从宏观经济看房价

 ▶郑州房价还要继续涨，这不是危言耸听。房地产市场有泡沫，这也的确是个事实。难道房价就不会跌吗？实话说，会。但这个时候还远没有到来。

    ▶“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜？”作为房地产行业的记者，我也希望房价能够有所下降。

    ▶北京房价可以降，深圳房价可以降，全国房价都可以降。但对于目前的郑州，找不出房价可以下降的理由。□东方今报记者  牛犇

    经济增速下降 房价却不断上涨 泡沫的推手是谁

    中国经济的发展速度，在世界范围内看，绝对是一枝独秀。尤其是赞到爆的改革开放制度。正是改革开放，让中国的经济增长潜力得以释放，中国在经济社会发展方面取得了巨大成就。

    据统计，1980年~2010年的30年间，中国经济以年均10.4%的速度增长。2010年中国国内生产总值超过日本成为世界第二大经济体。在全球经济增长放缓的背景下，中国经济进入中低速增长阶段。2012年中国经济增长7.7%，这是自2000年以来中国经济增速首次低于8%。

    如今，中国进入了新的经济形势，俗称经济新常态。在新常态下，尤其是在2009年爆发的全球经济危机背景下，中国的经济增速持续下滑，进入了中低速水平。

    当然，在这种形势下，中国加快了产业结构调整步伐，加快转变由投资和外贸拉动的经济增长模式，逐渐让国内消费成为拉动经济增长的根本驱动力量。

    这里面，有一个现象：为什么中国经济增速下降，但房地产业却持续向好？知名财经评论家叶檀就说：“买房子说明人们看好城市的长期发展，愿意同城市共存亡。”

    用一个比喻就是，谈恋爱是需要花钱的，说千万句我爱你，不如甩手买一堆礼物。套在河南的省会城市上，任谁都能发现，郑州在进入21世纪后，发展速度之快，让人惊讶。就连最初被人诟病的“鬼城——郑东新区”，也成为华尔街巨头谈论的焦点。

    量化宽松 房价上涨是泡沫上涨

    经济增速放缓，并不影响房价上涨。从1998年~2008年，房价直线上升，但经济增速却在放缓。关键在于央行的货币政策。叶檀认为，这是中国房地产产生泡沫的时段。

    “真正的经济好、人民生活水平高的时期，房价应该是平稳或小幅上涨，并不会爆发式上涨。”对比日本房价暴跌之前的数据，日本从战后恢复重建，到房价暴涨之前的经济复苏阶段，房价一直处于平稳阶段。

    从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间，从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。

    知乎作者Davision也指出，从1966年到1974年，8年的时间，日本房价上涨了3倍；这期间日本保持了年均GDP10%左右的高速增长，城市化率也由不到50%迅速增长到70%左右，基本完成城市化的进程。

    1973年第一次石油危机引发日本房价高位下跌，但短暂调整后，又重新进入上涨通道，到1985年左右，房价是1966年的4.5倍左右。这一阶段日本的年均GDP增幅在5%左右，城市化率缓慢增长。

    1985年~1990年，日本房价快速上涨，5年时间上涨3倍，而且核心城市增幅超过全国平均水平，此后泡沫快速破灭，用5年时间下滑到1985年左右的水平。

    中国现在在哪个阶段呢？全国城市化率58%左右，北上超过85%，GDP从10%左右的增幅降至6%~7%，2005年~2015年，房价上涨也就是3倍左右（以北京为例，2005年商品房均价6274元/m2，2014年为24337元/m2），如果考虑到2003年左右的下跌，实际涨幅还要更慢。

    叶檀认为，如果说从1998年~2008年，房价的上涨是泡沫的上涨，那在2008年经济危机之后，中国房价的暴涨就是泡沫的聚集。

    货币25年增长超过100倍 或是房价上涨推手

    由于通货膨胀和货币贬值，25年前的1块钱和今天的1块钱，在价值上是不能画等号的。综合分析世界各国自1990年以来的货币供应量，不难发现，中国房价持续增长，与货币扩张不无关系。

    以世界各国普遍采用的广义货币使用量M2为例，1988年为1.35万亿，2014年上半年就达到120.96万亿，2015年末达到139.2万亿元。25年间增长超过100倍。

    尽管业内有不少专家表示房价上涨不能与M2和通胀画等号，但叶檀仍认为，量化宽松的货币政策，拉动了房价的上涨。“只要货币不断上涨，房价就会同日元那样。”当货币贬值到一定程度，人民币也可以像如今的日元那样。房价会持续上涨。

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