价值逐步释放 白沙组团8盘大PK

     自107国道东移至万三公路后，白沙组团便从中牟县脱离出来，正式成为郑东新区的组成部分，这让白沙组团和绿博组团成为众多房企新的阵地。而得益于中原城市群和郑汴一体化的强力拉动，白沙组团正在迸发出巨大的潜力。

    根据规划，白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。

    本期，记者探盘白沙组团，看看在当前市场环境下，那里的楼盘都有怎样的表现。□东方今报·猛犸新闻记者 牛犇

    吉地澜花语

    均价：预计11000~12000元/㎡

    开盘时间：预计年中

    体量：二期推出8号楼及12号楼约400套高层

    户型：89~140㎡两房三房四房

    位置：郑开大道与雁鸣路交叉口往东500米路南

    推荐指数：★★

    探盘情况：吉地澜花语在白沙组团的众多项目中知名度并不高，开发商吉地置业成立于2004年，早期曾为省有色地矿局等单位做过家属院项目，该项目为吉地置业的首个商品房项目。

    1.项目整体规划上以26层高层和7层的电梯洋房为主，户型多为两房、三房设计，布局比较紧凑，定位刚需。

    2.虽然开发商名气不大，但项目位置不错，周边集中了融创、星联湾、美景、永威等开发商的项目，生活氛围还是不错的。

    3.澜花语从项目定位到产品、物业上，都不能和融创等刚改及改善楼盘相比，所以具有价格优势。

    4.该项目商业部分已经被瀚海收购，后期若自持，招商方面不用太过担心。

    记者点评：虽然澜花语是白沙组团中房价较低的楼盘，但从开发商的能力来看，着实需要购房者拥有足够的勇气。

    1.该项目是吉地置业首个商品房项目，在一期销售过程中，存在违规、捂盘等问题，开盘时间也是一再推后，开发商操盘能力有待考验。

    2.需要提醒的是，白沙组团的购房者大部分以投资为主，物业服务和产品品质决定了项目后期升值空间。而吉地澜花语并非品牌项目，后期楼盘升值不会太快。

    融创象湖壹号二期

    均价：预计高层13500元/㎡ 洋房18000元/㎡

    开盘时间：预计今年6月份

    体量：4栋高层+10栋洋房 共计800余套

    户型：85~180㎡两房三房四房及洋房

    位置：金水东路与雁鸣路交叉口东南

    推荐指数：★★★★

    探盘情况：作为收购美盛地块打入郑州的首个融创产品，象湖壹号二期拥有融创自己的基因。这也是融创的置业顾问们在推销楼盘时常说的一句话。

    1.二期规划4栋25层高层，两栋6+1洋房，7栋8+1洋房，1栋9+1洋房，东边有所9年制公立学校。

    2.相比于美盛规划的一期，融创象湖壹号二期缩小了小房的比例，提升了100㎡以上大三房比例。同时高层少，洋房多，小区内纯住宅，居住舒适性好。

    3.目前项目有“0元入会”的活动，只要登记成功并且按时签约可以享受0.5%的优惠。

    记者点评：融创不愧是2016年的并购赢家，其进军郑州后的首站就将目光瞄向了潜力巨大的白沙组团，而且还是跟白沙“地主”美盛强强联合。

    1.从目前白沙存量盘来看，融创是极为稀缺的国内一线品牌房企，其二期产品完全不同于一期，值得期待。

    2.项目占地面积高达500余亩，后期还将推出融创象湖壹号三期、四期，升值潜力还是很大的。

    3.但在进一步收紧调控措施以前，融创规划象湖壹号二期为成品住宅，现在又改为毛坯房，应该是为了压缩成本，降低售价。

    星联湾三期

    均价：14000元/㎡

    开盘时间：预计下半年

    体量：8、9、18、19四栋高层及少量别墅

    户型：未定

    位置：金水东路与雁鸣路交叉口向南900米

    推荐指数：★★

    探盘情况：相比于象湖壹号售楼部的人气，星联湾的人气少了很多。这一方面是由于该项目三期产品还未推出，另一方面则是受开发商品牌的影响。

    1.项目规划有幼儿园，但没有规划中小学，在义务教育阶段，入学需看学校划片。

    2.该项目与规划中的象湖壹号二期仅一路之隔，但融创给出的二期预期价格，比星联湾要低一点，在同样售价下，开发商品牌或是影响购房者的重要因素。

