《一个业委会的诞生》引发热烈反响 本报记者猛犸问吧再聊业主权益

《河南省物业管理条例》已实施半月，《条例》简化了小区业主成立业委会的程序，突出强化了街道办事处、乡政府等基层政府对此的指导和监督作用，进一步规范物业公司在接受业主监督、公示信息、小区建设、收费原则等方面工作，还涉及小区养犬、停车位、专项维修基金等问题。小区物业出现问题怎样解决？业主的权益是否得到了维护？

接下来，我们将持续关注这一系列话题，在猛犸新闻客户端的“问吧”栏目设立房产线口记者专栏，24小时回复相关问题，寻找解决途径，并对典型小区进行跟踪报道。如您居住的小区、物业、业委会存在问题，都可来“问吧”提问。

我是王姝，来问我吧。

□东方今报·猛犸新闻记者王姝

1.游客：小区电梯贴有很多广告，这个收益是属于业主还是物业啊？

王姝：电梯广告属于共用设施经营所得收益，物业使用需要经过业主大会同意，同时要公示收入支出，今年起实施的《河南省物业管理条例》，对小区公共收益有明确的规定。

第三十八条规定：未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，不得擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。

第三十九条：物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：业主缴纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；业主若对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。

第八十二条：违反本条例第三十九条规定，物业服务企业未在物业管理区域显著位置公示有关信息的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

2.穷小子：物业不作为，业主缓缴物业费，物业断电如何维权？

王姝：物业无权断电，可报警，或直接到供电局恢复供电。物业不作为，可组织成立业委会，对其监督甚至更换物业。

穷小子：关于停电问题，我已经致电95588。客服告诉我只能找物业，你说如何解决？

王姝：没有法律法规把居民住宅电权交给物业管理，物业营业执照里也没有购电卖电的经营范围，因此一些物业公司通过代收代缴电费，规避风险。这种情况的原因包括但不限于：1.居民用电没有得到相关部门验收，只能临时在物业购买；2.开发公司没有到电业局缴纳容量费，无法开通一户一表，居民也被迫在物业处购买；3.部分地区商铺用电从物业专变处取得的，只能从物业处购买电费。

您这种情况，可以去电力部门申请证明是否委托物业代收电费，如果他们没有委托物业，业主又能证明物业确实收费了，可去工商部门投诉物业非法经营。这个过程可能会比较长。如果供电部门确实委托物业代收，责任主体还是在供电部门。不管怎么说，这位客服的回答都是不合适的。

处理这个问题从成本上来看，直接和物业博弈谈判是最快的，让社区参与，先解决用电，再和供电部门对接，从根本上解决。

3.游客：我们小区停车位买了之后还要每月收管理费，这合理吗？

王姝：如果确实对停车位进行了管理，是可以收费的。但要合理收取，且去向明确。

4.游客：业主如何维权又能避免物业的打击报复？

王姝：业主维权的方式有多种，比如与物业谈判、通过业委会进行监督、去管理部门举报等。维权时保护好个人信息，一旦面临威胁甚至报复，要收集好证据，第一时间报警，坚决回击，并向相关部门汇报，接受指导。必要时，业主可以借助媒体监督或自我救济，申请公安部门保护并成立业主自己的治安小组，保护业主人身和财产安全。

5.一月：我们小区地下停车位只卖不出租，没有买停车位，车辆停放问题咋解决啊？

王姝：地下停车位主要分两种情况，一种作为人防工程，所有权属于国家，使用权属于业主；另一种是所有权归开发商，它的经营方式比较自主，可以“只售不租”，也可以租赁使用。只要有产权证，开发商就可以出售或者出租。

6.素心：去年的时候，我们想成立业委会，办理手续时房管局让找街道办，街道办让找社区，社区说听街道办的，我们该怎么办？

王姝：面临几个部门踢皮球的情况，可以向主管部门索要相关的委托函，包含具体的委托细节，促进明确责任，有效解决问题。比如这件事，可以分别向房管局和街道办索要委托函。不过新条例进一步突出了业委会成立过程中，街道办等基层政府部门的责任。

具体如下：

第七条街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。

社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

而像房管局这样的部门，负责的是对物业管理活动的监督工作：

第六条县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

（一）对物业服务质量进行监督管理；

（二）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；

（三）对物业招投标活动进行监督管理；

（四）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；

（五）处理物业管理中的投诉；

（六）对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；

（七）建立健全物业管理电子信息平台；

（八）法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府其他有关行政部门按照各自职责，负责物业管理活动相关的监督管理工作。