细数千亩大盘 哪个才是香饽饽

 ▶主城区越来越大，千亩却越来越少。业内一致认为，随着城镇化步伐加快，城市框架的拉大和规划的统一，造成土地价值翻番的同时，市场上将很难出现千亩大盘。

    ▶在房地产市场，千亩大盘一般距离主城区较远，开发时间长。但这一类型的房地产项目大都偏向改善型购房者，生活环境优美，但配套设施不健全。

    ▶不过，有的千亩大盘的升值潜力是巨大的，在开发企业良好的运营下，前期购房者无论是自住还是投资，都是不错的选择。

    □东方今报·猛犸新闻记者 牛犇

    洞林湖·新田城

    产品：高层 洋房 别墅 公寓 商铺

    规划：总占地10000亩

    位置：中原西路西四环西两公里洞林湖区域

    待售：新田城·湖光里

    均价：待定

    项目简介：千亩大盘考验着房地产企业的运营能力，万亩大盘的运营更是难上加难，但也是企业一战成名的标杆性项目。新田在洞林湖区域打造的新田城项目，迄今也发展了近十年。现在的新田城已今非昔比，配套设施已经很齐全。

    1.环境不错，适宜居住。新田城的维他特色小镇，规划有水上世界（热带生态家园、欢乐水上运动中心）、古典艺术街、集中商业、嘻哈街、儿童站、动感小镇、艺术生活区、梦之城、湿地探索乐园、双子岛等，自然环境优美。

    2.配套较全，郑州一中实验初中已于2012年9月开学，丹尼斯全日鲜店已正式营业，雅高美爵酒店已于2016年10月底试营业，地铁六号线也已经动工，配套设施趋于完善。

    记者点评：环境和配套能够体现出新田希望打造标杆项目的决心，但这个过程是建立在从无到有，制度和运营体系逐渐完善的基础上。所以，新田城有其发展过程中不可避免的一些问题。

    1.区位成熟度不高。城市向西发展的步伐虽然不慢，但距离洞林湖片区仍有很大距离。毕竟该区域从行政规划上，属于荥阳。且西三环至西四环一带的大片区域，仍处于待开发阶段，洞林湖片区的发展，仍需要企业、政府多方努力，慢慢孵化。

    2.产品质量和物业服务仍是关键。新田城作为万亩大盘，难免会存在产品迭代、质量不等、服务不均等问题，此前就曾发生过洋房因规划而导致花园缩水的问题出现。

    恒大山水城

    产品：板楼 多层 洋房 高层 别墅

    规划：总占地1058亩

    位置：中原西路西四环西两公里洞林湖区域

    待售：三期高层、洋房

    均价：待定

    项目简介：2013年11月，恒大进驻洞林湖片区，并与新田达成战略合作，共同打造洞林湖区域，而其开发的恒大山水城项目占地1058亩，总建筑面积约100万㎡。可以说，恒大以及碧桂园后期的入驻，使得洞林湖片区由新田一家独大，到新田、恒大、碧桂园“三驾马车”同行，洞林湖区域的发展速度才更上一层楼。

    1.恒大品牌优势明显。恒大近年来发展迅速，深耕中原这些年，品牌口碑不断加强，其全国第一房企的品牌吸附力明显。

    2.成品房交付，性价比高。在洞林湖片区，恒大的精装标准更高。

    3.环境不错，配套先行，适宜居住。恒大的景观先行，客户体验较好，自建配套比较完善，教育配套双语幼儿园、北大附中及附小、牛津工学院等，商业配套雅高酒店、万达院线等。

    记者点评：恒大的很多项目带有很浓的恒大色彩，比如景观配套先行、九重的景观体系、精装修、高周转，将流程工业化。这种模式让恒大在房地产开发过程中，极大减少了失误率，且其全国范围内的开发经验，也让客户放心。

    产品：塔楼 多层 高层 超高层

    规划：总占地约1580亩

    位置：科学大道与西四环交会处

    在售：5期、6期部分房源

    均价：13500元/㎡

    万科城

    项目简介：万科城于2013年下半年面市，迄今已经开发到第六期。根据相关数据显示，一期开盘至今，万科城房价上涨近一倍，可见大盘的投资潜力。

    1.自建配套较为完善，其中项目商业配套约50万㎡，有餐饮、娱乐、休闲；教育配套资源共17所，其中4所小学、2所中学。未来项目周边医疗、商业、教育、公园、交通配套完善。

    2.产品区间大，覆盖人群广。项目一期至六期，主推过约75㎡两房，80~90㎡小三房，也有公寓和洋房。有成品交付也有毛坯交付，购房者选择空间大。

    记者点评：在2013年万科城面市之时，郑州西四环外并不被人看好。但万科依靠其品牌和强大的运营能力，将其开发至今，并在市场的发展中，将西四环的住宅定价13000元的水平线上，着实不易。

    目前，万科城仅有5期、6期部分房源仍在加推，但已经过了最佳的投资阶段，不过以万科的物业，无论是刚需自住或是转手投资，都有很大的市场。

    产品：小高层 高层

    规划：总占地约1600亩

    位置：郑港三路与郑港四街交会处

    在售：高层 洋房

    均价：10500元/㎡

    正弘中央公园

    项目简介：总占地约1600亩的正弘中央公园位于航空港区，很多在富士康工作的人会选择这个项目。该项目的高层从去年的均价6000元/㎡，到目前接近翻倍，可见港区的投资潜力巨大。但目前，港区的很多配套仍在规划中，这个价格建议还是自住为好，考虑到流动性和时间周期，投资黄金期已过。

    记者点评：正弘中央公园占据港区好地段，地块围湖而建，环境好；距离地铁二号线地铁口较近。但目前航空港区医疗、交通、商业等配套设施仍在前期发展阶段，房价却已飙升至万元以上，可见港区投资客在房价飙升中的作用。

    目前项目仅推出两期，后期仍有大量住宅等待入市，建议刚需客谨慎购买，投资客可以放弃。毕竟在透支了大量升值潜力后，港区项目目前的投资回报率并不高。

    汇泉西悦城

    产品：小高层 高层

    规划：总占地1473亩

    位置：陇海路与西四环交会处

    在售：3期住宅

    均价：11500元/㎡

    项目简介：2016年共销售4314套，总销售金额32.1466亿，这绝对是一个了不起的业绩，汇泉西悦城能够有这样的业绩一方面是在去年疯狂的行情中基本上保持了持续的货源供应，另一方面也是因为汇泉西悦城一直给出的让人感觉富有诚意的价格。千亩大盘需要开发商拥有足够的现金流，该项目便“以价走量”，牺牲了开发商部分利润。

    记者点评：从区域发展来看，如果三环外的发展还刚起步，那四环外的发展程度就值得怀疑。汇泉西悦城便是西四环外较为尴尬的一个存在。在常西湖新区的改造仍在进行时，中原新区的动作肯定会稍慢一步。这就造成该项目后期配套的落地，需要一定的时间。

    同时，就产品而言，“以价走量”还会造成质量的下降，尤其是以刚需为主的项目。汇泉西悦城就曾被曝出安置小区存安全隐患，所以该项目只适合首次置业前期自住后期投资的要求。

    （下转B03版）

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