□今报记者李雪娜
    进入下半年，郑州房地产开发商真正感觉到日子不再像以前那样好过了，资金紧张，销售下滑，使他们在销售策略上徘徊在“降与不降”的两难境地。尽管如此，他们依然高举“楼市不会跳水”的大旗并坚守4500元/平方米市场均价。
    同时，楼市消费者却开始变得越来越“理性”，排队摇号的场面一去不复返，主导他们意识的，是“或许等几个月再买房会更便宜些”。
    专家认为，正是购房者和开发商对楼市不同“预期”所产生的“深度错层”，才是当前楼市持久观望的主要原因。
【3500元/平方米】购房者“大胆”报底价
    7月23日，郑州搜房网公布了2008年下半年郑州市民置业调查结果，在这份以25~40岁为主要调查群体的调查报告中，购房者意向单价在3000~4000元/平方米的共3577票，占43.84%，意向单价在3000元/平方米以下的1428票，占39.92%。与此形成鲜明对比的是4000~5000元/平方米的意向单价，只有12.33%的接受调查者认可。
    与这份“价格预期”对应的是“市场预期”。郑州搜房网调查结果显示，有64.77%的接受调查者认为下半年房价会降，而只有14.09%的人认为房价有上升空间。
    郑州搜房网总经理李茜告诉记者，尽管在看到这样一份结果后，她的第一个感觉是“这可能只是购房者的美好愿望”，但它的真实性，却是“不折不扣”的。“‘郑州房价到底合不合理’、‘郑州楼市是否存在泡沫’等问题，在这份问卷调查中或许能看出些端倪。”李茜说。
    李茜的话，其实点明了购房者眼中的当前市场。6月份，郑州南区某楼盘认筹，当记者问及前来交定金的王先生心中的预期价位时，王先生告诉记者，如果开盘价在3500元/平方米以下，他就买，反之，则放弃。但是，据记者了解，与该项目近在咫尺的另外一个楼盘，在2007年时就已卖到每平方米4000多元的价位。“你觉得3500元这个价格开发商能承受吗？”记者问。“其实，目前郑州在售楼盘中有七成多项目在打折销售，有定金翻倍抵房款的，有送家电的，有送轿车的……不到10月份，开发商就会实实在在地降价”。
    在王先生看来，房价下跌的理由很充分。第一，眼下房价太高，已经大大超出普通百姓购买力所能承受的范围，现在观望的人越来越多，房价想不跌都难；第二，央行一系列的货币从紧政策的威力开始显现，此举极大地抑制了市场的购买力；第三，房地产行业尽管现在不太景气，但行业平均利润率依然不低，因而仍有下行空间。“过去，开发商们赚得盆满钵满，现在只不过是希望他们降低利润，这其实并不过分。”王先生说。
    与王先生想法一致的购房者不在少数。在记者的调查采访中，很多购房者已经在心理上把房价压到了2005年、2006年时的价位，在他们看来，2007年，是炒房者和恐慌性购房心理把房价炒高了，实际上，并没有多少人能够真正支付起那么高的房价。
【4500元/平方米】开发商“赔本的生意不会做”
    居民的购房意愿，是房地产开发商调整价格的关键因素。那么，如果消费者挺得住，房地产开发商们是否还能一直撑下去？
    日前，记者通过对7月份开盘的几家楼盘进行分析后发现，郑州的房地产企业，大部分以降低销售预期、优惠点数或者“交5000元抵两万元”等方式吸引购房者，直接降价的，少之又少。
    而据河南王牌企划统计的数据显示，上半年，郑州房屋销售价格增长幅度竟然超过了去年同期水平。1~6月商品房销售均价4462元/平方米，较去年同期增长20.4%，涨幅比去年同期高0.3个百分点，其中商品住宅销售均价3962元/平方米，同比增长19.75%，涨幅较去年同期高出2.16个百分点。王牌企业将这种销售量和销售价格之间出现较大的背离形象地称为“郑州现象”。
    那么，为什么在当前如此低迷的市场，开发商却没有动摇对未来的预期？
    中国新兴置业公司副总经理王英奎认为，目前郑州楼市并没有所谓的泡沫，而这几个月市场反应偏冷，主要是受全国楼市的影响。在王英奎看来，郑州的刚性需求是很大的，而且随着城市一体化进程的加快，这种刚性需求还可能会更大。
