从9月份销售数据来看，二七区的表现无疑最为抢眼，名列三甲的郑州二七广场、万博商城和橄榄城三个楼盘，均是区域内具有代表性的大型楼盘。
特别是郑州二七万达广场项目，以近4亿元的销售金额位列郑州9月销售榜单第二。从整个二七区来看，虽然楼盘数量并不多，但量少质高，大盘最具吸金力；另一方面，以郑州二七广场、万博商城为代表的商业项目，也有着不俗的市场表现。
□东方今报记者 袁瑞清
【区域解读】 配套成熟优势明显
同国内不少大城市一样，郑州楼市也经历了中心城区加速建设、郊区化、中心城区再开发等阶段。当人们迫不及待地追求住宅郊区化时，一系列短时期内不好解决的问题也浮出水面。
比如各种配套设施的不足；一些还未进行全面规划的远郊地区，基础设施和公用设施还不具备进行建设的条件，造成了购物、医疗和孩子教育上诸多困境；交通不便始终存在……痛定思痛，人们不得不把目光再一次转向城中心。
二七区无疑是最好的选择，这里集中了郑州市最优良的配套资源，具有良好的教育配套、医疗配套、市政配套。
以位于大学路汝河路附近的康桥金域上郡为例，交通、医疗、教育等配套都十分完备，比如教育方面，周边遍布11所小学、11所中学，其中不乏二七区数一数二的重点小学陇西小学，以及幸福路小学、二七区实验小学，郑州二中、102中学等。
河南财经政法大学教授刘社曾表示，无论是从交通、生活购物、子女上学、看病就医各方面来说，二七区的优势显然使它成为郑州楼市最成熟、最受青睐的一个区域。
“从数量上来看，二七区的楼盘数量并不是太多，但中心位置便利的交通和完善的生活配套设施，仍是众多购房者的首选，品牌企业的大型楼盘在市场上拥有良好口碑。”一名业内人士表示。
【销冠解读】 品牌大盘一路领先
不仅仅只是9月份的销售数据，连续多个月以来，以郑州二七万达广场为代表的品牌大盘，都在二七区的销售榜上占据了重要比重。
品牌大盘对市场的号召力，在二七区表现得最为明显。比如郑州二七万达广场，作为商业地产领军企业万达集团在郑州的第二个项目，郑州二七万达广场聚合大型商业中心、城市商业街区、时尚步行街、高尚住宅、精装SOHO、商务酒店等丰富多元化业态，将八大主力店、数百家国际潮流品牌强势引入。
9月17日，郑州二七万达广场举行万达商业步行街开盘活动，吸引了400多名客户到场。开盘两个小时后，所推商铺就已售罄，在郑州再现了久违的“日光盘”。
作为中国商业地产第一品牌，万达推出的精装SOHO也受到了市场的持续追捧。“真是小空间撬动大广场！”一位业主如是说。二七万达精装SOHO不仅享有二七万达广场的专属配套，而且其31㎡~56㎡的灵动户型空间，还强有力地占据了商、住、投资自用的全能资质。同时，以低总价、低风险的优势，在政策限制之外，为每一个投资者开辟实现财富梦想的SOHO新天地。据悉，二七万达广场精装SOHO，已经正式接受认证登记，预计11月开盘。
业内专家在解读9月份数据时指出，二七万达广场依托万达“订单式商业地产”全新商业模式，将万千百货、万达IMAX影院、大歌星KTV、大玩家超乐场等八大主力店、数百家国际潮流品牌强势引入，实现餐饮、购物、休闲、娱乐365天一站式全龄层消费，项目建成后必将成为区域内的繁华中心。
“以价换量”或成定局
□东方今报记者 袁瑞清
在本已严峻的市场形势下，日前，又一条消息刺激了不少人敏感的神经。
