限购重压下 公寓产品向阳 扒扒哪家可入手

     ▶公寓产品一般具有总价低、精装修等优势，在限购政策如此严厉的当下，成了很多人首选的投资品类，但也要考虑到公寓产品多是单气、商业水电、交易契税高、无法落户、产权短等，和住宅产品有很大差别，刚需购房者慎入。

    ▶以下为郑州市内6个较具规模的公寓楼盘，供购房者选择。

    □东方今报·猛犸新闻记者牛犇

    ◎万科大都会

    均价：预计12000元/㎡  体量：约2500套公寓

    开盘时间：预计5月份  户型：25~43㎡平层和LOFT公寓

    位置：南四环与大学路交叉口向南500米

    推荐指数：★★★

    记者探盘：万科该项目住宅用地原本属于金源百荣投资公司，百荣在该区域圈地近3000亩，但由于批发市场外迁工作进展较慢，无法承载住宅区的运营，遂整体打包出售给了万科。

    1.项目虽然处于四环外，但万科的品牌价值和项目运营能力不俗，推动了该区域的发展，后期的升值空间不用过多担心。

    2.该项目有25㎡平层公寓2000多套，31~43㎡LOFT公寓500余套，成品交付，0元入会享1个点优惠，2018年年底到2019年年初交房。

    3.从户型模型上看，LOFT公寓除精装以外，还包含上下两个卫生间和厨房，上层还多出近5㎡的空间，这一点让人惊喜。

    记者点评：尽管该项目有万科的光环，但从该项目的样板间装修来看，万科在该项目的户型设计上还算不错，但装修水准较低。考虑到项目后期因百荣世贸商城的存在，会有很强大的人流往来，公寓的出租问题不用过多担心。

    ◎万科誉

    位置：商都路与普惠路交会处  均价：待定

    体量：2000多套  户型：22㎡平层公寓  65㎡LOFT公寓

    开盘时间：待定  推荐指数：★★

    记者探盘：万科誉是万科和福晟合作的项目，目前处于前期咨询阶段，也是万科在高铁商圈倾力打造的公寓项目，周边规划有3号线和5号线，无论驾车出行还是公共交通出行都是比较方便的，这也是小户型比较重要的一点。同时，高铁片区有庞大的写字楼群，小公寓还是比较紧俏的，最起码出租也是一大市场，户型小总价低。

    记者点评：首先该项目虽然打着万科的旗号，但从开发运营的角度来看，开发商为福晟置业，而万科只是负责后期的物业。但该项目位于郑东新区，预计开盘价不低，后期溢价空间低，难变现；其次22㎡面积小，后期很难作为长租公寓。

    ◎新合鑫紫荆之星

    均价：12000~14000元/㎡  体量：500余套

    户型：45~72㎡LOFT公寓  推荐指数：★★★

    位置：紫荆山路与陇海路交叉口南300米路西

    探盘情况：

    1.项目所处的地段不错，拥有很完善的公共交通资源，距离快速公交B5紫荆山站、地铁2号线陇海站都很近。

    2.在户型设计上，紫荆之星规划为45~52㎡的LOFT公寓，最高5米挑高，共500余套。

    3.在配套方面不用过多担心，因项目地处老城区，陇海路北侧便是大润发，附近大型医院也较多。

    记者点评：商业项目与住宅最大的不同，便是产权。所以购买新合鑫紫荆之星的业主，肯定以投资为主。所以，非资深投资客可以绕行。

    1.项目主打LOFT公寓虽然稀缺，但交付标准却是毛坯形式，这与海亮时代ONE不同。对于后期购买的业主而言，并不能达到拎包入住的标准。

    2.商业产权年限是40年，远低于住宅的产权年限。而商业项目的升值空间有限，投资价值仍然是以出租为主。

    3.该项目目前售价并未公示，按管城区商办物业成交均价来看，紫荆之星的成交均价应该在11000~13000元/㎡，这已经与管城区大部分新建商品住宅均价相当。

    4.目前周边两室一厅的住宅月租金大约在1800元，若按每月2000元的租金向外出租，在不计算装修、水电和税务成本的前提下，45㎡的LOFT公寓按最低11000元/㎡购买，需要20.6年才能回本。

    ◎恒祥百悦城

    均价：14000~15000元/㎡

    体量：首批约1050套公寓

    户型：47~76㎡精装双气公寓

    位置：红专路与经七路交叉口

    开盘时间：5月份

    推荐指数：★

    探盘情况：恒祥百悦城就是近年来地市一级小开发商在郑州挖的一个坑。该项目本身作为城改项目，就不好做。去年在五证不全的情况下进行过一次内购，但也无法解决该项目紧张的资金链。

    首先，项目所处的位置绝佳。很难再找出第二个像胜岗城改项目这么优越的地段，距离地铁不远，周边配套齐全。

    其次，项目地处老城区，拥有胜岗原住民和周边村民的群众基础。

    记者点评：恒祥百悦城的优点很明显，但其缺点也很明显。该项目作为胜岗的城改项目，前后拖了好几年时间，让该项目失去了最佳的拆迁安置时机，如今地价、赔偿等都与最初协商的时候大不相同。

    1.项目占地约150亩，容积率却高达5.9。无疑是拆了一个城中村，又建了一个城中村，生活品质可想而知。

    2.项目拥有一个超大面积的商业，但恒祥根本无力运营。在中信城开接手后，该项目后期运营又是一个未知数。

    3.围绕该项目的周边道路有三条都是单行道，这在后期商业投入运营后，整体的居住感受不会好。

    ◎正商滨河铭筑

    位置：经开十五大街与经南九路交会处

    体量：3栋平层公寓、2栋LOFT公寓

    户型：36㎡平层公寓、43㎡LOFT公寓

    开盘时间：5月中下旬

    均价：待定  推荐指数：★★★

    探盘情况：正商滨河铭筑位于经开区、自贸区、滨河国际新城经开十五大街与经南九路交会处。滨河国际新城定位为创新能力智慧之城，以超前的区域规划、便利的交通、优越的生态环境、先进的配套、丰厚的历史文化底蕴，打造成为郑州东南一座生态宜居的国际化之城。

    记者点评：项目预计5月份开盘，首付可以分期，这对于部分手头资金不是太多，又限购住宅的购房者减轻了负担。同时，项目位于滨河国际新城，并被划入河南自贸区范围，应该可以享受到自贸区带来的红利，预计开盘价位不会低。

    不过，滨河国际新城目前的发展步伐并不是很快，人口导入是一大难题。所以购买该项目的人们需要考虑后期租金收益和升值空间。

    ◎碧源月湖

    均价：9900~25000元/㎡

    体量：金街LOFT公寓、商铺

    户型：47~450㎡

    位置：

    文化路与开元路交会处向北200米

    推荐指数：★★

    探盘情况：

    1.碧源月湖项目位于惠济区特色商业区内，假日西路以西，月湖南路以北，东风渠滨河路以东的核心位置。

    2.周边商业配套有惠济万达广场，这也是碧源月湖最大的亮点，惠济万达广场也是周边楼盘主要推介的加分配套。

    3.前一段在推的二期住宅已不做重点，目前主推的是40~60㎡的LOFT公寓，以及40~450㎡的商铺。

    记者点评：碧源月湖开发商与临近的万科天伦紫台、美景等相比认知度较低，但因其位置优越，不少人都会顺带来看看。不少业内人士并不看好，称项目开发商太小，口碑度低。

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