□今报记者 杨文哲
    近日，打折成了北京、上海等地各大楼盘促销的杀手锏。受打折影响，不少购房者认为自己所购买的房产实际已经打折。加上近日楼市低迷，销售下降，不论是投资者还是自住者对未来楼市走势的态度都不乐观。在这种心态影响下，很多购房人选择退掉已经购买的房子。退房现象在京城楼市已经越来越突出。
    那么，郑州会步北京退房潮流的后尘吗，记者对此进行了调查。结果显示：郑州的房价较平稳，并没有出现大涨或大跌，相比而言，郑州的房价没有跳水，只是一直在做 “俯卧撑”，退房也只是个别现象，而非潮流。

【背景】调控下“猛药”，全国“退房潮”
   据《京华时报》报道，根据北京市房地产交易管理网退房公示公开的数据统计，今年北京房地产市场在1至4月份，新房销售月平均撤销次数约1000套以上，其中期房退房的现象较为突出。而今年4月份的北京新房市场，成交量共计5408套，与去年同期相比，跌幅达54%。有的楼盘退房纪录甚至接近500次。
    根据杭州市透明售房网显示，杭州主城区自去年11月以来，“解除合同注销备案公示”的房源，达到了196套！而余杭区从去年10月开始，退房的房源数也达到了77套，显示出市场对于后市的信心再次降到了低点。
    在南京，截至5月底，南京网上房地产的换手套次排行榜上，高居换手套次前十位的楼盘90天内总换手套次达到675次，平均每个楼盘一个月内的换手套次达到20余次。其中，排在前列的两家楼盘换手套次均达到140次左右。换手套次的成倍增加，意味着认购后甚至签约后却又反悔的市民在成倍增长。
    河南财经学院教授刘社表示，随着国内经济的快速增长，有相当一部分投资者分享到了中国经济增长和财富积累过程中的收益，加之中国城市化进程的加快，自然衍生出了投资置业需求和置业升级需求，而房地产开发较长的建设周期令购房需求长期无法得到满足，为房价的快速上涨奠定了基础。房价的过快上涨反过来又抑制了需求，造成了楼市需求出现严重观望态势。在这一阶段，开发商为在旺市期过于激进、高价买地的行为付出了代价，资金链的紧绷使其不得不寄望于销售回款，因此采用了多种促销手段，市场也逐渐向买方市场倾斜。
    不过，也有开发商对退房这一事件持平稳心态。北京中原地产总经理李文杰说，由于出现退房现象的楼盘大多数是具有明显投资价值的，往往购买人群是那些有第二套住房需求的，因此，在银行方面，提高首付、提高利率、从严审核造成了投资者对购买行为心存疑虑，退房就成了一件很正常的选择。其实，一个项目往往推出房源几百套，买房人购买行为出现犹豫退掉一部分并不能说明楼市出现多大的波动，只是在目前这种形势下，人们过度关注了这一现象。

【事件】买房怕“贬值”，退房又“心痛”

    两个多月了，晓豫好不容易才松了一口气：7月6日，她手中的一套房子终于退掉了。“钱还是在自己兜里才踏实啊！”她发出如此感慨。
    去年11月，晓豫和老公以4500元∕平方米的价格购买了郑州南区航海路附近某楼盘的一套近130平方米的三室两厅居室。去年年底央行再次加息，以及今年楼市低迷引发的房价下跌，都让她发愁不已。尤其是月供超过了晓豫的承受能力，加上2008年，郑州一些楼盘开始暗中打折，也让晓豫心生退房之念。
    像晓豫这样，在今年楼市尤其低迷和政策多变之时退房的人大有人在。记者前不久就碰到一位购房者，今年3月初，这位购房者在某楼盘开盘时购买了一套两居室的房子。“当时，开盘时有几十位客户当场交了订金。不过一个月后，光我认识的购房者中，就陆续有客户放弃了认购，我还是找人托了几层关系才拿回了订金。”这位购房者对于拿回订金，显得十分庆幸。
    在一家外企工作的李女士3月初刚刚付了首付购买了一套三居室，最近她也铁了心要求退房。
    李女士说：“这段时间楼市持续低迷让我看不到房价持续向好的迹象。也担心一下把辛苦积攒的资金全部套牢，现在股市楼市都让人难以乐观，所以打算把这笔钱流动起来，转向稳妥渠道，买房的事以后再做打算。”
    开发商也正为不断涌至的退房请求而发愁。“去年是托关系来留个房号，买套房子，今年全反过来了”，与去年市场相对比，郑州一位楼盘主管销售的负责人不胜感慨，但迫于销售压力，购房人真想拿回订金并不容易。实际上，面临购房者退房请求的开发商不在少数，但迫于销售量不足导致的巨大回款压力，大多数开发商并不愿意轻易放手。“买房人近期集中退房现象实际上折射了客户对目前市场的不信任态度，特别是那些前一阶段刚刚买房者，由于花费了大量资金，他们担心楼市就此一蹶不振，房产价值会迅速贬值。为防止自己的资产缩水，急于抽离楼市，把资金转移到更稳妥的投资或保值渠道中，从而导致目前退房连锁反应的出现。”某业界资深人士一语中的。
    针对目前退房率上升的情况，河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，退房率的上升，说明市场在由卖方市场向买方市场的转移过程中。当前房价的高速上涨，抑制了房产的需求，不少房产有价无市，市场观望气氛浓郁。

