□今报记者 杨文哲
    一年一度的博鳌地产论坛又过去了。与以往不同的是，今年的地产形势决定了这次论坛的基调，与会的专家、开发商都在一种灰色中寻找可以让人兴奋的亮色，但让人失望的是，各方面的说法都在表明，今年全国的地产可能不那么景气了，让人抓狂的事是否会一个个应验？下面的这些论断，可能有助于每一个地产从业者从中看出些端倪来。
    【四川汶川大地震后，业界一度传言，信贷紧缩政策可能会因此放松。】
    博鳌观点：宏观调控对房地产的货币政策不会放松
    全国工商联房地产商会会长聂梅生一开始就给在场的几百位房地产从业者定下了“政策基调”：对房地产的货币政策不会放松，这将令已处于资金困局中的开发商更为捉襟见肘。
    中房集团理事长孟晓苏则表示，虽然信贷政策不会放松，但今年也不会出台过多的打压政策，“因为政府不希望房价过快地上涨，也不希望房价过快地下跌”。
    北京师范大学金融研究中心主任钟伟撰写的《2008博鳌房地产金融报告》（下称《报告》）则表示，房地产企业的资金来源面临前所未有的困境，其中自筹资金比例上升至36%，银行贷款则上升至10年来的最高点25%。
    与此同时，来自销售定金及预收款的比例仅22%，是10年来的最低；个人按揭贷款所占比例也下降至10%，亦是10年来的新低。
    【论坛前几天，央行第16次宣布上调存款准备金率，而且这次上调的比率达1%。在此之前，央行已连续6次加息。与此同时，2008年房地产市场的交易量萎缩十分明显。】
博鳌观点：4000多亿的资金缺口让房企陷入困局
    根据钟伟最新的研究结果，房地产企业的资金来源中，银行开发贷款及个人住房贷款所占比例已下降至35%，还不及企业自筹资金的比例。显然，这与过往几年持续的金融调控政策密切相关。
    与此同时，《报告》统计显示，今年1~4月，房地产开发年到位资金中，利用外资的增长已呈现负数，为-6.4%，同期流入房地产的外资仅150亿元，钟伟认为，外资对中国房地产的态度开始暧昧。
    聂梅生则认为，房地产贷款属于中长期贷款，存贷利差大，因此对银行利息收入贡献率超过20%，“这个数字绝对不容小觑”。同时，“来自银行的开发贷款占开发商资金的15%～20%,但预收款和抵押贷款占40%~50%。当市场需求大幅下滑,交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也殃及银行。”因此，聂梅生认为，关于“如果开发商资金链断裂，开发商和银行谁先死”的问题，其结果应该是“谁都死不起！”因为谁都不会把20%左右的资金份额当儿戏。《报告》的分析显示，从今年前4个月的房地产开发投资情况看，全年需投入至少21000亿元，但销售额已很难达到2007年的水准。假定开发贷款今年同比增长50%，那么全年开发贷款约为5400亿元，而1~4月已发放2900亿元，尚可期望发放2500亿元。假定按揭贷款维持1~4月份的增长，那么全年按揭贷款可能只有4500亿元，较2007年萎缩2100亿元，考虑到目前按揭率大约为53%，这意味着定金及预收款也会下降至少4200亿元。
    因此钟伟认为，在这样的需求状态下，要维持目前的开发节奏，开发商将有4000亿~5000亿的资金缺口，“足以使20家房地产企业陷入困境”。
    【随着资金链的不断紧张，特别是第五次提高存款准备金率后，国内民间放贷率也水涨船高，一些利率已经是国内银行的五六倍了，但是即使这样高的利率，开发商还不一定能贷到，一位业内人士表示，现在能从民间贷到资金的，必须是一线城市位置较好的高端项目，普通住宅项目基本上不可能贷到资金。】
    博鳌观点：高存款准备金率将使开发商忍痛“抛盘”
    北京华瀛置业房地产开发有限公司总经理张科表示，“目前的情况非常严峻，特别是到了7月份，银行将进入全面收缩状态，因此在6月份剩下的十几天内，如果开发商不能找到新的融资渠道，那么就将变得很危险”。
    同样一家在香港上市的房地产企业副总裁也表示，从目前的形势看，特别是这次提高存款准备金率后，7月份国内的以住宅开发为主的开发商可能会采取“抛盘”的方式来化解资金链紧张的状况。
    在央行提高存款准备金率后，不少业内专家就指出，存款准备金率超过15%，将对房地产业产生重大影响，而房价可能走入下降通道。虽然从紧的货币政策是面向整个宏观经济而非针对房地产市场，但是房地产市场高度依赖银行信贷的特性，决定其必然受到本轮从紧货币政策的直接影响。本轮从紧的货币政策，将直接从供给和需求两方面对房地产市场产生抑制作用。长期作用结果，将导致房地产市场规模的缩小。