    郑州元龙房地产开发有限公司营销总监孙军展则直截了当地告诉记者，消费者期望每平方米3500元左右的房子是不可能实现的。“现在市场上面市的楼盘基本上是两年前甚至不到两年的时间段拿到的土地，而2005年的土地成本已经比较高，到现在开发周期基本上一年半到两年，再加上CPI的上涨以及建筑材料的上涨，所以成本价不可能低于4500元/平方米”。
    观屿国际销售总监赵晓莉也明确表示，公司项目不可能降价。“作为开发商，以后的重点肯定是苦练内功，把产品做得更专业，但从市场前景来看，当前的阴霾会很快过去，从银行层面讲，现在的贷款政策已经开始有所放松”。
    郑州建海置业副总经理马乾坤也坚定地相信，目前低迷只不过是郑州楼市“黎明前的黑暗”。马乾坤称，房地产经过这几年快速的发展和拉伸，确实也该缓一缓，不能像往年30%、40%那样向高处走，但是，房地产的前景还是非常美好的。“一方面，从区域楼市来看，郑州楼盘的平均价格并不高，近半年的观望期积聚了大量的购买力，而郑州楼盘的刚性需求将在城市改造、城市化进程的刺激下更加强烈；另一方面，价格永远都是围绕在价
值中枢波动，不可能偏离价值。目前，CPI    在上涨，国内物价与国际相比还有很大的差距，因此面临很大的上涨空间，而这 些基础材料上涨同时也带动了相关建筑 成本（水泥、钢筋、人工）的上涨，房价当 然也会上”。
【胶着状态】“劝买”还是调整？
    开发商咬定“4500元/平方米”的销售均价不放松，购房者坚持降到“3500元/平方米”的价格再入市，开发商和购房者之间，显然已出现了严重的预期“错层”。
    “这其实反映了楼市回归的尺度及方向”。7月27日来郑时，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就当前购房者和开发商之间的“胶着状态”，点出了问题实质。顾云昌指出，市场经济是“扭秧歌经济”，就是“少了少了多了多”，通过市场调节“多”与“少”的状态，在“扭秧歌”中前进。当前楼市，正处于从“亢奋”到“理性”的回归期，需要对“供求关系”和“高房价”进行复合调整，而调整的心态和尺度，以及市场呈现的不真实的“多”与“少”现象，又会引发楼市的大起大落。因此，作为开发商，既要及时调整心理状态，又要快速调整行为状态，把握“改变比发展重要”、“稳定比盈利重要”的调整规则，使楼市“柔道”般而不是“跳水”般地“回归”。
    河南王牌企划董事长上官同君则认为，在银根紧缩、调控政策频出、一线城市楼盘价格回落、市场观望气氛浓厚的不利环境下，尽管开发商不愿意承认“调价的必然性”，但大部分公司的后续资金已经开始出现紧张。
    “虽然郑州的刚性需求占主流，非主力投资需求的淡出给成交量造成一定的影响但没有伤筋动骨，也为价格提供了支撑，但是，开发商的‘集体作为’对楼市‘量跌价涨’的滞胀局面不能说没有贡献。目前，开发企业抱团硬撑，希望借助提升价格的手段给市场制造一种紧迫感，或采取明升暗降的促销手段，或采取内部价格和公开价格双重标准，以达到提升成交量的目的，致使房价表面上不断被拉升。表面上看，郑州只是因为外部环境出现了销售停滞，而实质上，这种销量下滑背后的价格过度攀升，已经对郑州楼市的健康发展构成了较大的威胁”。
    上官同君认为，“量跌价涨”某种程度上反映出开发企业对于目前的形势还没有真正认识到位，思想观念依然没有及时转变，行动上还没有跟随变化积极主动采取应对措施，但随着宏观经济周期的波动，未来的房地产业必然会步入下行通道，进入回归调整期。这在客观上要求房地产企业积极适应新的发展形势，及时做出战略调整。
    “在资金紧绷成为房地产的一种常态时，最好和最有效的自救办法就是加速产品销售，快速实现资金回笼，稳妥地确保资金链的安全。没有卖不出的产品，只有卖不出的价格，实质性地降低价格，会有效加快资金回笼速度，切实缓解资金压力。”上官同君说。