伴随着河南房地产业“资金饥渴”症的加重，河南房地产界出现了一批资金，他们磨刀霍霍正欲大有作为。他们有的来自资金充裕的上市公司，有的来自赚了大钱的煤炭企业，有的则来自私募股权投资机构……按照估计，这笔资金可能已超过了50亿元。在房地产业处于低谷的时候，这笔巨额资金的出现不像“救世主”，倒更像手持冲锋枪的“围猎者”。

□今报记者 高亮/文 李杨/图

【外来资金】地产行业低迷，是我们扩展业务的好机会
    实际上，在潘石屹高呼“解放军来了”的同时，郑州房地产业准备伺机杀入的资金也骤然增多。
    9月20日，2008年首届河南企业私募股权融资高峰论坛在思念果岭举行。据举办方介绍，众多地产公司和知名基金公司在会上出现，说明郑州地产公司对于资金“求贤若渴”，而基金等掌握大批资金的机构也认准此时是进入的时机。
    除了这次会议传达出外围资金在郑州房地产界涌动的信息，此前一些有实力的上市公司也已在磨刀霍霍。就在今年7月10日，中原高速发布上市公告，称将以2.455亿元资金投资房地产项目，同时还将以2亿元资金注册成立一家投资公司。中原高速一位证券事务代表接受记者采访时表示：“目前房地产行业低迷，但同时也是公司扩展业务的好机会。”
    而一直活跃在河南房地产圈内的盛诺金基金，也在不断地与地产公司接触。6月28日，北京盛诺金基金召开投资说明会，这只具有外资背景的基金计划在河南投资10亿～20亿元；同时，盛诺金投资管理公司拟召集基金发起人，成立华豫盛诺基金，计划募集2亿元人民币，专门用于河南房地产项目的投资。“这还是明里的资金，暗自在操作的资金也不在少数。”河南王牌企业有限公司董事长上官同君表示。他说，就他掌握的情况来看，“目前有近20家外来企业，有明确的购地需求。”据其估计，目前有40亿~50亿元的外来资本已在房地产周围集结。“其中有业绩良好的上市公司，同时还有受今年煤价大涨而富裕起来的煤炭企业”。
    在上官看来，外围资金磨刀霍霍齐集河南房地产业，其目的似乎不是来搞“解放的”，而是来“抄底的”。
【业内人士】地产商要赢回信任，最好的办法是“裸销”
    按照上官的估计，即使50亿资金全部进入河南房地产业，也不能完全满足现在河南房地产行业的资金“饥渴”。从河南18个市地土地交易平台的信息来看，目前有超过100亿元土地正在寻找开发资金。
    其实，面对困局，郑州的房地产商也在积极求解。在目前郑州地产行业，比较常见的是以促销的名义暗地降低价格，比如“你买房，我还贷”、“交一万，顶两万”、“买一套，送一间”……
    而另一种方法则是直接低价入市。记者了解到，位于经一路与农业路交叉口附近的某楼盘以4580元/平方米的价格入市。而位于紫荆山路与商城路交叉口附近的一个写字楼则以5000元以下的起步价发售。
    不过，目前郑州还有一部分房地产开发商仍采取“等一等”的做法，继续“扛价”。“在现在的情况下，开发商如果还继续坚持价格不放松，要么在等待中变成‘猪坚强’，要么就是等死。”上官同君认为，任何对市场抱有幻想的做法，都只是空想。
    在上官看来，目前的房地产行业，就像现在市场上的奶粉一样，开发商需要重新树立老百姓的信心，才能迅速回笼资金。而名门地产（河南）有限公司营销中心总经理陈宇波也表示，由于长期以来处在舆论的风口浪尖，以及信息的不对称，开发商身上的很多东西都被无限放大，“一旦开发商与消费者之间出现了什么纠纷，舆论的板子肯定先打在开发商的身上。这对开发商本身的形象打击非常大”。
    房地产开发商该如何重新赢得消费者的信任呢？上官认为，最好的办法是“裸销”，即开发商公开房源、公开价格、公开优惠、公开背后的若干承诺，让老百姓知道一个真实的房价。
    【消费者】我们何时可以抄底房价？
    据河南省统计局的数据，今年1月~7月，河南省商品住宅销售面积和销售额分别下降了9.8和4.6个百分点，而郑州市房管局发布的8月份统计数据显示，河南省会郑州7月份商品住宅销售均价为每平方米3850元，较6月份每平方米下降了536元。
    现在，郑州地产界已经出现了一些关于“抄底”的讨论。那么，郑州房价的底部究竟在什么位置？此前不久，省内一家媒体给出的答案是有可能在3500元/平方米左右。
    但这一推断并没有得到业内人士的认可。相关人士认为，现在正是买房的最好时机。“从这次双率下调来看，宏观经济政策正在向对房地产行业有利的方向发展，同时，市场进一步低迷的可能性已经减小。”
    陈宇波认为，郑州房价的底部应该以郑州购房者可以接受的价格为依据。如果按照这种逻辑，那么郑州人可接受的房价是多少？
    记者了解，上述农业路上开发的某楼盘开盘就直接以4580元/平方米面市。而从目前的销售情况来看，一个多月的时间该楼盘已认购了 1200多套。陈宇波也认为，目前4000~5000元的房价应该是郑州购房者比较认可的价格。
    事实上，一位不愿意透露姓名的人士还表达了另外一种观点：“目前，开发商所销售的楼盘，其土地大多是在2005年以前购得的，这些房子的均价都卖到4000元/平方米以上，那么，在2006年至2007年频繁出现地王的情况下所购的土地又怎样呢？当时的地价一度炒到了400万元/亩以上，在这种土地上盖起来的房子价格能降下来吗？”
    上官同君也认为，目前买房机会不容错过。按照他的理解，郑州房价还有大约2000元/平方米的上涨空间。“未来五到八年，郑州的平均房价将上涨到6000元~6500元/平方米”。

