□今报记者李雪娜

【供应】老艄公撑船：看风使舵

    和2007年的“乐翻天”不同，2008年的楼市从1月份开始就蒙上了阴影。而开发商也丝毫没有被过去一年的“红火”“烧”过了头，在对市场供需的把握上，他们显然是“老艄公撑船——看风使舵”，压缩供应面积，以求市场平衡。
    从商品房及商品住房预售审批面积的统计数字来看，1~6月份，郑州商品房预售量394.96万平方米，同比下降24.7%，其中商品住房预售312.74万平方米，同比下降28.9%。
    其中，1月份商品房预售审批面积103.01万平方米，较去年同期上涨68.77%之多；2月份急转直下，商品房批预售面积52.56万平方米，比1月份下降48.97%，比去年同期下降27.13%；3月份依旧没有止住下滑的势头，商品房批预售面积49.92万平方米，比2月份下降5.98%，比去年同期下降4.92%。
    由于3月份几场规模较大的房展会热身，使市场逐渐转暖，多个项目选择在4月份开盘而进行预批售，因此4月份预售面积较3月份相比增长超过四成，当月商品房批准预售项目共计47个，商品房批准预售面积达71.15万平方米，但较去年同期仍下降了49.36%；5月份商品房批准预售项目共计15个，商品房批准预售面积48.37万平方米，较上个月下降了32.01%，较去年同期下降了30.55%，从数字来看，该月批准预售面积是自2006年8月以来最少的一次，甚至比2008年的传统淡季二、三月份还少；6月份市场稍显“飞扬”，商品房批准预售项目共计21个，商品房批准预售面积70.45万平方米，较上个月上涨了45.65%，但较去年同期下降了45.43%。
    可以说，与历史同期预售情况相比，郑州市今年上半年除了3月份商品住宅预售面积与去年同期相比略有上升外，其他5个月均出现了较大幅度的下降。
    对此，王牌企划董事长上官同君归结了三个方面的原因：首先，受宏观政策的影响，市场观望气氛浓厚，开发商有计划地放缓了开发节奏，暂缓或推迟项目预售审批；其次，由于投资客的淡出、购房者的观望，开发商资金回笼速度减慢（销量减少），银行银根的收紧，增加了融资难度，导致项目开发资金注入有限，进而会影响到开发进度，无法按时达到预售条件；最后，由于受宏观政策等多重因素的制约，出于谨慎考虑，开发商拿地的积极性有所减弱，相应的房屋供应量会有所减少，这将同时影响到地价，促使土地价格回归到一个正常的水平。

