市场再不好，也总有购房需求。开发商想把房子卖出去，就得先摸清老百姓想要啥样的房子。而精明的老百姓想用最少的钱买到最好的房子，更得首先搞清楚市场上现在都卖什么房子，哪儿的房子多、哪儿的房子便宜。 □今报记者 李萌
【价格】住宅稳定，非住宅下跌
    今年前11个月，郑州市商品住宅销售均价为3970元/平方米，同比上涨12.85%，增速比上年同期回落5.88个百分点。总体看来，从5月份开始住宅的销售均价就在4000元/平方米上下波动，只有5月份达到了4386元/平方米的今年最高值。11月份，商品住宅销售突然放量，达到63.05万平方米，环比上涨了68.49%，同比下降了22.69%。王牌地产研究院认为11月的“井喷”现象，主要是受到政策利好和降价促销的双重刺激，部分刚性需求型消费者放弃了继续观望，抓住目前的机遇购房。
    王牌地产研究院分析认为，商业用房和办公用房的销售均价都有下跌趋势。前11个月商业用房销售均价（7945元/平方米）同比上涨了2.18%，但是11月份的商业用房销售均价（7078元/平方米）环比下降了6.31%。办公用房各月的销售价格波动较大，谷底5月仅为3637元/平方米，一个月后即达到峰值6458元/平方米。二手房的成交均价一直比较平稳，并未出现“井喷”。
【区域】管城价高，金水区热销
    从区域上来分，今年11月金水区、二七区、管城回族区、郑东新区商品住宅新增投放量都比较大，分别为256万平方米、119.17万平方米、112.98万平方米、109.62万平方米，分别占各行政区商品住宅新增投放总量的35.02%、16.28%、15.43%、14.97%，金水区仍然是我市商品住宅的投放量最大的区域。
    11月金水区、郑东新区、二七区、管城回族区商品住宅销售量较大，分别为200.33万平方米、92.29万平方米、73.15万平方米、62.05万平方米，金水区仍然是我市商品住宅的热销区域。
    据中原地产提供的数据来看，要是想买住房，可以优先考虑中原区，这里的商品住宅均价为全市最低。郑东新区不再领跑全市住宅价格，管城区后来者居上、房价遥遥领先。根据前11个月的销售情况，住宅价格最低的是中原区，为3390元/平方米。其余各区商品住宅销售均价依照从低到高顺序排列依次为：二七区，3628元/平方米；郑东新区，4030元/平方米；惠济区，4066元/平方米；金水区，4138元/平方米；管城区，4296元/平方米。
    从总体上来看，商品住宅累计供需比为1.46∶1，与去年同期相比，供需关系进一步趋紧。
【消费】年轻人多，外地人减少
    今年9月份，在省直单位工作的张女士打算在未来路上再买一套房子居住，她说：“我们老两口已经有了一套住房，再买一套的话将直接写上儿子的名字，避免将来过户或留作遗产时再交一笔费用。”在二次置业的中年人中，张女士的这种想法非常普遍，这也直接导致今年1~11月份的新生业主中，近半数都是20岁以下的小年轻，而真正年富力强、买得起房子的中年人（30~40岁）只有34%。
    从购房者来源区域上看，无论郑州人还是外地人，今年在郑州买房子的数量都大幅下降，而外省人在郑州购房的数量较之去年少了将近一半。郑州本市人2007年共买了36565套房子，今年前11个月共买了27533套，下滑24个百分点；郑州以外的河南人去年在郑州一共买了35680套房子，今年前11个月买了19184套，下滑46个百分点；外省人去年买了7527套，今年到11月底一共买了4195套，下滑44个百分点。
    郑州市以外的购房行为大幅减少，使得郑州本市人成为购房主力。2007年，在郑州购房的人群中，约45%来自郑州市区，今年上升至54%；反之，郑州市以外的购房者则由去年的54%下降至今年的45%。这种对比，再次证明了出于改善性需求、自主性需求的购房行为越来越多，而投资行为正在逐步减少。
    但从销售平均价格的分布情况来看，外地人经济实力似乎更为雄厚。本市购房者购买住房的均价为3649元/平方米，同比上涨了14.14%，增速比上年同期上涨1.73个百分点；外地购房者购买住房，均价为4277元/平方米，同比上涨了12.08%，增速比上年同期回落12.14个百分点。
    王牌地产研究院认为随着城镇居民收入水平的持续增加以及城镇化加速推进，未来若干年内，郑州市商品住宅需求空间依旧很大。
【买房】两房好卖，大多是高层
    据中原地产提供的数据，今年1~11月郑州市共销售商品住房50912套。小房子明显受市场青睐，一房和两房共卖出32482套，占总销量的63.8%。无论是多层、高层还是经济适用房，70~120平方米户型的占比都超过五成，是绝对主流产品；而160平方米以上的大户型仅有10%。
    在细分户型中，最受欢迎的则是两房两厅，约占销量的四分之一；其次是三房两厅，约占22.91%。这种一边倒的销售情况，一方面受限于“90/70”政策，目前市场上主推小户型，另一方面则因为两房两厅和三房两厅总价相对于大户型要低得多，而功能上又能满足日常的生活需求。
    虽然目前越来越多的人在购房时更倾向于多层，无奈受制于市场供应偏少的现状，大部分人仍旧不得不选择高层。数据表明，目前郑州房地产市场上，多层仅占市场总量的17%，高层占65%，经济适用房则只占5.8%左右。
    总之一句话，郑州的老百姓的购房选择集中在高层、两房这两个点上。