河南楼市正上演“马太效应”

    □东方今报特约评论员

    奚春山

    刚刚结束的十八届五中全会释放的“全面放开二胎”等利好，整体提振了相关行业信心，正处于严冬期的楼市开始弥漫乐观情绪。房地产的春天是否会再次到来，是否如建业集团掌门胡葆森所言“未来20年也好，房地产还是一个非常好的发展时期”？

    一、房价迅猛上涨已成过去时

    我们面对的现实是，当前楼市并非整体向好，绝大部分三四线城市依然深陷高库存泥沼，楼价在低迷中徘徊。今年以来，河南省5个省辖市市区房产销售面积负增长，4个城市去库存周期超过18个月，最长的需要消化42个月。而12个月以下的楼市库存，才属于正常。

    虽然在央行下调存贷款基准利率和存款准备金率之后，中国进入“负利率”时代，但是不大可能如前四次的负利率时代一样，出现楼价迅猛上涨的局面。 因为基本面发生了变化。原住建部副部长仇保兴在近日由清华大学举办的公开研讨会上说，当前中国的人均房产在33~35平方米之间，接近法国和日本水平。

    更因为人口红利的消失。公开数据显示：婴儿出生率自1995年后开始出现比较明显的下降态势。1990年，中国婴儿出生率在2800万，到1995年，婴儿出生率只有1800万，到了2014年婴儿出生率在1600多万。人口出生率的下滑，意味着后续的购房群体在减少。

    二、河南房地产正上演“马太效应”

    城市人口直接决定了楼市库存高低，也决定了房价的走势。在河南省18地市中，省会郑州的年轻人数量最多，房价也最高，均价达每平方米近1万元，去库存周期不到9个月。民政局公开数据显示，人口将近1000万的郑州，2014年有12万多对新人结婚。而人口最少的驻马店市，只有不到50万人，2013年有7200多对新人结婚。每平方米房价不到五千元，连郑州的一半都没有，而去库存周期也远超12个月。

    楼市“看多”派认为，快速发展的城镇化还能支撑房地产业发展。的确，未来5年~10年将有1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。但是，并非所有的城镇都能享受城镇化红利，富者愈富、贫者愈贫的“马太效应”已成为楼市新常态。

    8月份，上海、北京、深圳房价均同比上涨，均超过3.3万元/平方米，但是广州、杭州房价同比均跌逾5%，重庆房价跌幅更达8%、均价仅为7000元/平方米。深圳今年互联网相关就业人口增长率百分之九十多，几乎翻倍，深圳今年房价的增速也最高。

    马太效应的背后是人口流入及其结构对城市房价的致命影响。地产研究机构中原集团研究中心认为，当楼市需求回归到“居住”本质时，则人口越多、年龄结构越年轻的城市，更有条件支撑当地的房地产市场繁荣。

    三、地市的救市“法宝”效果堪忧

    今年3月份以来，河南省为刺激楼市，新政不断出台。不过，“在其他地市的公积金可以在郑州买房使用，郑州的公积金也可以到外地使用”等异地贷款的“大招”，却造成了集全省之力拉抬郑州房价的尴尬，也让河南房地产市场的“马太效应”愈演愈烈。

    郑州市房管局发布的数据显示，今年前9个月，郑州市区已售商品住房中，七成多都卖给了外地人，且八成房源都是通过按揭贷款的方式销售的。郑州楼市每月都在微涨，其他地市或是“横盘整理”或是直接下降。

    财政拿钱贴补本地购房人，是许昌、安阳、漯河等地市祭出的救市“法宝”。河南省住建厅公开表示，政府部门打算从省财政保障性安居工程专项奖补资金中﹐单独安排部分资金用于鼓励农民进城购房﹐对政策落实较好的市县进行倾斜。

    理论上说，让农民买城里的房，既能促进城镇化又能消化多余的楼市库存。但是，不论是河南还是中国内地，房子的库存量太大，已经不能支撑房地产上涨；老百姓的购买力也不能支撑房价在高位运行。

    尽管基于地方财政对房地产的路径依赖，哪怕是饮鸩止渴，给楼市输血也是政府的一个理性选择，但是，人往高处（大城市）走的规律谁也改变不了。一些地市财政补贴购房的效果，可能会大打折扣。

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