□今报记者 李雪娜
    海南博鳌的初夏，天气稍微有点闷热，然而来自全国各地的开发商却半开玩笑地用“抱团取暖”来形容他们目前的处境。信贷紧缩政策以及项目销售带来的压力，都是房地产行业无法回避的问题，而来自市场层面的“不确定性”，让包括所谓大盘大佬的房地产开发商们如坐针毡。局势高压下，房地产企业将走向何处？未来一年，房地产商能否平稳走出笼罩在楼市上空的阴霾？
【资金层面】面临“现金短缺”，房地产将如何应对？
    2007年一掷千金大肆买地的地产商们，2008年却因为资金短缺而相当头疼，这恐怕是他们当初没有想到的。不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的中国房地产企业，在金融杠杆前实在是脆弱得不堪一击。同时，掩藏在房贷新政下的针对房地产行业的全面银根紧缩，正使得资金链断裂风险向房地产行业大规模蔓延。
●博鳌观点
“对房地产企业来说，资金的紧张已经是非常严重的问题。如果这种情况持续下去，房地产行业将马上进入第二阶段，就是塑性变形阶段。”这是SOHO中国有限公司潘石屹在博鳌论坛上的判断，而这一判断，被许多房地产企业默认。
    清华大学经济管理学院博士生导师朱武祥提供的研究数据显示，随着我国房地产行业的繁荣，国内地产企业一直在乐观地囤地扩张。但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。过去10年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年是正的，10年年均融资前现金缺口 (行业平均)达到1.7亿元，5年年均融资前现金缺口2.2亿元。
    北京师范大学经济研究中心主任钟伟进一步用数据佐证了这一判断。钟伟表示，初步估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，我国房地产业将出现4000亿元~5000亿元左右的年度资金缺口。
    钟伟说，从今年1~4月新增开发贷款较多、个人按揭贷款明显萎缩的情况来看，实际上不是商业银行对房地产市场资金支持不够，也不是开发商没有用尽融资渠道，而是市场需求明显萎缩。
●郑州态势
“现在资本市场对房地产企业的评价标准已经改变。去年是‘土地为王’，现在则是‘现金为王’。对如今的开发商来讲，很大程度上钱荒恐怕要大过地荒。”王牌投资集团董事长上官同君认为，“资金”是今后房地产业发展的“命门”所在，而最近一段时间，几乎每天都有8组到9组的客人向他咨询有关融资的问题。“近来，严峻的形势已经使不少中小地产商感到了恐慌，如果挨不过这几个月，也许就只能死亡了。”上官同君认为。
    从事期货交易的张宏伟则向记者透露，由于和房地产行业不少开发商私交不错，从去年底开始，就陆续有一些中小项目开发商通过朋友、熟人介绍或担保向他借款周转，多者有数百万元甚至上千万元。
    在河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛看来，这其实都是房地产企业“现金短缺”惹的祸。“目前，河南省会许多银行几乎暂停办理个人按揭业务，这对以‘预售模式’回笼资金的开发商来说，是个不小的打击。而且，郑州的大部分开发商都是以‘预售模式’来回笼资金的。可以预见的是，虽然房企由于资金链断裂而破产不会在郑州成为普遍现象，但个案的几率会相比以前有所提高。”
【政策层面】从紧的货币政策将给地产商带来什么？
    今年任志强在博鳌论坛上演讲的主题是“房地产业应向何处去”，但他却坦言，自己根本不清楚房地产业会走向何方，“这取决于中央政府”。可见，“中央政府”对房地产的大势，具有“生杀大权”。而面对如此大的“威慑力”，很多企业寄希望于“货币政策的松动”。那么，在当前关口，货币政策会否因部分房企的生存问题而有所调整？
●博鳌观点
    全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，尽管经济增长过热问题得到了缓解，但热钱涌入速度不减，且CPI涨幅还未进入安全区，所以今年政策从紧的基调应不会放松。
    经济学家、国民经济研究所所长樊纲与聂梅生的观点相同。在樊纲看来，中国面临的更大问题是流动性过剩。央行的货币从紧政策，实际上是为了将多余的资金对冲以保持一个平稳的货币供给。经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在博鳌论坛上也表达了“开发贷款和按揭贷款放松的可能性几乎不存在”的观点。
●郑州态势
    据河南某银行人士透露，目前几乎所有的商业银行对房地产企业的贷款条件都非常苛刻。“日前，人民币存款准备金率又上调了1个百分点，这已是近半年内央行第五次上调存款准备金率，准备金率攀至17.5%的历史高位。信贷进一步紧缩，长短期信贷资金来源受到限制。而随着准备金率的不断上调，很多银行可能出现无款可贷的局面。对于开发商，大部分银行采取的策略是‘逼债’而不是继续当‘债主’。”
    对此，郑州大学房地产研究中心主任杜书云认为，从紧的货币政策，不仅将使房价猛涨势头得到遏制，同时也会令资本市场的过热趋于平缓。
    河南省商业经济研究所所长张进才说，货币政策不仅仅影响开发商，同时也包括消费者。“目前的房价，房地产商留给购房者的利润增长空间已经不大，加上贷款利率的调高，投资房产已无多少收益。目前的高房价和持续增长的贷款利率，已经束缚了购房需求，在这个意义上谈论‘刚性需求’，显然没有任何意义。”
    然而，当消费者层面的“刚性需求”由于货币政策而“失去意义”时，开发商的日子岂会好过？
【销售层面】价格会持续调整，成交量会持续萎缩吗？
    在成交量萎缩、楼市低迷的状况几乎在全国范围内蔓延开来的时候，各大房地产开发商开始全力对抗。在郑州房价还看不到下降拐点的情况下，郑州房地产的开发商们更希望早些摆脱目前的“行业不景气”和“浓厚的观望气氛”，以便安排下一步的销售档期。
●博鳌观点
    国家统计局的数据显示，5月份全国房地产开发景气指数为103.34，比4月份回落0.73，这是国房景气指数连续第6个月出现环比回落。
    对此，钟伟的判断是，人气的缺失令房地产销售举步维艰。“2008年，开发商面对着萎缩了40%~50%的需求，现在不是缺钱的问题，而是缺少需求。”
    对于日后的走势，中房集团理事长孟晓苏认为，今年下半年应该还是处于理性回归阶段，去年的市场火爆情况也不可能再出现了。
    建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森则具体指出，未来6~12个月内，全国房地产市场会出现不同的走势。比如说，沿海地区的城市房价一定会有调整；而二线、三线和四线城市，由于原来就没有大涨，大落也就无从谈起。
●郑州态势
用“逆市飘红”形容5月份的郑州市场，再恰当不过。当月，全国多个大中城市商品房销售遇冷，而郑州的新房销量和价格均创下新高。这是“昙花一现”，还是楼市回暖的暗示？
    上官同君认为，这与前几个月的“楼市蓄水”以及开发商奋力救市有很大关联。未来数月，回暖趋势会更明显，但仍会保持振荡整理的格局，持币待购和持房待售仍然是市场的主旋律。
    鞠涛则预测，介于上半年郑州楼市供大于求的状况有所显现，目前，很多开发商已经在通过调整开发量和开发周期予以控制，因此下半年，市场供求关系会在一个良性范围内波动，不会由于产品过剩而导致大幅降价的局面出现。但是，房价下调是当前楼市发展的必然，而观望周期，则至少为一年。