    3.项目虽有别墅和高层，但高层区域分布较为密集，容积率应该超过宣传中的2.49；同时高层楼间距较近，居住舒适度差。

    记者点评：星联湾算是白沙组团较早开发的房地产项目，但长久以来，受区域的影响，销售一直不温不火。

    1.去年房价上涨之前，该项目售价在9000元/㎡左右，但到了限价阶段，项目均价便达到14000元/㎡。

    2.在周边房价差别不大的情况下，星联湾的开发商品牌力仍处于劣势，并且后期物业服务是一大疑问，选择购买星联湾的购房者要三思。

    永威森林花语

    均价：预计16000元/㎡

    开盘时间：预计今年7月

    体量：一期02地块6栋高层、6栋洋房及别墅

    户型：99~170㎡高层三房四房、169㎡的洋房、220~240㎡叠拼

    位置：金水东路与万三公路交叉口南800米路西

    推荐指数：★★★★

    探盘情况：作为永威精细化发展的新产品，森林花语定位刚改，其售楼中心并不在白沙，而在位于中州大道与商鼎路交叉口边上的永威翡翠城。这一方面是让市民不用跑去郊区就能看盘，另一方面是永威在借翡翠城的品质宣传森林花语。

    1.项目西侧、北侧规划有1所小学、1所初中、1所高中，教育配套完备。

    2.小区西边（02地块）先于东边（01地块）开发，虽同在一个小区，但02地块属于洋房和高层混合，容积率相对较小，舒适度较高。

    3.万三公路东侧便是绿博园和方特欢乐世界，项目内部绿化被永威在五月花城的基础上再升级，环境有保障。

    记者点评：作为白沙组团的项目，永威森林花语非常值得期待。但该项目还是有一些硬伤。

    1.项目东侧的万三公路，也就是新107国道，全段快速路，远期拟利用高架路和地面道路实现客货分离。这对于紧邻着万三公路的住宅来说，灰尘和噪音不可避免。

    2.仍然是项目东侧，南北走向有一条高压输电线路。尽管从科学角度说，高压线路在安全范围内对居住没有影响，但对人们而言，总有些心理影响。

    3.该项目预计售价16000元/㎡，而与地铁口的距离也较远，性价比较低，刚需客户慎入。

    均价：不低于15000~16000元/㎡

    开盘时间：今年11月

    体量：200多套高层、6栋洋房、20栋别墅

    户型：126~129㎡三房、140~190㎡洋房、230㎡及以上叠拼

    位置：绿博大道与雁鸣路交叉口西南角

    推荐指数：★★★★

    蓝城玫瑰园

    探盘情况：蓝城玫瑰园定位偏改善，且已经蓄客1年多。其售楼中心位于绿城百合旁，对老业主的吸引力很强。

    1.蓝城玫瑰园位置弱于融创象湖一号，但强于永威森林花语，紧邻地铁8号线雁鸣路站，距离东侧的方特及绿博园景区约3公里，距离郑州火车东站约10公里，区位适中。

    2.楼盘分布还不错，户型设计合理，方正，得房率也高，且住宅不挨着商鼎路，后期不会受噪音影响。

    3.开发商虽是蓝城，但与绿城同出一脉，在品质上无须担心。

    记者点评：在白沙片区，蓝城玫瑰园的客户定位相较于其他楼盘更偏改善和纯粹。少量的小高层及大量的洋房别墅，令这里的居住等次上升了好多。

    目前项目已经进入“0元入会”阶段，4月份将排号，5月内部选房（希望是在五证齐全的情况下），11月左右开盘。

    按照绿城、蓝城的一贯作风，项目宣传力度虽然不大，但面向的客户大多为老业主，且蓄客时间较长，预计去化效果不错。

    均价：预计14000~15000元/㎡

    开盘时间：预计今年10月

    体量：9栋楼1100多套

    户型：89㎡、140㎡、180㎡精装成品住宅

    位置：郑开大道与万三公路交叉口向北500米

    推荐指数：★★★★

    建业春天里二期

    探盘情况：建业春天里在去年开盘时获得了不俗的成绩，目前一期已经交房，从业主的反馈来看，品质还是有保障的。

    1.由于春天里二期还未正式对外开售，售楼中心门前的望东路还未修通，万三公路无法抵达项目售楼中心。如需前往售楼中心，先要从平安大道抵达春天里一期的东北角，对角线穿过小区才能到达。