双率下调 地产解放军来了？

    9月15日，中国人民银行下调贷款基准利率0.27个百分点，同时对中小金融机构下调存款准备金率。消息甫一出台，就引来相关经济学家的热切关注，大家纷纷表示，由“从紧”到放松，这一政策的信号意义大于实质意义，而地产界的明星级人物潘石屹通过媒体放风：解放军来了。解放军真的来了吗？

▲▲利率下调会刺激购房吗
    不会立竿见影，在以后的时间里会体现出来
    按照潘石屹的逻辑，贷款基准利率下调，直接的利好应该是“房奴”们身上的担子要轻一些了。但事情并不如想象的那么简单。记者在农业路某楼盘调查时发现，自9月16日银行贷款基准利率下调以来，前来看盘的人数并没有多起来。一位售楼员说：“才下降0.27个百分点，只是毛毛雨，并没有多大诱惑。”
    “其实，利率下调并不会在购房者心中形成立竿见影的效果。”名门地产（河南）有限公司营销服务中心总经理陈宇波解释，购房者持币待购的氛围并不是在短期内形成的。“从2007年开始，中央宏观调控持续指向房地产市场，几乎花了大半年时间，购房者持币待购的心态才最终形成。而凭一次降息就改变购房者观望的心态是不太可能的，如果利率下调能调动购房者积极性的话，也只会在以后的时间内体现出来”。
    “往往预期变坏很快，而变好则需要很长一段时间。”陈宇波认为。
    另外，郑州的买房人本身对利息变化的感受不是很大。“名门地产在郑州所销售的一个楼盘中，一次性付款的比率竟然达到50%左右，而沿海一带的楼盘，一次性付款达到20%就不错了。”陈宇波说。
▲▲双率下调能解放地产商吗
    降息被认为是开始，后续政策会像“挤牙膏”一样一点点出来
    资金紧张的房地产商们确实需要“解放军”。郑州市统计局对郑州市50家重点房地产企业上半年经营情况调查显示，这50家企业中，上半年资金来源充裕的企业比重仅为6%，而资金来源紧张的企业为24%。
    新货币政策能担当起解放军这一重任吗？陈宇波说：“国家出台双率下调政策，并不仅仅针对房地产，而是针对宏观经济，最主要的还是针对中小企业。在存款准备金率方面，我们看到六大银行都不调整，而只有中小银行在调整之列，说明此政策最重要的还是解决中小企业的资金饥渴问题。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君也认为：“双率下调主要目的不在楼市，而是针对中小企业。”“导致房地产商从银行拿不到钱的最重要原因，是前不久国家禁止银行给房地产开发商提供土地出让金方面的贷款，这是最为致命的。”陈宇波认为，只要这一政策没有改变，目前的降息并不能解决根本问题。“不过，这次降息应该认为是个明显的信号。目前，我们国家的经济政策可以说和‘挤牙膏’一样，政策利好会一点点释放。从这次双率下调来看，利好应该只是个开始。如果整个宏观经济向好，对房地产市场也是有好处的。”陈宇波说。
▲▲地方政府救市遭遇挫折
    9月初河南出台的诸多“救市”政策暂缓
    事实上，对于低迷的房地产市场，一些地方政府早有出手相救的想法。
    9月初，河南出台诸多“救市”政策：商业银行可对首套商品房购买者实行最优惠利率；购买首套经适房，将免除房地产交易契税；购买首套普通商品房可减免房地产交易契税；购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由目前的30%调减为20%……
    此后不久，西安也出台“救市”政策：出台的《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。另外，厦门、长沙和成都等地方政府也先后推出一系列购房优惠政策。
    在中央政府仍未有大动作的背景下，地方政府的“救市”动作尤为引人关注。但是，就在“救市”之声不绝于耳之时，9月15日，新华社发表文章，批评地方政府救市，称“与宏观调控大环境‘撞车’”。此消息一出，“救市”政策立即遇冷。日前，记者从一接近郑州市房管局的相关人士处获悉，目前河南省出台的“救市”政策已经暂停。
    相关人士认为，在目前房地产市场低迷的情况下，房地产商只有开展“自救”，扩大楼盘销售量，尽快回笼资金才是上策。

    房价的风吹草动总是牵动着无数老百姓的心，而地产市场的风吹草动则总是牵动着我们的心。
    如果说房价的变动是“一”，那么地产市场的变动就是“二”，我们要做的就是让你不但知其一，而且知其二，我们在复杂的市场万象中为你梳理走向，在高速的城市发展中为你守望家园。
    我们关注一切可能影响房价和地产走向的城市新闻，大到城市公交、地铁线路，小到促销政策，它们都是构成地产系统的重要元素。
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