刚性需求前景广阔
    业内人士分析，随着城市发展，河南每年可增加4000万平方米的房地产市场空间
    过去5年，可以说是郑州城区大幅扩张和城市化进程加速的5年。2003年，市区面积不过212平方公里，2007年已经达到294平方公里，过去4年年均扩张20.5平方公里。2002年，郑州的市区人口不过221万，2007年达到318万，过去5年年均增长19.4万人。
    一个结果是，郑州的城镇化率已经从2003年的 57%增长到 2007年的61.28%。
    伴随城市扩张和人口高速增长的是从2003年开始，郑州楼市逐渐走向繁荣。
    2002年郑州的房地产开发投资59.6亿元、商品住房销售面积259.98万平方米，2007年分别达到298.8亿元和754.48万平方米，过去5年年均分别增长47.84亿元和98.9万平方米。
    “城市扩张和人口增长为房地产市场带来了强大的刚性需求。”一位业内人士分析。同时，城市人均住房建筑面积已经从2002年的22平方米增长到2007年的25.1平方米。
    以河南财经学院工程管理系主任李晓峰和省房地产业商会秘书长赵进京为代表的房地产“春天论”者，正是基于城市化和人口红利的逻辑，认为郑州的房地产市场还有20年的“春天”。
    李晓峰表示，城市人已经从过去的关注吃、穿、用向关注住、行、服（全方位的服务）转变，同时，个人的资产结构也由持有动产为主向持有不动产为主转变。这些将支撑起房地产的未来。
    建业地产董事局主席胡葆森分析，按照河南目前城镇化及增长率来计算，河南每年可增加4000万平方米的房地产市场空间。
    据 《郑 州 市 城 市 总 体 规 划（2008-2020）》，到2010年城市常住人口规模控制在350万人以内，城市发展建设用地控制在335平方公里以内。而2006年制定的《郑州市“十一五”规划》目标为到2010年，市区人口420万，市区面积350平方公里。到2020年，市区人口将达到500万。
    即便按照最新的规划，350万人、335平方公里，也意味着2008年、2009年、2010年这三年，郑州年均市区人口增长10.7万人，城区年均扩张13.7平方公里。这将为房地产的发展提供强有力的刚性需求。
    另外，记者从郑州民政局了解到，2006年、2007年郑州市分别有68984对和69780对新人登记结婚。
    今年的数据虽然尚未统计出来，但给人的感觉是，借北京奥运的喜气，今年有更多的人结婚。这些又将构成刚性需求中最刚性的部分。
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高性价比是“密码”
    针对目前自住购房者欲望不强，业内人士分析，提高性价比是关键
    不管是远观还是近看，郑州商品住宅市场都有强大的刚性需求力量。但在目前的市场背景下，这部分有效需求并未被完全释放出来。“现在的市场自住购房者欲望不强。”郑州斯敦投资顾问公司执行董事汪忠山分析，虽然今年已经5度降息，首套住房及改善性需求住房5年期以上商业住房贷款利率优惠下限已达4.16%，可以说是到了购房的最佳时机。
    但这恰恰给了购房者房价下降走势的预期，加上经济不景气、对未来收入的不确定，继续持币待购。
    河南财经学院教授刘社认为，即便是刚性需求也有一定的弹性，“这部分人买房不可能早十年或晚十年，但可以早一两年或晚一两年。”
    那么，该如何激活这部分刚性需求？
    升龙企业郑州元龙房地产公司总经理吴晓峰说，刚性需求者是否购房取决于两个条件：他是否中意你的产品，能否给他一个合理的价位。
    河南鑫苑置业有限公司营销总监赵莹进一步阐释，首次置业者对价格比较敏感，而改善性需求购房者更在意的是环境和品质，总体而言，就是高性价比。
    但在刘社看来，盖便宜房，市场自然就会启动。12月22日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，在进一步鼓励普通商品住房销售的同时，表示“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”。
    业内人士认为，这包括两方面的意思，一方面希望开发商能调整价格；另一方面又不希望出现个别开发商以低价扰乱市场行为。
    易居中国郑州分公司总经理臧俊认为，目前郑州的市场，降价出货是最好的选择，“第一个降价的吃肉，第二个降价的喝汤，第三个降价的汤都喝不到了。”
    但汪忠山认为，现在的政策有点“乱枪打鸟”的味道，并没有特别的针对性，而“合理价格促销”的政策并非把房价打压下去，而是希望止住房价下跌的趋势，只有止住下跌趋势，市场才会回暖，“犹如股市，一直下跌时没人敢进去，稳住2000点了，才会慢慢有人进去。”