新一波楼市调控密集出台 谁是最大受益者

     ▶限购、限贷、“认房又认贷”……最近，这些词刷爆了许多人的朋友圈。3月17日下午，北京市相关部门宣布新一轮北京楼市调控政策，非普通二套房首付提至80%，政策力度堪称全国最大。一觉醒来，广州、郑州、石家庄、长沙又出招了。据媒体统计，近半个月已有22个市、县、区加码楼市调控。

    □东方今报·猛犸新闻

    首席评论员 李长需

    这轮调控带有预防性质

    与上一轮调控相比，此轮调控有什么不同？

    梳理去年“9·30”新政的背景，不难发现，在去年，1~9月的中国楼市可以用“一片红火”来形容，不仅北上广深的房价呈现出“量价齐升”态势，而且以“楼市四小龙”为代表的二线城市也“供需两旺”，甚至廊坊、昆山、东莞等三四线城市也迎来久违的繁荣。楼市大幅回暖还加速了房企对优质城市的土地抢夺，前三季度“地王”频出。直到“9·30”新政开始后，28个城市被“限购限贷”，发改委等也对房企融资条件进行了限购，中国楼市才开始显著降温，主要城市的成交量也出现了显著下行。

    从中我们不难发现，上一轮的调控是在房价大涨之后才采取的限购限贷；但此轮与上一轮明显不同，就是房价还没有大涨，是提前预防性的限购，主要是为了防止未来几个月再出现新一轮的上涨。用经济学家李稻葵的说法就是，“好比发烧前赶紧吃一颗阿司匹林”，提前防止“发烧”。

    为什么提前预防？从3月18日上午国家统计局公布的2017年2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据不难看出端倪。数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格指数中，仅12个城市房价下降，56个城市房价上涨，2个止跌。观察前6个月的数据，房价上涨的城市数量总体上是处于减少态势，但2月份有明显增加，比1月份的45个城市增加了11个。房价下降的城市减少了，上涨的城市却突然增多了，这意味着楼市有普遍上涨的苗头，因此就有了本轮“调控潮”的背后逻辑。

    楼市调控要防范金融风险

    从此轮的限购限贷城市来看，多是一二线楼市销售热点城市，且这些城市都是房价相对较高的城市。为什么要先调控这些城市？

    记得去年国际某著名专业机构公布了一份2016年度《全球住房负担能力调查》报告（不含中国大陆城市），列出的10个“全球房价最难负担城市”（各自的房价收入比），位居第一的是香港为19.0，第十名的是澳大利亚某城市为9.3。而同样的方法计算与同期的中国大城市相比，北京、上海和深圳的买房负担分别为33.2、31.9和33.5。这比号称“全球房价最难负担城市”的香港还高出了70%以上。随意抽取的杭州（15.7）、青岛（13.2）和南京（18.3）城市居民的房价负担，都比“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼（房价收入比为12.2）高。这也是2015年国内这几个城市住房负担比较。若是拿这些城市去年房价暴涨后的结果再比，不知道又该让人如何目瞪口呆了。

    与“高房价”同样值得关注的是“高库存”。1月10日，国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上就指出，这是中国房地产市场的主要矛盾。高房价和高库存，这两个本来南辕北辙的东西却成了主要矛盾，这也体现了中国房地产市场的严重分化，而且这种分化还将加剧。

    一方面，在去年10月持续调控之后，到目前仍有部分城市存在房价反弹性上涨压力。这些城市的房地产市场存在较大的金融风险隐患，并且对全国房地产市场和全国金融体系稳定都具有决定性作用，需要高度警惕和控制。另一方面，不少三四线城市仍然存在大量的库存，需要积极想办法来化解高库存带来的金融压力。

    事实上，中央经济工作会议已对房地产调控指明了方向，正像不少专家所表示的那样，“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为2017年房地产行业的政策新基调。

    三四线城市受益于调控溢出效应

    在今年的政府工作报告中，特别提出“目前三四线城市房地产库存依然较多”。从报告提出的房地产总的策略是“因城施策去库存”来看，其中的“去库存”主要还是三四线城市及县城的去库存问题。在去年的政府工作报告中，同样提到了“因城施策化解房地产库存”，但去年三四线城市和县城的去库存问题解决得并不好。

    根据国家统计局的数据显示，2016年全年商品房销售15.73亿平方米，比上年增长22.5%，这显示全国楼市整体去库存效果明显。然而，一二线城市约占全国库存规模的20%，新开工面积和土地购置面积去化月数分别为10个月和16个月，三四线城市则分别为20个月和51个月。也就是说，本来不需要去库存的一二线城市提前实现了去库存，而真正需要去库存的三四线城市库存量依旧比较大。

    对三四线城市的去库存问题，除了政府工作报告作出了安排，相关部门也作出了不少表态。比如银监会副主席王兆星表示，日后将采取差别化的房地产信贷政策，其中对于一些房地产库存过大的三线、四线城市，在信贷上也要给予考虑。

    从市场表现来看，今年1~2月，三四线城市房市有回暖趋势。根据国家统计局70城房价数据显示，热点城市房价基本涨停或回落，三四线城市新房价格近几个月保持上涨趋势。中国指数研究院的数据也显示，2月末，三线城市同比增长35.84%。三四线楼市超预期回暖，最大的激励因素有两个:热点楼市辐射和溢出效应，去库存政策在降低成本和鼓励消费上的刺激效应。

    三四线如何加大去库存

    分析三四线城市超预期回暖的因素，不难发现还是很有局限性的。就目前三四线销售火爆的城市主要分三类：第一类，就是大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价溢出效应，以及去库存政策。像珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门等地，2015~2016年累计增幅多在80%以上； 第二类，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激和农民工回流或农民工进城购房，加之基数小影响。比如湖南的邵阳、怀化、永州、岳阳、衡阳等；江西的萍乡、宜春等。第三类，自然环境较好的海南等三四线城市销售火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加等。此轮调控出台，相关城市尤其是大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市将会得到更多的溢出效应。

    与销售火爆的三四线城市相比，还有一些三四线城市潜在库存依旧较大，特别是西部和北方。这些地方和全国三四线城市已批未建部分也不容小觑。比如仅2016年，300个城市中，三四线城市土地成交量为4.94亿平方米，占比达57%。

    在目前全国楼市区域分化空前，已经进入城市化“下半场”的今天，更需要因城施策。比如，对特大城市周边或都市圈内三四线城市来说，去库存要发挥“1小时都市圈”的辐射带动作用，增强三四线城市与特大城市或城市群内中心城市之间人流的疏导；比如，对中东部地区来说，要发挥高铁扩大楼市半径的效应；同时，借助通信等领域“降成本”、公共服务“补短板”发展共享交通打通通勤“最后一公里”，培育中部城市群，提高中心城市（如武汉、郑州、合肥、长沙）等对周边小城市的辐射力等。

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