上周末，中国建设银行北京分行上调首套房贷利率的消息引起广泛关注。据悉，在上海、广州等14个城市，多家银行也已经上调了首套房利率。广州地区部分银行房贷利率，甚至出现“一周一个价”的现象，银行方面均将首次置业房贷利率上浮20%至30%不等，并表示短期内不可能下调。
“我打电话问银行的朋友证实确有此事。”郑州永威置业常务副总经理马水旺介绍，“其实郑州首套房贷利率早已上调，一般都是按照基准利率的1.1倍执行，执行中由于受房贷规模的限制，有些银行要么就不办理按揭，要么就是没有确切的放贷时间，但一般首付款都是40%左右。”
马水旺认为，上调首套房贷基准利率，抑制刚性需求，楼市成交低迷将会继续，楼市冬天将会提前到来。
“房地产调控应以控制投机、投资型需求为主，首套房多为刚需购买者，提高首套房贷利率，无疑会伤害这一群体，对本就清淡的房地产市场无异于雪上加霜。”河南财经政法大学研究院常务副院长、房地产经济研究所所长李晓峰说道，自住型购房者很多会继续观望，或者推迟购房计划，当前楼市成交量一直不理想，刚需受损让市场需求再次减小，对开发商更为不利。
有业内人士表示，上有无休止的调控政策折磨，中有库存高企、销售低迷两面夹击，下有资金惨遭釜底抽薪，楼市“以价换量”的时代已经来临。
事实上，保利、万科、远洋、富力及雅居乐等大型开发商早就开始实施降价销售策略了，北京、上海、广州这些早显价格松动的城市就不提了，就连杭州、成都及重庆等城市，也开始出现楼盘降价销售的现象。
郑州亦有降价楼盘的出现。比如九龙城目前均价6200元/平方米，比之前6500元/平方米下降了300元/平方米；兴达锦绣园目前均价7000元/平方米，每平方米下降了200元；麦森公馆目前均价8300元/平方米，每平方米下降了500元。
有业内人士称，郑州楼市价格再下调10%~15%很正常，到明年上半年，郑州楼市价格有可能回到两年前。目前全国的大盘企业几乎都已经有了明显的价格跳水现象，郑州的市场走势会紧随其后。
“目前开发贷款基本停办，买房人个贷审批严格，外来基金投鼠忌器，开发商已经没有多少资金可用，再不降价，只能坐以待毙。”某开发商坦言，目前形势下，谁跑量快，谁就能占据先机。
“9月份，房价下降的序幕才刚刚开启。”河南天伦地产集团有限公司总经理朱学奎预测：10月下旬以后将会出现大规模的房价下降情况，11月、12月形势将会更加严峻，面临各项还款压力的开发商，如果不提前准备，将出现资金链紧张的局面。
虽然郑州以本土企业居多，对市场的敏感度不如一线城市那么敏感，但朱学奎认为，大规模降价潮的来临，郑州不能幸免，抓紧“跑量”最为现实。
最新统计数据显示，郑州主城区第四季度预计将有30余个纯新盘入市，10月份就预计有18个项目开盘。同比去年10月份增加了80%，开盘率远远大于去年。
“10月份的供应量比9月进一步放大，供应开闸放水，这说明开发商正一致行动，跑量心态明显。”郑州的一位市场研究人士告诉记者，在开发商集中开盘的情况下，郑州房价的下行压力，或将增大。
而各开发商也使出了各种招数，刺激楼盘销量。比如通过精装修实现产品差异化，或者将暗中折扣提高以促进销售。
记者粗略统计，目前公开在售的楼盘中，打出各种打折优惠信息的楼盘占到了一半多。通过各种渠道到达购房者的优惠形式也多种多样——团购优惠、尾盘清销、一次性付全款享受折扣、限量限时特价房、分期首付……
甚至有开发商表示，留给房企出逃的机会其实已经不多，如果不能赶在12月之前消化存量，形势会更加严峻，“我现在的要求是，能今天卖出去的房子，决不能拖到明天”。 |
