□东方今报记者 霍者/文 首席记者 张晓冬/图

     居者有其屋。自古以来，住房与老百姓的生活息息相关。作为全国广电系统唯一都市报的东方今报，从2004年一创刊就密切关注房地产市场的发展变化。我们知道，2004年基本上可以算作是郑州房价的分水岭。也正是从2004年开始，郑州房价开始进入到了快速上涨的通道。其实，岂止是价格上涨的变化，房屋品质、居住环境、物业服务等多方面的不断升级，才真正体现了房产市场本质上的变化。既然谈到了房产市场的变化和升级，我们不妨来理一理郑州房产市场从无到有再到繁荣的诸多变迁吧。

    房屋建设：

    从国有到私有的变化

    上个世纪80年代，是郑州地产的萌芽阶段。那时，改革开放的春风还没有刮起，所以在郑州从事地产开发的，都是国有企业。

    成立于1982年的中房郑州公司，先后建成了汝河小区、同乐小区、绿云小区等10多个旧城改造项目和新的住宅小区，是郑州地产业当仁不让的旗帜，担当起中原房地产领跑者的角色。

    随后成立的河南国信房地产有限公司，隶属于河南国际信托投资公司，先期开发的项目，也多为单位家属楼、办公楼。因为那时，还没有“房地产”这个概念。

    当时的人们还处于单位福利分房的年代，房地产开发企业基本上就是一种任务式的开发，一味追求开发的速度而并没有将工夫放在产品的样式上。户型和面积上都有严格的限制，只是满足简单的居住功能，解决居民“住”的低层次需求。

    到1992年前后，中原地产站在了第一个改革的节点，一批民营房地产开发公司如雨后春笋般涌现出来，国企一统中原的局面被打破，民营经济开始活跃起来，建业、德亿、金成、姿华等一大批房地产企业也是在这个时候应运而生。

    房地产市场活跃，也让一些欲投身房地产行业的投资者感到春天来临，纷纷进入房地产行业“淘金”。与此同时，国家也收紧了银行的贷款融资。外资和民间一些闲散的资金开始有了用武之地。

    上世纪90年代初的郑州地产，就是在第一批郑州地产商人不断摸索和借鉴外地经验的基础上发展起来。那是一个混沌初开的时代，英雄的崛起，就是在对未来市场的准确把握和判断之上。

    住房改革：

    商品房时代来临

    一个时代的转变常常是从最小的变动开始，而最初只有很少的人能感觉到。有关资料显示，河南建业集团的掌门人胡葆森怀揣着当时从香港炒楼花赢得的1000万港币和自己对人生的憧憬和追求毅然回到了河南。胡葆森开发的第一个楼盘是占地360亩的金水花园，但当时的河南人是不认识商品房的——房子还得掏钱购买，显得不可思议——有楼无市的困窘让当时胡葆森每天都要吞两片舒乐安定才能睡着。胡葆森并未气馁，推出按揭销售、“十年还本”让人耳目一新的售楼方式打开了局面，也奠定了如今建业集团的基础。

    今日提起，还令一些开发商赞叹不已：“胡葆森说到做到，给建业以后的发展铺平了道路。”

    1998年，中原地产又一次站在了改革的节点。这一年，全国房改工作会议宣布：“停止住房实物分配，实行住房分配货币化。”河南财经政法大学教授刘社说：“对于商品房，第一代的中原地产人都在摸索，规划设计、户型基本上都是借鉴沿海或香港地区，谈不上什么独创。”

    尽管从今天的眼光来看，1998年之前，中原地产的楼盘有着这样或那样的不足和缺憾，但正是那个时代，奠定了今日地产业的基础。“郑州地产人在那个时代收获的不仅仅是楼盘和资金，更重要的是总结了经验，历练了队伍，迎接着下一个黄金时代的到来。”一房地产开发商总结道。

