【核心提示】
    8月12日~15日，由观点地产新媒体主办，上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合协办的2009博鳌房地产论坛在海南博鳌正式开幕，本报作为河南地区唯一协办媒体全程参与了此次盛会。著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在论坛上以《房地产的确定性与不确定性》为题发表演讲，获得了与会专家学者的高度关注。会后，本报记者对钟伟进行了独家专访。
□今报记者 魏巍 实习生 张墁
    ▲▲世界经济正在重新走向乐观
    东方地产：从金融危机来袭到逐渐出现复苏迹象，在您看来，现在的世界经济处于一个什么样的状态？
    钟伟：我个人倾向于不用太过于悲观。对美国经济而言，不太可能出现比今年上半年更糟糕的情况。第四季度或者明年第一季度美国将摆脱零增长。随之欧洲、日本经济也会复苏。看起来全球经济最坏的时候已经过去了。
    也同时提醒大家一下，所谓次贷危机第二波根本不存在。既然这样的话，我们对外部经济环境做一个初步判断，整个国际经济由于次贷危机带来的冲击基本上接近消化，至少在金融层面接近消化，但是对实体经济还会有一个很漫长的调整过程。这不仅取决于金融部门的努力，还取决于我们在技术层面有没有创新，取决于有没有新的产业集群的出现，因此对国际经济而言，病危状态已经过去了，经济正在复苏，什么时候能够康复出院，不知道。
    东方地产：那么中国的经济形势呢？我们能不能乐观起来？
    钟伟：可以用两个词来概括：确定与不确定。3月份我们讨论中国宏观经济的时候，几乎所有学者都是提出悲观，只有少量学者乐观，到现在为止，仍然有很多悲观看法。原来预计全年四个季度增长现在得调整一下，一季度6%，二季度8%，三季度超过9%，四季度超过10%。四个季度增长当中来自投资增速的贡献是巨大的，投资增速30%，消费增速大概15%，这都是最高的。过去六年，钢铁、有色金属消耗量比2001年以来任何年份同一时期都要高。所以中国经济所铺的摊子是非常大的。
    再看一个数字，4万亿的投资计划占我们 2008年 GDP的12%~13%，这是在没有发生次贷危机的中国。在发生次贷危机的美国，有小布什、奥巴马两任总统的刺激计划，加起来不到GDP的10%，整个欧洲对经济的刺激计划加起来不到5%，所以中国虽然没有发生次贷危机，但是几乎采取了全球最猛烈的刺激手段。
    如果你纠缠于经济结构有没有问题、企业效益有没有好转、居民收入有没有增加等等，那么你太高估GDP增速这个指标了。通货膨胀今年全年都不存在，是通货紧缩。我们最乐观估计CPI到今年年底才略微回到0以上水平，而PPI全年都是负的。2010年中国的通货膨胀仍然几乎不存在。明年主要是粮食或者农产品价格上涨带来CPI价格上涨。原来的翘尾因素是因为今年全年CPI都是负的，所以同比起来，明年自然有增加。翘尾因素加上新增因素，使得2010年CPI大概在3%~5%。总体上，2010年中国经济高增长，低通胀，这掩盖了大量的问题。
▲▲房地产行业遭遇“无准备复苏”
    东方地产：政府为此出台了大量的宏观调控政策，您认为对房地产行业有何影响？
    钟伟：正是因为我们对中国经济复苏有更多的怀疑，所以我才认为，央行7月份货币政策微调是完全必要的。即使从现在起进行宏观调控，也已经为时过晚。
    1992年、1993年信贷增长同比增长30%，一直到1997年信贷增长才勉强回到20%。今年信贷增长是28%。我不相信2010年、2011年，我们会对信贷规模有一个非常好的收缩。
    因为今年已经投出去，全年可能有9万~10万亿，明年再怎么样也得增长15%~20%，所以明年信贷增长在11万~12万亿，后年仍然增长，所以信贷压缩起来不是那么容易。除非政府可以承受2008年第四季度及2009年政府主导投资项目大面积烂尾，否则这些信贷将稳定下去。
    综合这些因素，我们认为中国经济由于次贷危机，重新回到一个铺摊子粗放式增长道路上，就速度来看没有 任 何 问 题 。 正 是 因 为 对2009~2010年宏观经济认识不足，所以政府暂时没有工夫收拾房地产。所以宏观经济没有一个好的共识，恰恰是房地产业的机会。
