□今报记者 李萌
●住房销售面积缩水三成
    2008年的郑州房地产市场，可用“价滞量跌”四个字概括。前11个月，郑州商品房获批预售面积883.48万平方米，而商品房累计实际销售面积仅为602.75万平方米，供销倒挂现象比较明显，销售形势不容乐观。前11个月，商品房销售累计额、新增投放量、住宅销售面积都在缩水。
    其中商品房销售累计额共268.31亿元，同比下降19.11%。商品住宅累计完成销售额199.04亿元，同比下降了25.06%。
    开发商对商品住宅新增投放量累计完成732.21万平方米，同比下降12.61%，增速比上年同期回落55.99个百分点；商业用房为87.76万平方米，同比下降29.4%，增速比上年同期回落97.43个百分点；办公用房为51.16万平方米，同比增加25.14%，增速比上年同期回落258.54个百分点。
    商品住宅销售面积同比缩水三成，累计完成501.31万平方米，增速比上年同期回落51.23个百分点；办公用房销售面积累计完成 31.8万平方米，同比下降14.11%，增速比上年同期回落160.31个百分点；二手房成交面积累计完成96.73万平方米，同比下降32.62%，增速比上年同期回落33.99个百分点。
    总体看来，郑州市房地产市场，只有商业用房销售面积（64.62万平方米）同比增加了15.97%，增速比上年同期回落12.3个百分点。销售均价与去年同期相比，几乎没有变动，通过和今年1~6月对比分析发现，主要原因是今年7~11月开发企业的降价促销对商业用房影响较大。
●商品住宅销售均价3970元
    今年前11个月，郑州市商品住宅销售均价为3970元/平方米，同比上涨12.85%，增速比上年同期回落5.88个百分点。
    总体看来，从5月份开始住宅的销售均价就在4000元/平方米上下波动，只有5月份达到了4386元/平方米的今年最高值。11月份，商品住宅销售突然放量，达到63.05万平方米，环比上涨了68.49%，同比下降了22.69%。
    王牌地产研究院认为11月的“井喷”现象，主要是受到政策利好刺激和降价促销的双重刺激，部分刚性需求型消费者放弃了继续观望，抓住目前的机遇购房。
●建业领跑销售榜，每天卖八套
    尽管建业在香港上市后的表现一直不尽如人意，尽管坊间不断传出建业摊子过大、资金受累的传闻，但毋庸置疑的是，建业仍然牢牢站在销量排行榜的冠军位置上。今年前11个月，建业的联盟新城、建业香槟圣园、建业置地广场、建业森林半岛等项目共卖出去2643套房子，销售额约17.3亿元。
    鑫苑置业屈居亚军，其名下的鑫苑国际城市花园、鑫苑·金融广场、鑫苑景园、逸品香山等项目销售额为10亿元，截至11月底，今年已卖出2127套房子。季军升龙置业有限公司，其推出的升龙国际中心、曼哈顿广场两个项目已销售1651套，销售额达到9.6亿元。
●走出低迷不容易
    近年来，从紧货币政策的效应已逐步显现，购房者月供压力增大直接导致房地产开发销售下降。定金及预付款通常占开发企业资金来源的四分之一，这部分从今年7月份出现下降。企业回笼资金难度加大，自筹资金则保持高速增长的事实，这也预示着信誉度低下的开发企业向银行贷款的难度加大，不得不自筹资金来完成手中的开发项目。
    王牌地产据此分析，受各方面调控政策制约和不可预见因素的影响，第四季度开发投资增速继续攀高的难度较大。
    但是王牌地产研究院的上官同君认为，眼下正是居民对于住房需求的旺盛时期。据国际经验，城镇人口达到总人口的75%时将趋于稳定，而2007年河南城镇化率仅为61.28%。
    除此之外，近几年保障性住房供应力度加大、居民需要改善住房条件、城市化快速推进、城中村改造项目进一步规范、城镇居民收入水平消费水平逐年提升等因素，都给郑州房地产市场发展打下了坚实的基础。
    但楼市想走出低迷状态，并不容易。虽然11月份郑州商品住宅成交量显著反弹，但只是受到9月份以来央行、郑州市政府出台的各项新政利好刺激。
    在经过若干月后，楼市博弈双方的心理预期将会受到影响。但是，受房地产“拐点论”等多种因素的综合影响，消费者对房价走低的预期将进一步强化，楼市走出乏力状态难度较大。
    这种胶着状态能持续多久，至少还要连续观察3个月郑州房地产市场形势。建议开发企业采取有效的公关措施来引导购房者，转变各方心理预期。