    华丽转身：提升居住附加值

     1998年，明鸿新城主体全部建成。1999年，建业城市花园一期交付使用。同一年，未来花园开工。也是在1999年，郑州首个千亩大盘——21世纪社区开工兴建。2000年3月，鑫苑名家开工建设。2000年10月，郑州首批国家康居示范工程项目清华园动工……

    从1998年起，郑州市区内的一些经典楼盘陆续建成，建业、正商、鑫苑，如今河南地产三强已经崭露头角。这一年，由于国家开始停止福利分房，商品房的概念逐渐深入人心，老百姓第一次知道，住房不必再凭资历和级别来确定，房子可以在市场买到。更重要的是，住房的面积和户型也有了可供选择的余地。

    对于地产人来说，这是一个跑马圈地的草创年代，随着郑州“东扩北移”规划的实施，地产商开始随着规划的脚步把“楼盘风暴”扩展到曾经荒凉的经三路、东风渠。

    在这一时期，地产商开始了华丽转身，商品房由原来简单的住宅型开始向居住型转变。地产企业不再仅仅考虑当地的老百姓需要什么，而是主动对市场进行细分，注重住宅的居住功能之外的需求，会所、门面房、学校等多种配套设施被大量引入小区规划，外部环境也注重宣传地段、交通、环境所能提供的附加价值。

    这一时期，河南地产商建造了很多标志性楼盘，而且在地产开发上摆脱了早期粗放型经营的模式，注重对居住小区生态化居住条件的开发，专业化团队开始操作楼盘的规划、营销，小区开发也开始针对不同收入人群。

    消费需求：从物质到精神的转变

     2000年之后，大量外来房地产企业的拥入，让郑州地产发生了质的改变。例如鑫苑名家在2003年引入了居住文化的概念，从设计之初就注重各项配套设施，可以说这是河南第一家配套设施完善的小区。而美景天城从规划设计之初就引入专业化团队来操作。清华园的建设则以在环境设计上下工夫而闻名。

    此时，地产企业在开发楼盘时开始注重独创性和个性化。这个时期，地产行业所开发的楼盘已经不局限于多层住宅，高层、小高层、独立别墅等开始在地产市场大行其道，产品开发对于客户购买群体的细分更加明确，让不同消费群体各得所需。在户型规划方面，楼盘也在小区规划、户型、景观等方面更加注重精神层面的要求，特点也比较鲜明。

    也是在2000年之后，郑州房价进入了增长的疯狂时期。2000年，郑州商品房销售均价为1880元/平方米。2001年到2003年，此数据在2350元/平方米徘徊。而2011年前五个月，在各种调控政策的作用下，郑州市区商品房均价仍然达到了7707元/平方米，而到万众瞩目的郑东新区楼盘的均价突破7000元/平方米大关，郑东新区楼盘基本上每平方米都在万元以上。

    “现在的房价确实涨上来了，但不可否认的是，人们的居住条件、房屋品质、城市形象等都在因为房地产而发生着重大变化。”一位老郑州感慨地说。

    ■ 记者手记

    一位“老郑州”的见证

     这里说的老郑州，是一位接近知天命年龄、名叫李红星的郑州市民。

     他说，他的父亲是原来郑州某事业单位的职工，自打他记事起，就知道住在筒子楼的房子，那是父亲单位分的房子，面积只有十六七平方米，没有厨房，只有集体卫生间，只能在楼梯间或者走廊里生火做饭。

    上个世纪80年代后期，李红星结婚成家的时候，家里分到了一套56平方米的两居室，虽然采光不好，但宽敞了许多。

    后来，下海经商的李红星又换了110平方米的三居室商品房。如今，李红星一家四口住在了宽敞明亮的四居室商品房里，有电梯，有保安，配套设施齐全，出行也非常方便。

    “以前是讲究温饱，现在不都在追求生活品质吗？咱也不能太寒酸了不是？”李红星脸上洋溢着其乐融融的微笑。在郑州土生土长的李红星，从他个人生活的变化，在一定程度也反映出了郑州房地产的不断变迁和升级。