    总结我们对中国宏观经济的看法，从速度、从规模看没有问题。这就是宏观经济的特点，今年保八，明年超九，今年通缩，明年温和地通胀。正因为宏观经济陷入保增长还是防泡沫的跷跷板选择当中，因此现在重点是保增长，不是防泡沫。
    东方地产：在全国范围内，目前房地产市场的形势如何呢？有哪些特点？
    钟伟：第一，销售节奏非常快。在去年11月份的时候，我们的存货销售期是24个月，估计目前的存货从全国来看大概已经不足9个月。库存已经消化完毕。
    第二，一线城市价格上涨，销售加快，正在向二线城市传导蔓延。由刚性需求带动的房地产行业复苏正在向由刚性需求、投资需求共同推进的房地产复苏扩散。我不认为70个大中城市房价有显著增长，但是14个副省级城市在今年上半年房价至少上涨20%。
    第三，房地产行业销售面积跟金额大幅度增长的同时，新开工不足。销售面积上半年增长25%，销售金额增长大概45%，这主要是因为上半年销售增长快，主要集中在一线城市。而新开工呢？房地产投资呢？我们目前新开工和房地产投资的增速实际上是不足的。还要考虑的是目前的土地购置并不完全是由民营企业推动，央企也在大量进入，我们可以清楚地看到，从现在到明年上半年，市场处于一个更加供不应求的状态。
    东方地产：当前房地产行业的确定性和不确定性又在哪儿呢？
    钟伟：我们能够看到的确定性是销售在增长，不确定性是价格过快上涨，带来行业调整不够。
    我们回顾已经过去的三个季度。就在三月、四月份的时候，房地产企业也都仍然非常悲观。到现在房地产企业就乐观了吗？乐观的情绪从什么时候出现的？从房地产行业的投资来看，乐观情绪大概是今年6月份出现的。因为今年1~5月份房地产行业投资增速只有6.8%。而1~6月份房地产行业投资增速将近10%，6月份一个月房地产行业新增投资大概4600亿，大多数企业都是从6月份开始才看好这个市场。
    这个行业的确定性在哪里？这个复苏是一个无准备的复苏，它的不确定性是这个行业的复苏带来一个有征兆的泡沫。所谓无准备的复苏，也就是虽然销售节奏在加快，但是开发商并没有从这一轮复苏中挣到令他们惊喜的钱。因为他们自己手里的存粮不多。这是无准备的战争。
    有征兆的泡沫是什么呢？这个行业本来应该调整，但是没有调整，阿猫阿狗又来做房子。尤其是国有企业进入这个行业，对这个现象我是非常不安的。不安的原因我并不是担心这些央企进入到行业来是否挣到钱，因为这个他们并不是太关注，关注的是能不能保住央企的牌子。
    东方地产：央企进入房地产行业，会有什么影响？
    钟伟：央企进入这个行业的后果：第一，即便央企进入这个行业挣到钱了，它与我们中国综合国力进一步提升，有什么狗屁关系吗？第二，央企进入这个行业当中，就有能力以更低的价格、更好的品质提供非常本地化的商品房吗？第三，谁对他们的投资负责？第四，如果他们的行为是为了保住央企这块牌子，请问央企和非央企到底在资源争夺方面存在多大差异？为什么他们死活要保留住央企这块牌子？所以央企进入，带来这个行业市场化大大降低。
▲▲未来三年房地产将有一次大的调整
    东方地产：最后请您对今后的经济形势及房地产行业发展趋势做一个预测。
    钟伟：第一，国际经济最坏时期已经过去，但并没有康复。
    第二，对中国宏观经济存在非常多的争议，但是复苏势头比较确定。
    第三，房地产行业已经追平甚至极有可能超过2007年，而这个行业本身发展模式并没有根本转型。如果我们认为在2007年底以及2008年上半年的时候，这个行业应该面临一场调整而没有调整的话，如果我们接受前面所说的2009年销售金额及销售面积都有可能超过或者接近2007年，结论是显而易见的。
    如果你作为房地产开发企业，有能力在今年或者明年全年拿到项目的预售，开始销售并且在2010年基本完成销售，那恭喜你，你获得了一个非常好的投机机会，但仅仅是投机机会而已。如果你错过这次投机机会，也不要后悔，因为我一直相信有2007年年底所带来的各种各样不好的现象，现在已经全面出现。在未来3年，这个行业的调整，尤其是大的调整是难以避免的。