房地产众筹“急刹车” REITs或是其出路

    4月12日，深圳市互联网金融协会发布《关于停止开展房地产众筹业务的通知》，全面叫停各种形式的房地产众筹。要求各会员企业停止开展房地产众筹业务，7天内完成自查整改。

    4月13日，广州市金融局也要求规范银行、小贷公司、P2P平台、众筹平台等房地产众筹业务。

    业界人士认为，叫停房地产众筹业务，是此前叫停、清查“首付贷”的延续和加强，防止投资投机性炒房在更大范围内蔓延。

    另外，于去年开始破冰的REITs，顶替房地产众筹，出现在了公众视野。

    而河南省在房地产资产证券化的步伐中也不慢，由中原银行主导统筹的“招商中原-建业物业资产支持专项计划”成功设立，这是河南首单物业费收费权资产证券化产品，也是河南房地产业进军资产证券化的标志。

    □东方今报记者 牛犇

    房地产众筹貌合神离 被勒令整改

    2015年可谓房地产众筹元年，在“互联网+”的风口下，房地产众筹作为一种全新的投资和运作模式，成为一些开发商去库存的手段。包括绿地、万达、万科、远洋等大牌房企，都相继公布了众筹战略。比如，去年4月，绿地集团与中筹网金发起武汉606绿地中心项目的众筹计划，总金额1亿元。去年年中，万达通过快钱推出了众筹建房项目“稳赚1号”。项目总额度为50亿元，将投向5座在建的万达广场。

    据悉，截至2016年3月底，全国各种类型的众筹平台有328家，涉及房地产众筹的有30多家。包括平安好房、无忧我房、搜房网、房金所、安家贷、京东众筹等。其中，超过18家以上业务比较垂直，也就是基本上业务范围全部围绕房地产，整体成交规模超过10亿元。

    但是，市面上确实存在不少以炒房为目的的众筹平台。

    相关部门也已关注到众筹购房等配资业务。早在3月25日深圳市政府办公厅发布的“关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见”中就明确指出：“严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。”

    业内人士分析，背后除了动机偏离外，也与政策缺失、平台机制设计缺陷有关。也正是由于无法分清正常的房地产众筹，还是众筹炒房，因此，为杜绝众筹炒房行为，深圳才全面叫停了各种形式的房地产众筹。

    去年开始破冰的REITs 或将撬动10万亿市场

    REITs最先起源于上个世纪90年代的美国，日本、澳大利亚、法国、新加坡等随后制定法律发展REITs产品。截至2015年2月底，全球一共有上市REITs659只。美国规模最大，共256只，市值9771亿美元。澳大利亚次之，56只，市值规模1181亿美元。日本第三，50只，市值近1080亿美元。

    REITs，特别是股权REITs作为一种将房地产资产进行证券化的金融产品，可以提供给投资者更具流动性的地产投资工具，亦可以为开发商提高周转率。

    “通过REITs，美国人可以拥有一小部分华尔街的写字楼、罗斯福购物中心的物权运作，并在这些项目长期运营收益中不断分享收益。”业内人士介绍，通过REITs，中国投资者也可以拥有一点点上海陆家嘴中国银行办公楼或者东方明珠，当然也可以拥有游泳池和高尔夫球场等其他商业地产项目。“对于开发商来说，REITs缩短了资金回笼周期，增加了效率”。

    戴德梁行郑州公司相关负责人曾透露，国内REITs目前处于试点阶段，若能获得税收优惠等相关政策支持，未来可成为一种有效的房地产投融资工具。

    据悉，自2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金（REITs）试点后，房地产资产证券化的进程明显加快。而2015年，显然成为房地产资产证券化破冰之年，龙头房企在今年的金融运作手段，让人眼花缭乱。

    最近一次，则是3月11日，绿地集团宣布将其酒店资产打包并通过REITs上市。

    资产证券化步伐加快 类REITs项目不断增加

    事实上，尽管REITs在美国普遍应用在运营和管理商业不动产上，但在中国却一直没有被推广开来，而这也进一步反映出目前国内房地产市场的差异性和独特性。

    业内人士分析，目前在中国现有的税法框架下需缴纳营业税、企业所得税等各项税收，无形中推高了可供选择的物业资产门槛。已经形成共识的是，REITs的推广面临着法律、税收等方面的问题和障碍。

    所以，在整体税法框架以及政策没有完善之前，严格意义上来讲，国内并没有出现真正意义上的REITs。但是，我国房地产证券化市场已进行了一些尝试。

    据悉，根据形式不同，房地产资产证券化产品大致可以分为标准REITs产品、准REITs（类REITs）、住房抵押类贷款支持证券以及涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券。

    “仅在2015年，我国房地产资产证券化项目的市场存量便已达13只。”业内人士分析，从2016年一季度的市场发行情况来看，这一数据仍在上升。

    就在今年年初，证监会全国证券期货监管工作会议报告特别提出，“研究推出房地产投资信托基金”。对此，戴德梁行郑州公司在年初的记者会上也表示，可以预见，REITs即将迎来蓬勃发展的春天。

    河南推进资产证券化

    本土房企已有先例

    REITs最大的魅力表现在两方面，对于整个行业来说，既化解了商业地产的高库存，又成功催生了一种创新管理模式推动行业转型升级，同时还为资本市场提供了一种投资产品，起到有效分散风险的作用。对于企业来说，找到了一种退出方式解决了企业的融资问题，同时REITs可以帮助企业做大做强，可以抵抗行业周期冲击，就像绿地集团一样，若酒店业REITs可以成功上市，借助这种方式，绿地就可以在自身能力范围之内不断扩大商业地产规模，保证行业竞争地位。

    2015年5月25日，河南省政府官网发布《河南省人民政府关于推进资产证券化的指导意见》（豫政 〔2015〕28号 ），要求加快推进资产证券化，盘活河南省金融机构和各级政府投融资公司存量资产。

    在此影响下，河南房企开始积极寻求将自身资产证券化，其中的代表便是本土老牌房企建业集团。4月13日，“招商创融-建业物业资产支持专项计划”成功设立，并将在上海证券交易所挂牌，该计划发行总规模达9亿元，存续最长期限5年，评级为AA+，最高发行利率5.9%。这是河南首单物业费ABS业务，也就是说建业物业利用物业费成功融资了9亿元。

    业内人士分析，这一资产证券化项目不仅成功探索了非上市物业公司融资的新渠道，同时也有效盘活了物业公司管理的存量资产。

    如此看来，资产证券化有利于优质地产项目实现价值最大化，同时也可以降低社会融资成本。而随着国内加快推行标准REITs的步伐，地产行业与金融行业的融合将进一步推动双方盈利模式的创新。

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