【销售】冷水泡茶：不起色

    可以说，2008年上半年的销售是不尽如人意的。尽管很多开发商使用各种各样的营销策略，但看房者依然不买账，于是，整个市场就如同用冷水泡茶——不起色。
    据悉，郑州2008年1~6月份商品房销售面积大幅下跌，1~6月份商品房累计销售305.44万平方米，同比下降29.19%，其中商品住宅累计销售256.11万平方米，同比下降33.8%，下降幅度明显高于全国平均水平。
    从数据来看，2008年1月份全市商品房销售4513套，销售面积47.73万平方米；2月份商品房销售2073套，销售面积为22.18万平方米；继2月份跌入谷底后，3月份商品房开始了强劲反弹，销售3992套，销售面积为45.55万平方米，3月份商品房销售套数与销售面积分别较2月份上涨92.57%和105.37%；4月份商品房销售5049套，商品房销售面积53.41万平方米，销售套数和销售面积虽较去年同期下降了三成左右，但较 3月份分别上涨了 26.48%和17.26%；5月份商品房销售7252套，较上个月上涨了43.63%，较去年同期上涨了20.33%，商品房销售面积82.13万平方米，较上个月上涨了53.76%，较去年同期上涨了25.83%；6月份商品房销售5790套，较5月份下降了20.16%，较去年同期下降了27.96%，商品房销售面积54.44万平方米，较5月份下降了33.72%，较去年同期下降了39.25%。
    总体来看，虽然自3月份天气转暖后销量有所攀升，5月份还出现了一波明显的增长行情，但总体上销量下降仍然明显，基本上回归到2006年的发展水平。
    对此，上官同君认为，投资或投机需求的淡出是导致销量下滑的最主要因素。自去年“9·27”房贷新政实施以来，投资成本的激增有效地抑制了投资需求，而这部分需求，在郑州购房群体当中占到三成之多。
    河南财经学院教授刘社则认为，全国楼市的普遍低迷，买涨不买跌的心理预期使部分购房者持观望态度，暂缓了购房计划。同时，近几年日益上涨的房价，令潜在的普通购房需求受到抑制，从而使得真正需要住房的老百姓因无力承受高房价只能“望房兴叹”。
    深圳市星彦地产顾问有限公司郑州分公司关于上半年的分析报告则指出，2008年上半年整体成交量的大幅下降，除去正常的春节因素影响，政策的累积效应是主要原因。但是，由于刚性需求不断增加，加上新开盘项目促销优惠幅度较大，或低价入市，或大幅打折，从成交量环比增幅明显可以看出，未来几个月楼市成交量将会有一个不断爬升的过程。
    同时，星彦顾问指出，1~3月郑州商品房销量同比环比急剧下跌，但价格却仍保持了增长。4~5月价格回落，销量也迅速回升，5月销量达82万平方米之多，可见，价格调整仍然是影响销量的主要因素。

【价格】半天云里翻跟头：终究要“落地”

    与成交量下跌形成鲜明对比的是，房屋销售价格保持持续上涨态势，增长幅度超过了去年同期水平：1~6月份，郑州市商品房销售均价4462元/平方米，较去年同期增长20.4%，涨幅比去年同期高0.3个百分点，其中商品住宅销售均价3962元/平方米，同比增长19.75%，涨幅较去年同期高出2.16个百分点。
    对于房价的高企，上官同君认为这并不见得是“好事情”，“通过与全国70个大中城市的房价增幅对比可以发现，郑州房价增幅要比全国平均水平相对较高。在房地产调控日益从紧和销量日益下滑的情况下，房价可以说是一把双刃剑，如果过度不合理地增长，很可能会对楼市造成更大的伤害”。
    在上官同君看来，郑州“价涨”的根本原因在于：其一，与一线城市不同，郑州的刚性需求占主流，非主力投资需求的淡出给成交量造成一定的影响但没有伤筋动骨，也为价格提供了支撑。其二，开发企业抱团硬撑，希望借助提升价格的手段给市场制造一种紧迫感，或采取明升暗降的促销手段，或采取内部价格和公开价格双重标准，以达到提升成交量的目的，致使房价表面上不断被拉升虚高。
    上官同君指出，郑州楼市总体上来说是健康的，但也存在值得注意的问题。“目前让我们感到担忧的并不是来自销量的回调，而是在销量下滑背后的价格过度攀升，价格与销量出现了较大的背离，已经形成了典型的‘滞涨’，这种‘滞涨’从长远来看显然无益于楼市的发展，相反对楼市的健康发展会构成较大的威胁。从本质上看，‘量跌价涨’某种程度上反映出开发企业对于目前的形势还没有真正认识到位，思想观念依然没有及时转变，行动上还没有跟随变化积极主动采取应对措施，寄希望通过价格手段促使楼市回暖或硬撑等待政府救市，显然是不切实际的。这应该引起开发企业的足够重视”。
    上官同君说，就在刚刚过去的6月份，央行年内第5次上调存款准备金率，上调后存款准备金率高达17.5%，与此同时，银监会又连续出台了《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》，这充分显示出国家货币政策依然从紧和严密防范金融风险的决心。而随着宏观经济周期的波动，未来的房地产业必然会步入下行通道，进入回归调整期。客观上要求房地产企业积极适应新的发展形势，及时做出战略调整。谁趁早行动，谁就不至于在这一轮洗牌中被淘汰出局。