□今报记者 高二坡 高亮/文 李杨/图
    “十一”过后的第一个周末，郑汴路某楼盘终于将“降价1280元/m2”的整版广告甩出。与此相比，“暗降”起伏而“明降”缺位的黄金周促销显得有些落寞。
    然而，早在9月23日，郑州20多家房企的负责人举行聚会共商楼市大计，其中一项重要内容就是讨论“降价还是不降”。
    房地产开发商怎么才能激活疲软的市场？地产商与消费者之间的价格博弈中，究竟谁能扛到最后？
◆◆ 地产商聚会大倒苦水
    记者了解到，包括建业、鑫苑、正商等在内的20多家地产商参加了此次聚会，这些企业大多是郑州规模较大的房地产开发企业。而在这次聚会上，几乎每家房企的老板都大倒苦水，称日子不好过。
    与会的多数地产商认为，郑州房地产市场的低迷，与全国范围内“降价潮”不无关系。
    此外，郑州高喊3年完成城中村改造，同时推出大量经济适用房，市场投放量的增加，使购房者的预期增大。而“90/70”政策又让多数楼盘产品同质化严重，总之目前的房地产市场就是供大于求。
    大部分地产商表示，虽然今年春节过后他们就一直通过优惠措施调整价格，但是成本都比较高，利润空间根本没法与北京、上海、深圳比。郑州的情况又比较特殊，房价没有和全国接轨。其中一位地产商称：“深圳房价能降8000元，郑州能降8000元吗？”
    不过，拥有高端项目与核心地段楼盘的房地产开发企业则表示，高端项目价格敏感度不大，销量甚至稳中有升。中档楼盘则相对疲软。
    某房企以其在中州大道的一处楼盘为例，“排号200多组，成交120组，不太理想，原计划成交150组以上”。
    会上，这些主流地产商忧虑“降价降多少才合适”。其中一位地产商表示，不降价有些企业扛不住，要倒掉。城中村改造的项目，高层的成本在4500元/m2以上，他们是正规运作的企业，成本比较高，降20%就没利润了。
    也有其他地产商表示“现在基本上就是成本价销售”，拿地价格是270万元/亩，现在各项成本加起来有5000元/m2了。有一栋楼的开盘价定在5500元/m2，另一栋为5300元/m2。“现在降300元/m2我就头大。都不奢望赚钱，能安全扛过去就行了”。
    多数地产商表示，现在的想法是做到收支平衡，尽量储存能量。
◆◆ “降价还是不降”成为焦点议题
    此次聚会上，除了相互诉苦，诸多地产商讨论的一个焦点问题便是“降价还是不降价”。
    会上，郑州市场排名靠前的几家地产企业老总均明确表态：“我们不打算降价。我们市场份额大，影响广。我们先扛一阵子，让小公司和困难的企业先降，我们后降。”
    不过，多数地产商认为，降价后产生的后果难以掌控，“降20%老业主不愿意；降多了就没利润；大家都降，等于都没降，又回到同一个水平上了嘛。”其中一位地产商说，“我们大家拧成一股绳，不互相拆台。降价不是唯一的出路，也不是好出路。”
    除了担心降价的后果，看好郑州市场长期走势也是地产商不想降价的主要原因。
    “郑州是河南的经济政治文化中心，有很多外来人口，目前观望的人比较多，但潜在需求也很大。我认为，我们在座的只要能扛住，市场就不会有问题。”一位与会地产商说。
    在总结讲话中，郑州地产市场的一位大佬表示，市场出现高潮的时候，低价倾销效果最好，低潮的时候，低价倾销反而没用。各大地产商对开发节奏要有计划。开发节奏和市场形势合不合拍，调整步伐、调整节奏怎样，都得思考清楚。
◆◆ 消费者持币待购氛围依然浓厚
    有业内人士认为，郑州房价整体上坚挺，与地产商对“金九银十”充满幻想有关。
    郑州市房管局发布的郑房9月指数分析报告中显示：9月份郑州市商品房批准预售项目共计63个，商品房批准预售面积155.51万平方米，较上月上涨了29.23%，较去年同期上涨了40.67%。其中，商品住宅批准预售面积134.69万平方米，较上月上涨了25.28%，较去年同期上涨了37.77%。
    从9月份预售面积的大幅增加可以看出，开发商都在“豪赌金九”。这一计划无疑落空。9月份全市商品住宅销售4210套，较8月还减少了1020套；商品住宅销售面积40.22万平方米，环比下降12.7万平方米，销售均价为3934元/平方米，环比下降了148元/平方米。
    尽管目前形势发生变化，地产商的广告中也出现了“打折”、“优惠”的字眼，但这依然不能改变消费者持币待购的观望气氛。
    9月末，搜房网在郑州推出的置业调查结果显示：60.61%的受访者认为房价仍有下降空间，30.3%的受访者表示继续持币观望。央行的一份调查也显示，全国城镇居民在未来三个月里打算买房的人数占比大幅下降，创历史最低水平。看来，“银十”来临，地产商的日子也并不好过。
    实际上，以降价掌握市场的举动要面临很大的负面风险。以万科为例，由于万科的降价，媒体爆料有业主还没有入住，房产就贬值了20万元，从而出现网友热炒的“打砸退房”。
    有关人士表示，在降价的过程当中，业主房产贬值与开发商降价之间的矛盾不可调和，这可能是郑州楼市至今不敢大规模降价的原因。
    河南同策同成地产机构总经理陈铁中说：“元旦和春节是房企的两大关口。元旦前后一般是企业财年的结算时期，每年定的销售计划、资金回笼计划将会直接影响到下一年的经营。更为重要的是春节，因为每个房企几乎都有撇不清的三角债关系。到时候，一些资金紧缺的房企可能不得不选择降价。”
    陈铁中表示，目前在郑州地产市场上，大部分房企的产品大同小异，竞争激烈，各个公司的情况又有所不同，并非所有的公司都能通过降价渡过难关。