分化整合将加码 楼市下半年看点多

    上半年，在政府和企业的共同努力下，楼市逐渐出现了回暖的气息，但仍旧有企业尚未完成既定的目标。而能否决胜全年，关键在于下半年的市场和政策。有专家表示，下半年房企的分化或将加剧，去存量仍是各企业必须面对的首要问题。□东方今报记者 李少伟

    【上半年】城市扩张、政策增多 楼市出现供需两旺

    2015年上半年的郑州，楼市供销两旺，价格平稳上升，市场回暖趋势明显。这样的销售情况是房企所乐见的，也是政府、行业共同努力的结果。

    从今年2月3日起，政府相继公布和出台了十余条与房地产有关的政策，这其中包括人们关注的不动产统一登记制度、房产税立法推进、住房公积金改革、取消“9070”限制等，这些政策如同一剂剂强心针，给郑州楼市带来了诸多变化和刺激。

    与此同时，受城市发展及人口流动等因素的影响，郑州房地产市场上改善型需求明显增多，这也对各项目的产品开发和项目规划提出了新的要求。

    ◎城市开发重心外移  区域属性定位愈发明晰

    随着城市快速扩张，主城区发展空间越来越受到限制。今年以来，三环以内城中村改造及批发市场外迁工程进入尾声，三环与四环之间的区域，已成为房地产开发的“主战场”。

    从今年市场销售不错的楼盘来看，热销的项目往往位于三环与四环之间。随着更多城市功能的外溢，预计未来环外区域发展会更加迅速。

    ◎刚需仍是市场主体   改善型需求逐步释放

    作为外来人口较多的城市，郑州的整体商品住宅市场刚需属性仍相对明显。目前，郑州市场上90㎡以下的刚需产品占比在50%左右，而热销的项目中，刚需类项目也占了相当大的比例，这足以说明整体市场仍以刚需为主。

    而合理的改善型需求在往年被政策相对压制，随着市场逐步发展和政策的松绑，改善型需求将逐步释放，未来郑东新区（龙湖板块、高铁板块、杨金板块），惠济区（黄河板块）将成为改善型项目主要供应区域。

    【下半年】市场、政策回暖 房企分化将加剧

    经历过上半年的刺激和酝酿，今年下半年房地产的形势到底怎么样？

    河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰在河南省房地产商会举办的“2015上半年河南房地产市场形势报告会”上表示，下半年楼市回暖的预期仍存在，国家宽松政策可能还有一定的空间。

    ◎分化加剧

    去库存仍是主基调

    李晓峰强调，虽然目前来看，市场情况正在回暖，但今年下半年去库存仍是主基调。

    目前，郑州的房地产项目待售面积在减少，但并非没有去库存压力。实际上整个市场上待售的面积仍然非常庞大，所以今年下半年，房企们仍处于痛苦的去库存阶段。在这样的背景之下，尽管政策在回暖，但分化将会进一步加剧。

    他解释，在今年上半年房地产市场已经出现了分化，比如一二线城市在分化，不同的业态间也在分化，下半年市场的分化还将进一步加剧，并将在业态走势、区域、企业、主题、融资模式、新房和二手房交易量等方面逐渐体现。

    李晓峰还表示，上半年包括今年下半年政策回暖是主基调，下半年市场将会继续回暖。但在整体回暖的同时，有些指标是好的，有些指标在继续恶化，在整体回暖的同时，结构性的分化将会进一步加剧。

    ◎整合资源

    更整合自身优势

    深圳世联行地产顾问股份有限公司集团战略顾问事业部总经理杨文斌对于李晓峰的观点很是认可。在报告会上，杨文斌谈到了下半年的发展趋势，他用了两个词：分化和整合。

    杨文斌表示，目前中产阶级已经成为新的消费主力军，房地产资产化时代已来临。此时，市场在发生着巨大的变化，市场的集中度正在提高，这对于企业的资源整合能力及适应能力有着更高的要求。

    而随着城市分化的加速，企业在选择城市时也要更多地考虑，因为此时选择比努力可能更重要，不是所有城市都适合企业特点。

    提起整合，杨文斌有着更深层次的理解。

    “企业不仅要整合资源，更要整合自身的优势。”他表示，目前许多房地产企业都在做资源整合，做跨界，但是企业往往没有考虑到利用自身的资源来做跨界。但是，每一个行业都需要专业性的知识，需要用擅长的人才及团队来进行规划和发展，这与房地产行业需要专业性的人才来做是一个道理。

    如今，资源整合已经成为市场的大趋势，企业之间的竞争更倾向于如何更好地整合各种资源，让各种资源为己所用，这是行业未来发展的主要趋势。杨文斌举例，比如，一家商业地产开发商要去做旅游地产，那么即便是全国性大型商业地产开发商，也没有专业做旅游地产的企业更有优势，不如与专业的旅游地产企业合作，走专业化道路，未来的发展可能会更好。

    ◎80后、90后成市场主流 产品规划理念要更新

    对于目前的市场主流，杨文斌也有研究。

    据他所在机构统计的数据显示，80后和90后占房地产整个行业客户的比例大概为67%，这代表着房地产企业的房子三分之二都卖给了80后和90后。80后、90后买房和60后、70后买房，有着许多区别。

    杨文斌说，60后、70后买房会首先看房屋的实用性及户型布局，特别是女主人一进来的时候首先看的是厨房，但是90后不是这样。

    很多90后购房者一进样板间首先看卧室，卧室是否好玩，空间布局是否有意思。有些人回到售楼处后才想起来问置业顾问，那个房子有没有厨房？这是80后、90后，一旦有些细节打动了他们，那么他们买房的决定也会下得很快，甚至于可以立马下单。“所以如今房企们的客户在改变，产品设计的思维也要改变，这样才能跟得上市场。进一步说，接下来的时期，往哪个方向设计产品比怎么卖产品，选择如何营销更重要。”杨文斌如是说。

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