□今报记者 王世峰/文
袁晓强/图
    去年的“9·27”房贷新政，已成为投资客的梦魇。在市场潮水逐渐退去时，这些投资客也开始离开曾经繁华的市场。困境中，开发商纷纷将目光瞄向自住需求。
    但是，在市场低迷时，即便是自住购房者也陷入了持币待购中。那么，在二套房贷政策没有彻底放开之前，郑州的刚性需求能否支撑起下滑的市场？又该如何激活这部分需求？
聚焦▲▲
楼盘主推中小户型
    开发商纷纷向自住需求靠拢，鑫苑、升龙等房企主推的中小户型受到市场认可
    八仙过海，各显神通，尤其是在市场低迷时期。下半年市场逐渐恶化，各个楼盘纷纷推出了眼花缭乱的营销策略，诸如降低首付（开发商垫资或者分期付款）、婚房、送家电、免供暖费……“鑫苑·景园8月推出了‘1万元结婚计划’，近来又推出了免费供暖20年。”河南鑫苑置业有限公司营销总监赵莹告诉记者，自从鑫苑推出婚房计划以来，陆续有很多楼盘打起这个旗号。而这些计划针对的基本都是小户型，目标群体为自住需求。她透露，目前，鑫苑·景园70%~80%的客户来自自住需求。
    普罗旺世的销售总监杨梦凡也有同感。他说，现在大户型销售十分缓慢，占市场主流的为100平方米左右的两房或三房，投资客很少，“我们三期的业主90%以上都是刚性需求者，说起来还要感谢国家的‘90/70’政策。”他表示，在“90/70”政策下，普罗旺世的三期1000多套房源刚好是以中小户型为主，比较趋向年轻购房群体。
    “不管是降低首付、婚房，还是送家电、免费供暖，针对的都是自住需求。”一位业内人士表示，开发商推出的这些优惠对自住购房者有很大的吸引力，而对投资客没有多大的现实意义。
    事实上，从去年“9·27”房贷新政以来，投资客面临巨大的压力。同时在国家“90/70”政策下，不管是无奈还是适时调整，开发商都纷纷向自住需求靠拢。“一些市中心的楼盘已经不再做大户型，主攻中小户型。”杨梦凡介绍。
    总建筑面积180万平方米的城中村改造项目中原新城近日一期开盘，升龙企业郑州元龙房地产公司总经理吴晓峰透露，中原新城也是以首次购房和改善性住房需求为主，“这一策略是正确的，开盘前15天就销售了近千套。”
    事实上，今年下半年尤其是近几个月来，国家频繁出台的刺激消费政策针对的也是自住需求，比如9000亿住房保障计划（虽然这并非商品房市场）、一年5度降息、减免税费等。12月17日，国务院进一步鼓励居民普通商品住房消费，对二套房贷政策部分松绑，这在一定程度上激活了部分改善性住房需求。
    一句话，目前所有的政策指向是商品住宅的自住需求。
调查▲▲
自住需求占据主流
    调查显示，出于自住需求和改善性需求的购房行为越来越多，而投资行为越来越少
    11月，郑州商品住宅市场迎来了小“阳春”，销售6933套、销售面积63.05万平方米，分别比10月猛增74.94%和68.49%。直观地说，11月每天要比10月多卖出99套房。
    “之所以小‘井喷’，是因为政策利好刺激和降价促销的双重作用，部分刚性需求者放弃了持币观望。”河南王牌企划董事长上官同君分析。
    从销售结构上分析，今年前11月，60平方米以下的商品住宅最热销，销售累计完成12322套，占总销售套数的24.18%；4000~5000元/平方米的销售16694套，占总销售套数的32.75%。
    地域上，郑州市区居民成为购房主力，占到54%，而去年则为45%，2004年时仅为41%。外地人购房则呈相反的趋势，2004年外地人购房占50%，2007年更是达到54%，但今年前11月下降到45%。
    而在《郑州2004年住宅市场分析》中有这样一段话：“尤其是省外的购房力量值得注意，郑州作为内陆的一个省会城市，其较低的房价吸引了不少外省人投资置业。”当时正是郑东新区大规模建设的时期。
    今年前11月，金水区、郑东新区排在销售的前两位。一位业内人士分析，以前，在郑东新区购房的基本都是二次置业者，以投资客为主，因此直到现在入住率还比较低，“但现在有所不同，郑东新区配套日益完善、人气上升，有的楼盘又降到4600元/平方米，加上对未来东区的美好预期，一些自住需求者开始选择郑东新区。”
    这种对比，再次证明出于自住需求和改善性需求的购房行为越来越多，而投资行为越来越少。