郑州土拍规则再调整 报价最接近房价平均值者为竞得人

    2月7日，郑州土拍市场再出新政：“熔断后，按报价最接近房价平均值原则确定竞得人”。事出有因，新政或许针对的就是年前“1元房价”事件。

    关于新政，有业内人士质疑：如果熔断后，同时出现多个接近房价平均值竞拍人，政府又该怎么办？□东方今报·猛犸新闻记者 肖萌

    新通知“六点”值得注意

    2月7日，一则事关土地网拍竞价的文件，出现在郑州市政府网站上。“又变了。”这是多名房企开发负责人看到这则重磅消息后，向记者的“吐槽”。

    《关于进一步做好国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》，这则通知的标题很长，但内文堪称“短小精悍”，要点一目了然。

    综合来看，此次郑州市发文，对郑东新区和经开区的宅地出让进行规范，内容共计有六点值得注意。

    一是这两个区域宅地出让前先确定综合房价最高限价；二是确定房屋成本指导价；三是一次性竞综合房价时按照最接近房价平均值的原则确定竞得人；四是竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价；五是通过“限地价、竞房价”方式取得土地建设的项目，将来要在严格监督下公开面向社会销售；六是具体实施细则由这两个区的管委会制定。

    公平、公正等字眼堪称这则通知的“核心”。值得注意的是，“熔断后，按报价最接近房价平均值原则确定竞得人”这个要求，则是在郑州土拍的历史上首次出现。

    “1元房价”事件引出新通知

    我们回到2016年10月31日，当时郑州市政府办公厅发布了《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》的通知，提出对于市内五区和高新区，在竞买人报价达到熔断价后，采取竞最高房价的形式进行，所报价格最接近该平均价的竞买人为竞得人，所报价格为地块最终成交价；对于郑东新区和经开区，在竞买人报价达到熔断价后，采取一次竞综合房价方式确定土地竞得人，综合房价最低者为竞得人，熔断地价为土地最终成交地价。

    记者注意到，当时的要求是“熔断后，综合房价最低者为竞得人”，而如今变成了最接近“房价平均值”。

    事出有因。在今年1月22日，郑东新区5块住宅用地网挂出让时，出现了1元/平方米成交的综合房价报价，还有综合房价仅比楼面价每平方米多2元的成交报价等。

    紧接着，当天夜里，郑州市国土资源局等部门发布通告，指出这5块地综合报价异常，属于恶性竞争，涉嫌违法，暂停其出让后续工作。同时，郑州经开区6块住宅用地原定于2月8日与2月17日出让，也因故暂停出让。2月6日，郑州国土局再发公告，原定于8日出让的中原区4宗地块，也中止出让。

    规范市场还是应急之策？

    政府出招，阻断“1元房价”事件的发生，更细化了土拍过程和规范。在部分业内人士看来，这次的招数能够为当下郑州房产市场起到规范作用。

    “地价熔断后，限房价考验房企竞拍土地时的智慧。毕竟高地价买地，卖不出利润，就会遏制房企无序抢地的乱象。当然，此时政府为稳房价忍痛让利卖地，也是迫不得已。”王牌智库首席专家上官同君说，当前房企两极分化已见分水岭，一批有品牌、有实力、有团队、有土地储备的大房企会做大做强，中小房企将逐渐被淘汰退出市场。

    河南财经政法大学房地产学院教授刘社认为，频繁调控都只是应急之策。

    “类似于限购限贷的政策就不可能长远，等到楼市稳定后政策就会放松，而放松后房价就会再涨，然后政府再调控……”刘社认为，稳定房价根本还是增加土地供应，如果经常批量投放土地，这种情况肯定会缓解。

    对于此次通知的出台，刘社也提出了疑问：“在土拍熔断后，如果有几个开发商竞房价时都直接达到了平均值，这时候政府怎么办？”

    在刘社看来，之所以曾出现“1元房价”的土拍现象，是有房企对于当下土拍规则不满意，而根据当时政策故意为之。

    “因为开发商就知道1元/平方米的结果政府肯定不会同意，肯定会就此修改政策，而且有很多开发商认为政府如今对于楼市不是宏观调控而是微观调控，管得太细微了。但当前情况不细微又不行。”刘社说。

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