门槛更高 郑州新限购时代怎么用“房票”

     ▶郑州限购政策再度升级，对郑州楼市有怎样的影响？

    ▶无论对刚需族还是改善购房者而言，买房子更“难”了，怎样珍惜手中的购房机会呢?

    对哪些楼盘影响较大？

    2017年2月初~2017年3月17日，郑州最幸运的开发商当数万科，这期间这家公司开盘了一次万科大都会，两次万科城6期，一次万科紫台，合计销售额22亿元左右，外地客户贡献最少10个亿，其中万科大都会还是2月份销冠。

    由此可见万科真的是老狐狸，这家开发商在把握市场节奏方面真的是很厉害，值得郑州所有地产商营销总监学习。

    在这期间最受益的盘还有华瑞紫韵城、麟起城、鑫苑、正商中州城、正弘中央公园、恒大悦龙台、正商善水上境等。

    没踩准点的是永威城、锦艺四季城，当然锦艺四季城是证不全，但永威城硬是往后拖了一周开盘，结果踩上地雷。

    其实郑州春节后也就是从2017年2月12日~2017年3月17日，有存货的刚需盘销售都不错，有个别楼盘还涨价，其销售不错最重要原因就是有外地户口可以通过补缴社保购房。

    有专家认为，补社保政策封死外地购房者，对郑州偏刚需或刚改的楼盘影响最大。

    比如永威城、万科大都会（尾盘）、鑫苑国际新城、融创珑府、永威西郡、锦艺金水湾、锦艺四季城、建业花园里、融创象湖一号（刚改）、永威森林花语（刚改）等。

    这些楼盘销售量可能会下降。

    另外，对纯改善盘和豪宅影响有限。比如即将上市的融创大河宸园，其前期入会客户约超过一半是金水区客户，地市客户仅占2%左右，所以3月17日的政策对这样的楼盘影响较小。对鸿园、正弘瓴、恒大悦龙台、荣盛华府、北龙湖雅居乐等豪宅项目影响也有限，这些楼盘客户主力军还是东区和金水区客户。

    郑州房价会降吗？

    对于大家最为关心的房价，新政又会有什么影响呢？

    根据克而瑞发布的数据，2月份省内购房者为57.31%，省外购房者6.43%，郑州市内购房者为36.26%。非郑州户籍的购房人群占到了购房总人群的63.74%，当这部分人群被限制之后，郑州楼市的成交量会有大幅度的下滑，价格在短期内也有一定的下跌空间，只是郑州的外来人口每年在上涨，城市扩容速度也非常快，未来房价长期依然呈上涨态势，长期看房价上涨预期不会变。

    不过，专家也认为，3月17日政策将大大缓解刚需盘和刚改盘的涨价冲动及新盘预期，开发商通过观察此政策对销售量的冲击，不敢贸然涨价和提高开盘价预期。

    具体来说，一方面，房价上半年降的可能性不大，因为决定市场的最关键因素一定是人口和土地供应，现在郑州市利好较多，发展风头正劲，流入人口减少不现实。限购升级会拦住一部分客户，但是也只能拦住一时，该买还会买，只是需要等一段时间罢了。

    另一方面，涨价更是不会被允许，这是政治和政策决定的。郑州去年底集中供应6500多亩住宅用地，这些土地要变成真正有预售证的房子还得半年多的时间，另外还有很多项目由于限价无法预售备案，所以从短时间看，供求变化不大，它所带来的积极效果会在下半年开始显现，只要挺到下半年，等新盘大量上市，市场供需就会稳定下来，价格压力也才会被释放。

    现在我们该怎样出手买房

    郑州此次限购升级，刚需很受伤吗？

    专家认为，其实也不必过于在意，从现在起开始积极缴纳社保和个税，满两年即可，2017~2018年上半年的市场，大概率上，价格是稳定的，目前是政策要求，未来是供需决定，有2016年到目前的12000多亩已供应住宅土地顶着，郑州房价在1年半以内就不可能作怪，刚需不必太过着急。

    刚需都不必过于在意，改善用户就更不必担心过多，下半年再看市场即可，不要在供小于求的时候去着急，而应在供大于求或平衡的时候再去看，机会更多。

    而对于投资客，为什么一定要紧盯住宅？为什么一定要紧盯郑州？为什么一定要紧盯2017？投资嘛，思路要开阔一些。

    目前，包括郑州在内的楼市热点城市，调控意图就是把投资客造成的房地产泡沫挤出去。控制热点城市的房价涨幅，然后在三四线城市完成去库存。

    也有人大胆预测，接下来郑州的绿博片区、荥阳、南龙湖等楼市将会热起来，河南省内几个地市楼房也将会好起来，比如平原新区，比如洛阳、开封、新乡、许昌。

    专家认为，市场火爆时购房难，趁市场没那么火爆才能选到好房子，手里有房票的利用这个机会好好选选，切莫再错过这次较佳的购房机会。

    郑州3月17日封死补缴社保购房这条路，是非常正确的决定，它有利于手里有房票的购房者冷静买到好房子，如果这部分购房者还依然认识不到这是好机会，后悔的日子将在今后伴随你的一生了。

    也有资深看房客表示，有郑州购房资格的，就选在限购最严的地方出手，因为现在最宝贵的是购房资格，好钢当然要用在刀刃上。手里没郑州购房资格的刚需族，在不限购的地方买房，要把交通、房价等因素做一个综合考量，当然，拿定主意后越早买越好。网上有个段子不是说：“买房时回家考虑四五天，回来少个卫生间。”

    ■热点答疑

    郑州楼市调控

    会不会再次升级

    1.限购范围会不会扩大？

    观察市场，还是有一些信号的，如果绿博、荥阳东和龙湖近期涨得不少，他们纳入限购的可能性就很大，毕竟例子在那里摆着的，南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，北京可以把环京纳入限购范围，为什么郑州不能？不过依郑州历年的限购政策看，很少实施过城郊范围的限购。

    2.二套房首付比例和利率会提高吗？

    目前郑州限购区内首套首付30%，二套首付60%，比例已经不低，首付再次提高的可能性不大。在限购升级的趋势下，利率有可能提高，毕竟现在贷款利率还是9折，不过，这个调控牵扯到人行，不是郑州市地方政府能够单独执行的。

    3.社保个税门槛会不会提升？

    按照此前升级的限购政策，郑州不但在限购区域内，将180平方米以上住房列入限购范围，还规定非郑州户籍家庭，在本市购买住房时需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。按照广州“3年变5年”的思路，郑州也不排除此类政策。

    4.正在交易的人会有什么影响？

    新政策出台意味着购房者要承受更多的政策不确定性，按照以往经验，是否按照新政策执行是以网签为准，如果完成网签，可能不受新政策影响。

    综合郑州楼市、房东俱乐部、郑州地产等

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