河南省天伦房地产有限公司营销总监刘小卫

□今报记者 杨文哲
    有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有风波，有风波的地方就有“正邪”，有“正邪”的地方就有侠客。
    如果把房地产行业比作江湖的话，那么所有的房地产从业人员都可以叫侠客。面对扑朔迷离的未来楼市，面对处于“调整期”的房地产市场，本报《东方地产》将为业内的所有“侠客”开辟一个畅所欲言的阵地，这就是 《东方地产·非常道》。
    无论是“理性”还是“感性”对待市场，抑或“救市”还是完全的“市场调节”……众侠客都可以像古大侠一样，“十步杀一人，千里不留行；事了拂衣去，深藏身与名”。古大侠之风，我辈虽不能至，却心向往之。
    不信春风唤不回，一舞剑器动四方。风雨兼程每一天，以笔为旗每一字。有了“战场”，就期待您的加入了。
住宅产业 仍将健康

【关键词】逆市
    话题：你对当前房地产市场的形势如何判断？
    刘小卫：与前两年特别是2007年的市场形势相比，今年的市场更加理性。换句话说，去年的市场是过热，是不正常的，今年的市场回到了常态。常态并不可怕，因为在常态下，这个行业才能保持可持续发展。从供需层面上看，房地产市场仍将快速发展，特别是住宅市场。
    首先，中国处在城市化进程的爆发期，刚性需求旺盛。我们甚至不必拿中国的人口基数来计算，只需要看看我们周边的亲戚朋友有多少被城市化了；看看我们的城市近十年扩大了多少；想想同样的钱可购买的面积缩小了多少。不难看出，市场并非完全建立在泡沫之上。而且，可以肯定地说，中国的城市化进程仍将继续，不可逆转。
    其次，中国人的居住消费文化不会瞬间改变。其一，安居乐业是中国人的基本生活要求。对我们而言，没有属于自己的房子，就等于没有家。说句玩笑话，现在的年轻人如果没有房子，成家都可能很困难。其二，房子对中国人而言绝不仅仅是遮风避雨的功能需求，更是身份的象征。乔家大院、康百万庄园等，可以多多少少反映出中国人对房子的心理需求，升级换代式的第二套、第三套房子的购买绝不仅仅是为了转手的投资或投机。
    最后，投资需求虽暂时被压抑，但暗流涌动。在市场经济下，资本的逐利性是与生俱来的，除非有广泛的投资渠道和市场，再加上房子本身就具有保值增值的特性，特别是在通胀压力比较大的时候。在投资机会有限的情况下，想完全堵住流向房地产的投资都是徒劳的。
    同时，从供应层面看，其一，由于前两年市场过热发展的惯性，短期内供应是会有所放大，但由于房地产产品的开发周期较长，供应量将会缓慢释放；其二，拿地成本、原料成本、人工成本等大幅提高，整体开发成本提高很多，并形成一定的刚性。
    综上，可以得出以下结论：住宅产业仍会健康发展，长期来看，住宅价格仍是向上的，但增幅与去年相比将大幅下降。整体房价不会大幅下跌。由于资金压力，股权转让将成为一些企业的选择，行业的集中度会有所增强。在此市场环境下，企业应从追求行业空间转向寻求企业空间。差异化竞争和价值链创新将成为企业发展的关键。那些具有核心竞争力的企业将会争取到更大的企业空间，提高市场占有率。

郑州房价 未曾“疯狂”

【关键词】房价
    话题：与一线城市北京、深圳等地“量跌价升”相比，你如何看待郑州的地产销售？你认为郑州的房价多少算合理？
    刘小卫：比起北京、深圳等一线城市，郑州的房价还没有“疯狂”，这么说是有原因的。当然，你不能拿今年的房价与去年相比。去年的房地产发展十分红火，但却是极不正常的一个状态。如果拿今年的房价与2004年、2005年相比，则是较好的。选定正常的参照物，是正确看待地产市场的关键。
    此外，房价的上涨受到建安费用的影响，房价微量上涨是合理的。其次，购房人的刚性需求还是有的。像初次置业的年轻人，最起码有房子后才结婚。二次置业的，则需要好的房子以提升自己的生活质量，这类人不会因为国家政策的影响而放弃购房。最后是投资者，这部分大多属于中产阶级，因为通货膨胀，这部分人受到的影响最大。在现阶段，房子属于较有保值功能的商品，从长期看，房产因其稀缺性，还是被广大投资者所看好的。
    对于未来郑州房价的走势，我认为保持在4000元~5000元这个价格段是较合理的。

逆市营销 品质为王 【关键词】营销

    话题：与以往市场相比，逆市下地产商该如何打响营销攻坚战?
    刘小卫：前两年，房地产发展进入一个相对火热的阶段，出现了“萝卜快了不洗泥”的现象，许多楼盘，不管是质量好的，或是质量较差的，一开盘就卖完了。而从去年年底开始，房地产进入了一个买方市场，无论是老百姓，还是开发商，都回归了理性购房阶段。
    理性购房时代如何营销，从需求层面来说，地产商应该提供好的产品、质量、设计，以及在产品后期服务等相关方面的努力。从操作层面上说，现在的推广渠道要有妙招，不应该再像常规做广告一样传统，而应该围绕终端客户做文章。
    同时，也要更加重视公司老客户的口碑传递，通过他们，把公司项目的服务、品质传递给更多人。毕竟，以后的地产市场，是一个靠品质说话的时代，那些想借火爆市场捞一把的公司和项目，将没有生存之地。

未来市场 合理分化 【关键词】分化

    话题：你认为未来郑州的地产市场将朝哪方面发展？
    刘小卫：未来的地产市场将出现分化。
    一是来自于市场产品的分化。针对低收入者的社会保障性住房、高端住宅以及面向中产阶级的中高端商品房，将构成地产产品市场的三大主体，这样，各个层次的人群都居者有其屋。
    同时，房企也将分化。资金、人才、管理模式等雄厚的企业，将会有一个大的发展空间。
    而中小房企，将面临退出的危险。