关键词▶▶中原经济区

    关付新（河南财经政法大学工程管理与房地产学院院长）

    《指导意见》蕴藏中原房地产的发展方向

    中原经济区建设是中原房地产发展的机遇；推进中原经济区建设，是中原房地产业的责任。解读《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》（简称《指导意见》）的46条内容，能够发现其中蕴藏着诸多中原房地产发展的机遇，点明了走向。

    首先，“三化”的协调发展，必然快速推进中原房地产业的发展。2010年，河南的城市化率是38.8%。2015年，我省达到的规划城市化率的目标是48%。据测算，我国每增加一个城镇人口，可以带动十万元以上的城镇固定资产投资，带动三个农民的消费支出，以此匡算，这期间，必然带动一万亿的城镇固定资产投资，净增6800亿的消费支出。过去，我们河南滞后的城市化率，今后，补偿性的快速发展，必然快速推进中原房地产业的发展。

    其次，河南要建成全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，充分发挥承东启西、连贯南北的区位优势。交通与房地产的关系很明显，房因路而起，河南发展成为现代交通枢纽，必然缩小中原房地产市场与一线市场的差距。

    最后，河南要建成华夏历史文化传承的创新区，要保护和利用根亲文化资源，培育具有中原特色、时代特征和国际影响力的文化品牌，提升文化的软实力。房地产广告常用这样一句话“有文化的才是经典的”，不妨演绎为“只有是中原文化的，才是河南经典的”。

    此外，从《指导意见》中还可以“看到”中原房地产的未来：业态上，从住宅向特殊功能性强的产业区建设项目转变；区域上，从城市向县城以下和农村转变；风格上，从外来时尚向本土文化转变；态势上，从过去快速扩张、攻城略地，向平稳发展方式转变。

    关键词▶▶应对与反思

    王建树（河南豫发置业有限公司董事长）

    多元化将是新的增长点

    明年的房地产市场，面临的还是“冬天”，调控将向深度延伸。调控的政策上，也许不会在限购、信贷等方面延续并加重，但是其他的手段将会一步步到来，对房地产市场的调控将会进入深度阶段。

    如何应对明年更加深入的调控，我有几点想法。

    第一，不要总把眼光放在住宅上，房地产的内涵可以很宽泛，道路可以多元化。以豫发置业为例，我们没有把重要的投资放在住宅上。这两年，豫发做了两个商业地产项目：一个是锦荣商贸城，主要做服装批发；一个是轻纺城，是面料市场，目前面料的批发量占河南市场的60%以上。我们还和别的公司合作做了一个旅游地产。

    通过这些实践经验，我认为在调控的背景下，房地产企业也能找到新的经济增长点，那就是拓展思路，走多元化之路。

    第二，这一次对房地产的调控，恰恰是给了我们开发商一个反思的机会。以前的房地产项目做起来太容易。以前的开发基本是粗放式的，因为只要买到地就能挣到钱，我们就没有认真去做成本的控制，也没有认真做技术方面的分析。但是近几年，在调控的背景下，我们甚至不得不认真地考虑地下层高、材料、抗腐等基础技术问题的解决和分析。调控给我们反思的机会，更有利于房地产的发展。

    第三，心态要转变。今后的房地产将真正进入稳定的、温和的、健康的增长通道。今后，我们要带着温和的心态做房地产，不仅从粗放式向精细化转变，不仅从单一的住宅地产向工业地产、旅游地产、商业地产转变，我们也要从资本运营的角度搞一些横向联合，搞一些跨区域的组合。

    最后一点，我最大的困惑是人才。假如有合作的意愿，我们可以用各种方式去合作。我们需要人才，需要有识之士与我们共同努力。

    关键词▶▶合理回归

    张保盈（郑州文交所CEO、九鼎德盛顾问研究机构董事长）

     “大格局”发展必然促使房价回归

    去年的时候，我对于担保领域下了两个结论，我认为2011年6月份，问题会出现；10月份，将彻底大爆发。时间证明，这句话真的很准确。

    今天主要谈房地产。对于房地产行业，我一直认为，它是一个“怪胎”：房地产创造了无数的富翁，但绝大多数人奋斗一辈子才能挣套房，这说明，房地产行业确实存在问题，而且是事关民生的大问题。

    房地产发展没有错，但它发展的核心是价格。如今中国房地产正迎来“大格局”时代，在这样一个时代背景下，如果房价没有回归到一个合理的水平，那么尽管今天赚钱的是我们从事房地产业的企业或者人员，但最终吃大亏的，依然是房地产业。

    长期以来房地产都有“春天”和“冬天”说。所谓“春天”，就是你建多少卖多少，有多少房子都能卖出去，想涨多少涨多少，但是现在，这个时代已经一去不复返了。欧洲的债务危机是如何形成的？就是美国现在的“生活阶段”过度高于人类平均水平所造成的。在这种情况下，必然有一种力量把它拉下来，这个力量就是人类在追求合理的定价基础上造就的。

    中国房地产目前存在的问题是，富人占有大量的房子；调控过于滞后，至少滞后三年；房地产形成了庞大的利益集团。房地产战略的缺失，造成了富人占有大量的房子；调控手段的缺失，主要体现在没有找到控制房价的手段；市场监控的缺失，使得相关部门将房地产真相掩盖。

    如今，2012年即将到来，我认为，中国房地产发展的分水岭就在2012年。房地产必须发展，而且必须大力发展，但它发展的前提，是房价必须回归到一个合理的水平。这就要求，作为一个房地产企业，不能只有“小我”的发展，而是要有“德行”。

    关键词▶▶护身符

     宋向清（河南省商业经济学会常务副会长）

    外围环境为房地产提供“护身符”

    近期，我重点思考了三个问题：第一是中原经济区需要什么样的房地产企业？第二如何正确认识当前房地产企业发展环境？第三是中原经济区中的房地产行业如何实现稳中求进？

    关于第一个问题，我认为，房地产企业也是社会的一员，处于社会财富分配的高端。在当前社会状态下，具有对社会财富的次优先分配权和超平均值分配权，这造就了地产大佬的掘金逻辑和财富大道。但是，在中原经济区建设的时代背景下，开发商要做“大商”：一要树立正确的价值观；二要建立正确的人生观；三要有高度的政治观；四要有真实的奉献观。

    关于第二个问题，我认为，当前的房地产行业大环境是悲观但不失望。为什么？一是中央经济工作的重心由控通胀变为稳增长；二是存款准备金率下调。尽管这次下调根本没有考虑房地产行业，甚至还存在下调后如何防止资金流向房地产的想法，但是由此释放出来的大量货币流动性，不可能一点也不流向楼市。

    对于第三个问题，我有以下建议。第一，企业要“战略蜗居”，做房地产界的宅商。所谓战略蜗居就是勒紧裤腰带过日子，实行战略收缩，压缩市场战线，清收应收账款，减少费用支出，过一段紧巴日子，或者说是企业冬眠，等楼市冬天过去，再寻求立地成佛；第二，企业要“战略腾挪”，做房地产界智者。所谓战略腾挪就是将目前困境中的商品房开发向商业地产、旅游地产、文化地产、教育地产，甚至非地产项目，比如市政、桥梁、铁路、高速公路等领域转移，避发展之困，趋转移之利；第三，企业要“战略突围”，做房地产界的勇者。所谓战略突围就是建立战略联盟，通过相互拆分组合，相互持股，或者以股换资，以项目换支持等手段，实现战略腾挪，在夹缝中寻求生机，实现逆境新生。