日前，王府井百货将入驻“温哥华时代广场”的消息再次搅动了郑东新区商业地产的一池春水。据悉，8月12日，北京王府井百货（集团）股份有限公司与枫华（郑州）置业有限公司，就王府井百货入驻郑东新区“温哥华时代广场”事宜，在北京签订合作开发意向协议。
    “相中”郑东新区的不只王府井百货一家，中国工商银行河南分行即将成立的私人银行业务中心也会坐落在郑东新区，“不只是因为新区的环境好，更主要的是因为新区的居民层次高，大企业的活动应该都会在新区。”该行信用卡部一位经理表示。
    作为郑州现代服务业的载体，在政府“南下北上”招商工作的推动下，郑东新区商业地产再次迎来“需求之春”。 □今报记者 李雪娜
【聚焦
新区商业中心的“可圈可点”
    比起二七老商圈，因城市发展格局变迁而日渐兴起的郑东新区，其区域内涌动的财富脉象已十分清晰。从目前郑东新区商业网点的布局来看，郑东新区三大主题风格迥异的商业中心——购物中心、休闲娱乐中心及物流中心已是轮廓初现。“购物中心是以CBD商业步行街为核心，配合中央商务区完美的景观设置和优美的龙湖风景所形成的一个以购物为主的商业之都。”谈起CBD商业步行街，郑州中油置业营销总监林陈亮如数家珍。据悉，自其中油国际名店街启动招商以来，国内很多知名品牌前来拜访。
    林陈亮认为，郑东新区CBD商业步行街的美好未来是非常值得想象的。“目前，每个周末晚上，许多郑州人会去看水幕电影，有外地亲朋来郑，很多人也会领着亲朋去游览郑东新区。CBD商业步行街建成之后，‘节目’当会更丰富。届时在郑东新区‘泛舟如意湖，夜购步行街’的场景，和南京享誉国内外的‘逛完夫子庙，夜游秦淮河’的意境会非常相近。”
    据悉，CBD商业步行街，是国内罕见的一条环形商业步行街，全长3.6公里、宽约50米，地下两层，地上三层，目前被誉为“中原商业第一街”。
    购物中心占据了CBD内外环60栋高层写字楼之间的绝佳方位，而休闲娱乐中心，则是郑东新区住宅区的配套和延伸。以宝龙·城市广场为核心，配以顺驰·郑东第一大街的欧陆风情街，有咖啡屋、酒吧、夜总会、五星级影院、溜冰场、大型购物商场等业态云集，而在宝龙·城市广场附近，还规划有“温哥华时代广场”。最终，这里将形成以休闲娱乐、商务会客为主的商业中心。
    相比前两者，郑州高速客运枢纽站、郑州铁路新客站区域更被业内人士看好，郑州大学教授、房地产研究中心主任杜书云就曾断言“这一地带将成为该商圈的核心”。
    2008年起，这位教授已数次面对媒体表述过她的观点——郑州铁路新客站周围1.5公里以内非常适合中高档大型商场、超市等商业地产的投资，而郑东新区一旦形成车站商业圈，其能量是不可小觑的。“这一带”的总面积有219.07公顷，由东风东路、博学路、七里河南路、商鼎路合围而成，比老郑州火车站已形成的100多公顷的商圈几乎大了一倍。
    就此，河南财经学院教授史璞的分析是：按照新客站的规划，将来很有可能带动方圆3公里的区域，乃至带动方圆10公里以内的区域，这个观点的支撑是，“同老火车站一样，新客站的综合交通枢纽地位决定了它将成为郑州城市的新中心”。
【探讨
商业巨无霸的“盈缺”之辩
    一个郑东新区，要成就三个商业中心，如此“贪婪”的商业规划，引发了各界的猜疑：这么庞大的商业供应量，市场是否能承受？对此，郑州市郑东新区商务局副局长魏志刚表示：人气问题虽然依然是郑东新区商业面临的大问题，但相比三年前的郑东新区，今天商业氛围的逐渐提升已经让预期的目标“指日可待”。
    2006年7月11日，郑东新区管委会曾向外界发布《关于聚集人气完善功能的若干意见》：“每2000人设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、大众化餐饮店、洗衣店、理发店等网点各一处；每2万人增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、咖啡店、花店和其他各类专业店等购物网点……”作为政府职能部门，这是郑东新区管委会首次将人气聚集方案引入新区的建设规划之中。
