□主持人 今报记者 李凌
□摄影 今报记者 李杨
【嘉宾】
○赵进京河南省房地产业商会副会长兼秘书长
○上官同君王牌企业联盟董事长、房地产实战专家
○王朴郑州市正弘置业副总经理
    郑州电视台地块以每亩633.2万元被称为2008年郑州新“地王”。鉴于该地块竞得者郑州建海置业有限公司申请退地，郑州市国土资源管理部门已和该公司正式办理了解除合同手续，并按规定收取了违约金和滞纳金。“地王”退地，在同行、专家看来，有经验也有教训。记者专门请来了一些专业人士，听听他们对“地王”的理解，对以后房价走势的预测。
退地对房企来说是明智之举
    主持人：今年首次出现“地王”退地的情况，对开发商来说，是无奈的选择还是明智之举？
    赵进京：退地比不退好，退了以后赔的钱比开发后赔的钱少，更划算。一般而言，注重品牌的开发商基本上不会轻易退地。一方面对于这些开发商来说，在个别项目上有点风险并不影响全局；另一方面退地对公司品牌影响大，会引发债主（银行、投资人等）的警惕。既然选择了退地，肯定是他们的资金出现了问题，否则不会轻易退地的。
    上官同君：应该以平常心看“地王”退地。如果“地王”在手，因拿地成本太高，开发成本和市场售价接近或高出售价，开发利润空间肯定不大，甚至赔钱。这样不如退地，可以少赔一点。另外，还有一些拿到“地王”的房企，由于资金链原因，不能如期支付土地款，因违约而退地。
    上面两种情况，一种是开发商主动放弃，一种是开发商被迫放弃，无论是主动还是被动，“地王”都应该让行业警醒，“地王”是专业地产运营过程中精彩的MBA案例，它终将教会房企如何专业地按照经济规律来拿地，也教会了房企告别拍脑袋做地产的时代。
    王朴：在我看来，建海退地是明智之举，虽然现在退地要损失3000万元，但现在形势不明朗，拖的时间越长，损失越大。实际上从去年下半年以来，我们就有些担心，因为拍卖的土地价格比预期高了40%，除了正弘山二期继续在做外，我们没有拿到地。但现在回过头来看，当时拿的地价格太高了，开发出来的房子几乎没有利润。今年拍卖的地价格没有去年高，再开发就可以拿到正常利润了。这说明我们的决策是正确的。
低谷过后更应理智拿地
    主持人：由于来自市场和成本的双重压力，郑州去年在高价位拿地的房企，几乎都不约而同地选择了等待，等待市场回暖。今后房企拿地是否会更谨慎？什么时候才是拿地的最好时机？
    赵进京：因为他们去年盲目拿到地，如果现在开发的话，会赔得更多，只能等待，在特殊情况下，等待也是明智的选择。
    另外，在退地的问题上，地方政府远比开发商紧张，不管是出于财政考虑还是城市形象考虑，“地王”的一举一动都牵一发而动全身。成都市政府在6月底出台的“土地新政”文件中明确提到，开发商的土地出让金可延缓半年缴纳，这让成都土地市场一度极为紧张的气氛出现缓和。我们的政府能否借鉴一下呢？
    上官同君：可以预计，随着国家土地招拍挂制度的不断完善，今后土地亩数如超过千亩的圈地行为几乎不可能出现，但城市核心地块的地价还有再度飙升的空间。形势在变，开发商拿地的基本思路要与时俱进，不要只盯住招拍挂，在一棵树上吊死。目前抄底二手土地正当时，是有钱找地和有地找钱的完美对接。
    王朴：短时期来说，明年上半年拿地是一个不错的时机。房产是投机性很强的行业，开发商如果对大势判断准确，就将获得合理的利润；如果判断错了，风险就很大。一些公司捂盘，不是明智之举。在地价短时期暴涨、房价暴涨过后，拿地更要理智。
促进行业洗牌
    主持人：楼市低迷波及土地市场，对河南房地产行业的发展前景有何影响？
    王朴：由于受资本市场的影响，一些原来不做房产的公司，也开始进入地产行业了，但这些公司不从经营方面考虑，把地价抬得很高，是件坏事。不过在目前的市场条件下，像2007年那样疯狂拿地的情景不会重现了，未来推向市场的地块将会趋小、数量趋多。作为专业公司，我们只能根据高点和低点顺势而为，短期项目运行少了，把实力保存下来，到形势好转后再急速扩张，把损失弥补过来。
    赵进京：今年河南有一些小的房产公司关门了，还有一些公司被兼并，但这只是个别现象。再说河南的楼市形势比周边省份还好一些，一些势力雄厚的房企正在积蓄力量，根据开发量，稳步发展，等待楼市回暖。大家都认为，明年的情况会好很多，日子会好过一点。
