□今报记者 李萌
    对于郑州楼市来说，“金九银十”是今年最后的机会，然而新鲜出炉的9月郑房指数分析报告实实在在地给开发商们泼了一瓢冷水。
    持续数月的“量跌价涨”已被“量价齐跌”取而代之。与今年8月相比，郑州市商品住宅销售套数减少了20.3%，销售面积减少了24%，均价降了3.63%。这意味着郑州市的开发商9月比8月少卖出去1000多套住房，而老百姓在购房时每平方米能比上个月少付约148元。
【数据解读】“价跌”只是暂时现象？
    9月商品住宅销售均价环比确实略有下降，但郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营总监曹庆伟并不认为这就能说明郑州楼市已经开始降价了。“这只是暂时现象。”曹庆伟说。
    纵观2005年至今的商品住宅销售情况，2005年、2006年、2007年这三年的销售旺季都是7月、8月，而不是9月、10月，说明商业上的“金九银十”对于地产行业来讲并不能完全照搬。
    价格涨了还是降了要看长线，据观测，今年1~9月郑州市商品房销售均价同比增长了16个百分点，依然保持着持续上涨态势。
    曹庆伟坚持判定郑州房价下降空间较小。他认为，从需求来看，在郑州购房的人群中近半数来自市地，他们要在郑州创业、供子女就学，就不可能不在郑州购房；从建筑成本来看，国内水泥、煤炭、钢铁等商品价格轮番上涨导致建筑成本增加。市场刚性需求、成本上涨支撑着房价不会持续下跌。
【深层分析】“量跌”是需求在减少？
    自今年2月开始，商品房预售面积开始大幅减少，之后的几个月持续处于较低水平，7月之后开始快速回升，9月份则达到历史最高点155万平方米。
    曹庆伟认为前半年预售面积之所以出现较大幅度减少，主要是受两方面因素影响：开发商观望气氛浓厚，有计划地放缓了开发节奏，暂缓或推迟项目预售；银行贷款条件严格造成大多数开发商资金短缺，进而影响到项目开发速度，难以按时达到预售条件。
    而第三季度预售面积开始大幅增加，则是开发商出于对“金九银十”旺季的判断，调整了市场信心，很多推迟或暂缓预售的项目拿到了预售许可证。然而，商品房实际销售面积在下降，说明市场的需求量在减少。
    去年房贷新政提高了房贷首付标准和审查条件，加上央行近两年数次上调贷款利率，抑制了按揭贷款购房者的需求。曹庆伟认为，这是导致商品房销量下降最直接的因素。此外，最近许多楼盘推出了促销房和特惠房，也导致消费者在“买涨不买跌”心理的驱使下，持观望态度，暂缓购房计划。
【市场观察】高端大盘领跑销售榜？
    出于对“金九”的厚望，不少楼盘选择在9月开盘，如君悦城、千禧桃源国际公寓、颍河港湾、东方港湾、中凯华府、未来名家等，但这些楼盘中鲜有借开盘之势创出销售佳绩的。
    根据同致行统计的郑州楼市销量榜，居于前几位的分别是曼哈顿广场、鑫苑景园、普罗旺世、托斯卡纳、联盟新城、郑州国贸中心等。他们的共同特征是开发商品牌好、楼盘品质高、所处地段好。曹庆伟说，在楼市低迷的情况下，这些楼盘的抗跌性较强。
【后市预测】楼市将回归至2006年？
    2008年已经过了四分之三，可以说今年郑州楼市基本已成定局。回顾最近几个月，郑州市商品房月销售面积一直保持在50万平方米~60万平方米，曹庆伟认为，这足以说明郑州楼市已经回归理性，不会出现大涨大跌的现象。
    据曹庆伟观测，前9个月郑州市房地产市场商品房成交面积达到477.27万平方米，最近3个月的月成交量基本保持在50万平方米~60万平方米，因而接下来的几个月也很有可能维持在这一水平，预计全年的成交量将达到700万平方米，尽管较去年的900万平方米成交量小了许多，但是2007年的市场高温本来就不正常，因此今年成交量变小只是郑州楼市的一场理性回归。