    三年来，随着郑东新区发展步伐的加快，目前郑东新区的入住人口，已经达到30万人。“随着各企事业单位包括政府机关、学校搬迁进来，住宅项目很多已经交工并有大量业主开始入住，可以说未来两年内，郑东新区的人口数量还将快速增加。”河南省社会科学院副院长刘道兴认为，从长远角度来看，郑东新区人气的聚集并不存在任何问题。
    与“人气”互为因果的，是郑东新区的集聚能力。“大郑东新区”概念的提出，无疑又为此再添一枚筹码。
    据悉，规划中的“大郑东新区”，西起中州大道，东至中牟县东边界，南至航空港区，北至黄河大堤。具体来说，所谓的“大郑东新区”，包括五个区一个县，即郑东新区、国家郑州经济技术开发区、白沙和官渡组团、航空港区、九龙国际产业(物流)园区和中牟县，规划总面积约为1800平方公里（香港陆地面积1100平方公里）。“大郑东新区的定位是发展现代金融业，发展总部经济，建设企业总部基地，发展商贸服务业，建设三级商业中心，发展现代物流业，发展会展旅游业，建设会展业基地和旅游业基地等，大郑东新区集中优势资源的能力非郑州老市区可以比拟。”上海绿地集团中原房地产事业部营销总监白伊剑说。
    据白伊剑透露，借助郑东新客站、地铁1号线以及大郑东新区概念，其位于金水东路与东风东路交会处的绿地·原盛国际的销售情况非常好。“我们这个项目体量达38万平方米，集商业、办公、酒店于一体，办公部分去年11月底开盘，每月销售都在60套以上。商业部分，国内外著名商家如麦当劳、丹尼斯、红星·美凯龙等，以及首次登陆郑州的美格菲、棒约翰、DQ、美车堂，都已经与我们签订了战略合作协议。”“无论是软件还是硬件，郑东新区都比老城区好太多了。若没有一个协调机构，在河南投资的优势资源当然首选新区。”史璞甚至担心，长此以往，若老城区的改造跟不上，郑州新老城区将出现严重差异。
【分析
商业模式制胜的“错位经营”
    如果说三年前人们还在怀疑郑东新区到底能不能“起来”，那么今天人们则是在猜测这个新城区到底能够“走多远”。
    记者从7月29日全省资本市场建设座谈会上获悉，郑东新区CBD已经成为证券业机构争先进入的地方。“凡是申请来河南开业的机构，我们都积极推荐他们选择郑东新区。”河南证监局局长侯苏庆说。
    据介绍，上半年已有招商证券等6家机构（1家期货公司、4家证券营业部、1家期货营业部）入驻郑东新区CBD，下半年将有7家机构进入（1家证券公司、2家期货公司、3家证券营业部、1家期货营业部）。借助商务地产的“高端化”和“备受青睐”，郑东新区的商业项目也大都租售无忧。
    “相比较招商，我们很多时候也在考虑如何差异化经营。”魏志刚告诉记者，“地位相近，定位不同”是郑东新区商业运营的思路，去年，就郑东新区CBD商业步行街的差异化经营问题，郑东新区管委会特别召集参与开发的企业讨论“错位经营”。
    据悉，这条步行街由四家企业承建——著名台资企业丹尼斯承建了50%的工程量，总投资约10亿元。它的“地盘”囊括了整个西半环，另外三家企业郑州新澳置业投资有限公司、宏信（郑州）置业有限公司和永威置业则分享了东半环步行街。其中，宏信置业承建了东半环50%的工程量，其次是郑州新澳、永威置业。
    “关于如何规划，每个公司都在找差异点，希望能够出奇制胜。”宏信置业策划部经理耿强告诉记者。
    “大家都在一个环上，如何避免同质竞争，或者说最大限度地避免同质竞争，是大家都在考虑的核心问题。”林陈亮说。
    据悉，宏信置业开发的CBD东环中原文化步行街，经过市场调研，其项目最终定位为中原地区古玩艺术品经营中心、旅游商品购物中心、非物质文化遗产保护中心、现代艺术品批发交流中心。“根据这一定位，CBD东环步行街分为三个街区：一区为休闲娱乐美食区，二区为古玩收藏艺术品区，三区为商务礼品和旅游商品区。根据CBD东环中原文化步行街发展规划，古玩收藏艺术品区将在年底试营业，2010年初开业，定名为‘天下收藏步行街’。”耿强说。
    林陈亮则告诉记者，投资3.6亿元的中油国际名店街，将为中原财富阶层提供一个满足商务社交、休闲运动、体验购物的天堂。
    “各个公司目前都找到了项目的差异点。相信再经过几个月的努力，中原商业第一街会在年底前后与大家见面，郑东新区，也将会因为商业的带动而走向繁荣。”魏志刚表示。