    王朴：房子毕竟是一种商品，不会像股市一样暴涨暴跌，实际上，一些一线城市的地产业已经发展20多年了，先后经历了3次危机，由于郑州起步晚，基础又差，所以在这几次危机中没有受到影响。这次受到冲击之后，大家会更理智，行业更专业化、更成熟，公司数量也会少一些，但走得更加平稳、健康。

    退地对房企来说是明智之举
    主持人：今年首次出现“地王”退地的情况，对开发商来说，是无奈的选择还是明智之举动？
    赵进京：退地比不退好，退了以后赔的钱比开发后赔的少，更划算。一般而言，注重品牌的开发商基本上不会轻率退地。一方面对于这些大发展商来说，在个别项目上有点风险并不足以影响全局；另一方面退地对公司品牌影响大，会引发债主（银行、投资人等）的警惕。既然选择了退地，肯定是他们的资金出现了问题，否则不会轻易退地的。
    上官同君：应该以平常心态看“地王”退地。如果“地王”在手，因拿地成本太高，开发成本和市场售价接近或高出售价，开发利润空间肯定不大，甚至赔钱。这样不如退地，可以少赔一点。另外，还有一些拿到“地王”的房企，由于资金链原因，不能如期支付土地款，因违约而退地。
    上面两种情况，一种是开发商主动放弃，一种是开发商被迫放弃，无论是主动还是被动，“地王”都应该让行业警醒，“地王”是专业地产运营过程中精彩的MBA案例，它终将教会房企如何专业地按照经济规律来拿地，也教会了房企告别拍脑袋做地产的时代。
    王朴：在我看来，建海退地是明智之举，虽然现在退地要损失3000万，但现在形势不明朗，一两年内房价想大幅上涨是不可能的，拖的时间越长，损失越大。实际上从去年下半年以来，我们就有些担心，因为拍卖的土地价格预期高了40%，除了正弘山二期继续在做外，我们没有拿到地。但现在回过头来看，当时拿的地价格太高了，开发出来的房子几乎没有利润。今年拍卖的地价格没有去年高，再开发就可以拿到正常利润了。这说明我们的决策是正确的。
    低谷过后更应理智拿地
    主持人：由于来自市场和成本的双重压力，郑州去年在高价位拿地的房企，几乎都不约而同地选择了等待，等待市场回暖。今后房企拿地是否会更谨慎？什么时候才是拿地的最好时机？
    赵进京：因为他们去年盲目拿到地，如果现在开发的话，会赔的更多，只能等待，在特殊情况下，等待也是明智的选择。敢于拿天价地的知名企业不会真正出现资金断链，只是一时半会儿周转不灵。
    另一方面，在退地的问题上，地方政府远比开发商紧张，不管是出于财政考虑还是城市形象考虑，“地王”的一举一动都牵一发而动全身。成都市政府在6月底出台的“土地新政”文件中明确提到，开发商的土地出让金可延缓半年缴纳，这让成都土地市场一度急为紧张的气氛出现缓和。我们的政府能否借鉴一下呢？
    上官同君：可以预计，随着国家土地招拍挂制度不断完善，今后土地亩数如超过千亩的圈地行为几乎不可能出现，但城市核心地块的地价还有再度飙升的空间。形势在变，开发商拿地的基本思路要与时俱进，不要只盯住招拍挂，在一棵树吊死。目前抄底二手土地正当时，是有钱找地和有地找钱的完美对接。
    王朴：短时期来说，明年上半年拿地是一个不错的时机。房产是投机性很强的行业，开发商如果对大势判断准确，就将获得合理的利润；如果判断错了，风险就很大。一些公司捂盘，不是明智之举。在地价短时期暴涨、房价暴涨过后，拿地更要理智。
    促进行业洗牌
    主持人：楼市低迷影响到土地市场，对河南房地产行业的发展前景有何影响？
    王朴：由于受资本市场的影响，一些原来不做房产的公司，也开始进入地产行业了，但这些公司不从经营方面考虑，把地价哄得很高，是件坏事。不过在目前的市场条件下，像2007年那样疯狂拿地的情景不会重现了，未来推向市场的地块将会趋小、数量趋多。作为专业公司，我们只能根据高点和低点顺势而为，短期项目运行少了，把实力保存下来，到形势好转后再急速扩张，把损失弥补过来。
    赵进京：今年河南有一些小的房产公司关门了，还有一些公司被兼并，但这只是个别现象。再说河南的楼市形势比别周边省份还好一些，一些势力雄厚的房企正在积蓄力量，根据开发量，稳步发展，等待楼市回暖。大家都认为，明年的情况会好很多，日子会好过一点。
    王朴：房子毕竟是一种商品，不会像股市一样暴涨暴跌，现在有两种情绪，一是比较悲观，一是盲目乐观，认为以后郑州房价将有大的提升。实际上，一些一线城市的地产业已经发展了20多年了，先后经历了3次危机，由于郑州起步晚，基础又差，所以在这几次危机中没有受到影响。这次受到冲击之后，大家会更理智，行业更专业化、更成熟，公司数量也会少一些，但走的更加平稳、健康。