不到预期，部分业主下架房源或者由售转租。

　　虽然在售房源总量近几个月连续上涨的势头中断，但由于成交量下行，买方仍然占据议价优势，和上月相比，7月份议价空间扩大0.54个百分点，为年内最大，和今年2月份相比，扩大2.18个百分点。

　　置换链条不畅，改善房源成交占比下降

　　从各区域市场表现看，和2、3月相比，北京几乎所有的区域二手房成交量都出现了明显下滑，一些区域下滑甚至超过50%。从麦田业务覆盖的区域来看，和3月相比，万柳、北苑、亚运村小营等区域成交下降比较明显。

　　7月份，像回龙观、天通苑等刚需比较集中的板块成交量依旧排名前列，而像万柳、望京等改善区域的成交排名则出现明显下滑。一是优质板块的业主价格预期相对更坚挺，买卖双方价格预期差距大;二是在下行市场中，成交变慢后，很多需要“先卖后买”的客户因手中房子成交周期拉长而导致换房需求延缓，使得市场改善需求受到抑制。

　　体现在成交上，就是当前北京市场总价1000万以上的改善房源成交占比和前几个月相比有所下降，而600万以下的刚需房源成交占比在上升。

　　未来走势：利好政策预期或加快市场复苏

　　进入7月下旬之后，楼市重磅消息频发，多部门对房地产密集表态，不断释放积极政策信号：

　　7月24日，中央政治局会议在部署下半年经济工作时表示，要适时调整优化房地产政策;

　　7月27日，住建部提出要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;

　　7月29日，北京市住建委表态，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展……

　　当前市场正处于“触底盘整”期。市场仍然处于观望、价格博弈这样的阶段。7月份，新增客户量、带看量、实际签约等这些衡量市场活跃度的核心指标走向平稳并没有出现明显好转迹象。如果实质性利好政策能够尽快出台且力度大，将会加快市场复苏的进程。