【本地】降价不够“猛”，退房未成“潮”

    上海、北京等城市愈演愈烈的退房潮流，对河南省会郑州又有多大影响呢？郑州会不会出现退房潮呢？“据我所知，上海、北京等地的退房，大部分类型为投资性的，这也说明一些买家为了减少投资风险，从楼市出逃。这也是在挤干楼市泡沫。”上官同君说，“前一段时间，我和几个中介公司的老板聊了聊，发现他们手里代理的郑东新区的高档楼盘较多，这也说明了楼市的不景气的确让投资者产生了恐慌。”
    上官同君认为，蔓延开来的上海、北京等地退房潮对郑州的影响不大。因为，比起一线城市北京等来说，郑州仅介于二、三线城市之间，房价泡沫远不如一线城市那么大，并且投资性需求较少，刚性需求且有上涨之势。“我们做过一个数据统计，在2007年，郑州有53.3％左右的商品房，被外地人买走。而在2008年上半年，这一数字下降到了49.3％，而用于刚性需求的自住则占到了50.7％。同时，据我们了解，温州炒房团在郑州的量较少，大批量退房潮出现的可能性较小。”上官同君这样分析。
    在河南房地产业商会秘书长赵进京看来，北京、上海等地出现的退房潮，对郑州根本形不成多大的影响。“从去年底到现在，全国楼市低迷，尤其是一线城市房价纷纷下跌，而郑州，虽然房价的涨幅较去年有所下降，但均价一直在微涨中。这也说明，在郑州刚性需求一直处于增长态势。此外，现在石油等涨价，也让购房者明白了，房地产业一直受成本决定，开发商不会赔钱卖房。房地产业拉动了十几个行业，这些行业都在涨价”。
    赵进京认为，郑州楼市出现一些退房现象，属于个别的正常现象，像北京等一线城市那样大的退房潮不会出现。
    北京等地的退房潮也让郑州一部分交了订金的购房者产生了恐慌。但是专家也提醒：目前，郑州的房价并没有出现大幅度的上涨或下跌现象，房价跳水也一直没有出现，同北京等城市相比，郑州的房价一直在做“俯卧撑”。同时，专家也提醒，有些地段的房价下降空间已经较小，购房者退房的话，除了损失一些订金外，总体考虑会很不划算。
▲▲置业提醒
退房要谨慎，能不能退成得看情况
    在退房请求遭拒后，有购房者选择了各种方式迫使开发商答应退房。对此，河南国基律师事务所黄允律师认为，购房者自身情况不同，其退房的理由充分性也不同。
    黄允表示，如果购房者是在签订认购协议、交纳订金但还没有签订买卖合同期间想退房的，分为两种情况。购房者在认购时交给开发商的订金只是一个担保，担保双方在签订正式的商品房买卖合同前有一个诚实磋商的过程。也就是说，签最终的买卖合同之前，购房者和开发商还有一个就认购协议中的条款进行磋商的过程。第一种情况，如果有购房者在交纳订金后后悔了，觉得自己考虑不成熟而要求退房，没有履行磋商过程，要承担违约责任，开发商不必退回订金。第二种情况是，如果购房者对认购协议中的条款和开发商有了一个磋商的过程，在对买卖合同不满意的情况下要求退房，按照有关法律，开发商应退还订金。
    有的购房者是在签订了买卖合同后要求退房的。实际上，如果不是因为开发商违背了合同条款，而仅因为降价要求退房，则购房者的要求显然不合理。黄允认为，除非在签订买卖合同时开发商曾承诺不降价，否则购房者就要承担市场价格变化带来的房产价值缩水。
■谈楼论市 □康新峰
2008楼市真的拐了吗？
    自2007年下半年国家一系列宏观调控政策实施后，中国楼市受到了较大的影响，从最初的“量价”一路飘红到如今“量价”齐跌的局面，一时间中国楼市的拐点论、泡沫论已成为业内人士争论的焦点，那么中国楼市拐还是不拐？这只是一种看法而已，不能以点带面或以面带点，笔者认为准确地说中国楼市应该是进入了一个历史性的调整期。
    时下中国楼市就像一个人在跑步一样，由于前期跑得太快，突然遇到了一个山坡，需要慢下来，慢慢走过。更像一个人在成长过程中遇到挫折一样，需要一段时间来调整、来反思、来总结，无论是政府、企业还是消费者，都需要对过去的经历发展进行反思和总结。作为地产商的反思，一定要通过整合自身的优势，进一步提升企业生存能力和成熟度；那么作为消费者的反思一定要进行洞察分析，使自己的消费行为更加理性。因此说，目前中国楼市的现状是发展的必然，大家应该理性认识并认知。
    对于目前中国的房价是升还是降，这是一个敏感的话题，笔者不愿妄断，只是实事求是地说明一个观点：升降只是一个相对的市场现象，对于商品来讲，价格一定是随着价值上下浮动的，这是经济规律，房地产的价格也不例外，最终的结果一定是价格与价值相符的。
    总之，中国楼市的发展会越来越理性，越来越成熟，大家不必焦虑、不必恐惧，调整期后的中国楼市发展必然会更加稳定，更加规范。