    2.项目89㎡两房共计300套、140㎡三房共计200套、180㎡四房共计100套，且均已成品房交付。140㎡、180㎡户型标配中央空调。

    3.目前项目实施“0元入会”，可在总房款的基础上享受2000元优惠。

    记者点评：在生活节奏这么快的今天，建业能够在春天里二期上以成品住宅的标准交付，着实是一大惊喜。相反，融创象湖壹号原计划做成品住宅，到头来却因为限价而取消，不得不说是一大遗憾。

    1.项目售楼处实在难寻。虽然二期产品并未对外销售，但从白沙地块的热度来看，购房者早已知道该项目二期即将推出，售楼处门前的望东路需要尽早完工。

    2.项目东侧面临与永威森林花语同样的情况，高压线路虽对生活并无多大影响，但对购房者内心的影响还是有的。

    3.小区成品房标配新风系统，但只有140㎡和180㎡的户型标配中央空调，89㎡的户型并没有。

    均价：10000元/㎡

    开盘时间：在售

    体量：二期少量高层

    户型：85~141㎡两房、三房、四房

    位置：商都大道与前程大道交叉口向东1000米路北

    推荐指数：★★★

    东润城二期

    探盘情况：东润城号称千亩大盘，临近白沙老城区，周边低端配套较齐。

    1.顺着陇海高架一路向东，就能抵达东润城，这对于该项目来说，是一大优势。

    2.拥有30万㎡集中商业，后期围绕红星美凯龙会出现一批配套商业，对业主来说非常便利。

    3.项目分8期开发，目前仅到第二期，围绕着区域逐渐成熟，人口不断增多，项目会越发增值。

    记者点评：项目的开发商新东润地产在去年房价上涨阶段应该是大赚了一笔。去年，东润城跳跃式涨价，曾一度涨至14000元/㎡，在政策收紧的情况下，来案场咨询的客户数量明显减少，项目对外的报价还是12000~13000元/㎡，但目前东润城官方提供的均价已降至10000元/㎡。

    对于临近白沙镇的东润城，其千亩大盘的定位本就属于刚需，但房价上涨时期仍暴露出开发商逐利的本性，透支了项目一定时间的上涨空间。

    同时，该项目往日宣传的其野孩子主题乐园，占地面积并不大，每次活动时虽人气挺旺，但效果很差，客户满意度低。

    华强新芒果御象湖

    均价：待定   开盘时间：今年下半年

    体量：一期10栋高层

    户型：88~172㎡三房、四房、五房

    位置：金水东路与贺庄路交叉口向南300米

    推荐指数：★★★

    探盘情况：华强新芒果御象湖项目是华强收购新芒果后运作的第一个项目，项目展点在CBD的新芒果大厦，相对于其竞品项目永威森林花语等进展稍慢。

    1.项目产品规划上，89㎡的小三房占比30%，110~120㎡的首改三房占比50%，项目除了楼王2号楼2梯2户，其他都是2梯4户。

    2.项目整体采用半围合式布局，最小楼间距50米。一期推出的产品从88~171㎡三房至五房，挑高景观大堂，独特光影连廊，通风光井，南北通透，三开间朝南、三面采光、大面宽多阳台。

    3.所处白沙片区，地段未来发展较好，周边公园绿化好，环境不错。

    记者点评：今年白沙板块新开盘项目相较于绿博组团并不多，但该区域属于限购限贷范围内，该项目拿地早却进展缓慢，不免有捂盘之嫌。

    1.相比于周边竞品高层加洋房或别墅的布局，御象湖采用全高层布局，容积率2.99，客群偏刚需。

    2.项目运作、户型、景观设计和社区品质略逊于片区其他楼盘。若在定位刚需的基础上，开盘晚于周边项目，那么后期刚需客要谨慎。

    3.距离市区略远，虽然规划有地铁，但是周边的配套完善需要时间，离工作地远或着急入住的不适宜选择。

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