冰与火之歌 郑州市房地产2016年度市场报告

     1月14日，由中房研河南主办的河南省首届成品住宅高峰论坛在郑州举行。论坛上，地产研究机构克而瑞发布了郑州市房地产2016年度市场报告。

    “郑州楼市去年上演了冰与火之歌。”克而瑞信息集团河南区域总经理赵爽预计，信贷手段会成今年调控主要手段，中小房企业或抱大腿或抱团取暖，规模房企谨慎扩张。从长远来看，郑州有政策红利、资本红利、人口红利，未来发展预期良好。

    □东方今报·猛犸新闻记者 路治欧/文图

    2016年郑州地产关键词

    涨——万元时代

    8月份，郑州房价涨幅位居全国第一，连续4个月进入全国涨幅榜前三。

    售罄——无房可卖

    前三季度累计开盘140次，同比+33%，推量同比+69%，去化量同比+135%，去化率同比+39%，去化周期2.5月，供求失衡。

    “得房率”——名词新义：得到房子的概率！

    地王——全年14个地王

    东区地王6个，经开区6个，金水区1个，白沙1个。北龙湖区域金茂地王地价4184万/亩，楼面价36915元/㎡。

    “黑天鹅”——郑纺机地王

    楼面价高出周边房价，加剧郑州楼市三季度的疯狂。

    无证开盘——无证开盘 42%

    前三季度，开盘总货量30145套，无证开盘货量12519套。

    国家中心城市——大郑州梦想

    政策红利、资本红利、人口红利带来城市未来发展新机遇，空间巨大。

    抢滩——百强房企已入驻32家

    2016年网拍163宗经营性用地（含城改）。最多一次21家企业参与竞争；最长一次636轮竞价；最久一次经历11个小时；全国前十强房企已全部进入，百强房企已入驻32家。

    “野蛮人”——代表：K2地产

    打破郑州城中村地块“底价成交”的模式惯例。

    调控——史上最严

    四季度，郑州迎来限购、限贷的调控“三级跳”。

    腰斩——调控首月成交下降44.92%。

    9月商品住宅成交189.69万㎡，10月成交104.45万㎡。

    熔断——抑制地王

    控地价，限房价，复垦券。

    行政监管——多部门联合执法

    郑州数十家售楼处收到查处通知。

    维权——2016年维权事件达80次之多

    交房维权，没交房也维权；购房者维权，开发商也维权。

    停工——治霾影响

    据不完全统计，2016年郑州市施工项目被强制停工5次+，累计停工周期达到3个月+。

    北龙湖——地王窝

    2016最热点区域，受政策影响最大片区，未来形势扑朔迷离。

    郑州市房地产年度市场报告（2016年）

    一、城市占位分析

    城市能级：郑州是二线中等发达城市，是二线城市第二梯队，处于快速发展期。

    市场容量：2016年土地成交建面全国第1，城市市场红利充足。

    市场价格：进入万元以上城市集群。2016年住宅价格每平方米10525元，增长率11.21%。近5年住宅价格复合增长率7.0%。

    二、土地市场分析

    土地供应：2016年增幅明显，达13475亩，增长51%，城改用地占比超八成。

    土地成交：成交量9358亩，同比上涨20%，城中村和住宅用地占比达七成以上。

    土地价格：非城中村用地稀缺，地王频出。城中村用地2016年打破底价成交规则，全年有20宗地块溢价成交，最高溢价率达414.1%。

    市场特征：2016年新进驻郑州的外企17 家，储备土地4908 亩，未来上市面积823 万㎡。郑州已累计进驻外企36 家，储备土地19551 亩，未来上市面积1885 万㎡，意向进驻未落地 15 家。

    三、整体市场分析

    整体供求：2016年市场热度较高，各物业成交上涨明显，其中，住宅供应1200万㎡，同比增长15%；成交1461万㎡，同比增长60%。

    整体存量：2016年商品房整体去化周期下降到12个月健康线以内；住宅压力最小，年底时去化周期4个月；办公有2年去化周期，商业依然处在严重危险期。

    整体价格：2016年商品房价格小幅增长，住宅带动作用明显，商业均价出现下滑，办公价格保持与去年平衡。

    四、二手房住宅市场分析

    市场规模：二手房市场份额稳步提升，全面成交734万㎡，为一手房成交面积的50%。

    市场价格：2016年，二手房成交均价为每平方米9347元，2012年以来每年每平方米增长1000元左右。

    价格结构：受户型面积和房龄因素的影响，低价房源市场占有率高，单价8K-9K，总价60万~80万占比最大。

    产品成交结构：一房、三房为成交主力，90㎡以下占比过半，需求集中。

    2017年市场预测

    政策：短时期内调控松动的可能性较小，较以往调控不同的是行政管控力度加大，致使房企的节奏滞缓，流程难度加大，现金流考验加剧。

    提醒：2017年，信贷手段会成为调控的主要工具，中小企业或抱大腿或抱团取暖，规模房企谨慎扩张。

    供应：2017年住宅新增面积供应预计1302万㎡，2016年底存量437万㎡，累计上市面积将达到1700万㎡，限购下购买力减弱，市场去化压力增大。

    提醒：局部区域及版块市场供应高危，竞争红海，营销节奏尽量错峰。

    价格：2017年住宅价格分化加剧，受库存影响，刚需项目价格浮动不会太大。受调控影响，高端项目价格面临考验。

    提醒：近郊区域对刚需客户的分流非常明显，主城区项目应对价格增长保持理智；改善类项目需求略有抬头，需要在产品创新与营销渠道中寻找出路。

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