□今报记者奚春山\文李杨\图
    “拐点论”是地产界人士的“隐痛”，当前的楼市大环境让开发商高兴不起来，但令中原地产界人士振奋的是，郑州中牟的房价却能保持“坚挺”。
    中牟楼市“不拐”的秘密是什么？记者进行了调查。
【揭秘房价】中牟的价格郑“东”的房子
    地产界业内人士在谈论房子不好卖时，郑东新世界副总经理孙书林笑了。6月21日，孙书林负责的楼盘——郑东新世界开盘时，当场就有80%的认购率，所推的500多套房中，有400套房被客户当场认购。
    这样的“开盘”成绩让孙书林有些吃惊，此前，由于担心目前楼市的大形势不好对销售有影响，孙书林有意调低了所售房子的价格。一个低建筑密度、错落式楼盘布局、有漂亮的景观、有12个班的省实验幼儿园分园、送买房者总购房面积10%的花园和露台的楼盘，定价却只有2600元/平方米。孙书林说，不管购房者信不信，这样的价格其实就是房子的成本价。
    购房者认可郑东新世界的房子，不仅因为价格便宜，据了解，交通区位优势是其主要的考量因素。郑州市民孙先生说，从郑州市中心到郑东新世界，驱车前往用不了20分钟，感觉上，郑东新世界不在中牟，而在郑东新区。
    从郑东新世界的规划图上看，这个项目基本上是中牟离郑东新区最近的一个楼盘，但它却位于中牟县白沙镇，这也是该楼盘价格能低下来的“秘密”。
    郑东新世界由于属于中牟地盘，拿地成本较低，所以能以较低的价格卖给购房者。而离郑东新世界不过两公里的一个楼盘，因为属于郑东新区的地盘，价格就卖到了5000元/平方米以上。
    “我希望郑东新区再扩大一点，最好把白沙镇也包括在内。”孙书林说。
    孙书林的希望并非没有变成现实的可能。6月17日，媒体报道，郑州的商业服务业将打造两个中心。未来，在郑州东西向城市发展轴上将有两个商业中心。第一中心以现有的二七广场为中心，优化传统的区域商业中心；第二中心以郑东新区新郑州站客运枢纽为依托，结合该枢纽的西部地区，建设新兴的区域商业中心。
    而郑东新世界离郑州站客运枢纽不过三分钟车程，有业内人士透露，白沙镇有划入“新兴的区域商业中心”的可能。
【揭秘市场】
实力的大盘强劲的销售
    楼盘位置在中牟的房产公司，其实日子都比较好过，“因为中牟楼市感受不到拐点”，主管地产开发的房管局，对中牟的房产市场有这样一个基本判断。
    中牟县房地产管理局副局长王凤玲说：“2002年的时候，每平方米五六百元就是中牟最高的房价。当时我们这里有个小区，一平方米卖到630元，大家都觉得贵到天上去了。”
    但是近两年，房价上去了，销售量也上去了。据中牟县房管局统计，2007年中牟商品房的销售率在90%以上。
    王凤玲说：“2007年，中牟县房地产的开发量为53.84万平方米。其中，住宅面积占到了49.26万平方米。如果拿开发量和郑州市区相比，这个数字显得微乎其微，但对于城区人口仅12万左右的中牟来说，这个数字也不算小。可当年的销售率却达到了90.93%，这高出郑州市区很多。”
    对主管房地产规划的规划局来说，他们发现了一个“秘密”：开发商在中牟开发的都是大盘。
    中牟县城市规划局规划科张强科长说：“在中牟拿地的开发商有个特点，偏重于开发大盘，去年，我们共评审了32个用地项目，其中有29个项目用于房地产发展。像星城国际这个地产项目，单体面积就有100万平方米左右。西湖花园也有80万平方米。”
    开发大盘表明了开发商的实力，他们让中牟房产更新换代。
    张强说：“2006年以前，中牟的住宅没有超过6层的。户型设计也很一般，没有多大空间的变化。好多小区里根本没有物业，像绿化、景观什么的，更是不可能有的。”
    但是，这种情况在近两年得到了彻底的改变。据了解，如今中牟推出的大盘都非常重视品质的升级。
    在中牟与郑东交接的地方，记者看到郑东新世界的楼盘广告：郑东新世界，拥抱全世界。一句广告语代表了一种境界，由此就可以看出，郑东新世界立足中牟，但眼光瞄准的是更大的市场，甚至全世界。
    对自己项目的前景，郑东新世界营销负责人张女士很有信心。她说：“楼盘的景观设计公司来自深圳，曾服务于万科、鑫苑。项目的水景，取自丰富的地下水。这种水景，在郑州市内很难体会到。更重要的一点是，我们还有顶级的物业管理。”
【揭秘环境】
郑汴的支点宜居的新城
    中牟的房产兴旺有个背景，那就是城市框架的逐步拉大。
    据张强介绍，中牟老城区目前的面积是14平方公里，人口约12万。而新城区规划为40平方公里，人口为40万以上，其中居住用地在30%以上，在这样的背景下，房地产的兴旺是自然而然的。
    地产商在中牟开发房地产，有得天独厚的优势。
    中牟县宣传部朱星伟说：“原来，中牟县相比其他县市而言，地上地下矿产资源都是一穷二白。除了发展农业经济之外，别无他路。但从这几年的发展看，以前的劣势倒成了我们的优势。没有矿产资源，也就没有了污染。地产公司的到来，真正做到了开发绿色地产，如此优越的自然环境，自然也成为吸引外来购房者的一大原因。”
    对此，郑东新世界的张女士颇为感慨地说：“中牟县已经成为世人瞩目的焦点。2006年以来，随着郑汴一体化的启动和深入，这座县城迎来了新的发展契机。从郑汴一体化规划图上看，郑东新区、加州工业城和汴西新区将中牟包围在中间。正是由于位居郑汴之间，西临郑东新区，东眺汴西新区，南望郑州机场，中牟被称做‘郑汴支点’。”
    张女士认为，在中牟开发房地产有价位优势，开发商拿地成本低，房子的价格就会低一些，而且中牟地下没矿，地上没厂，非常适合居住。
    在中牟居住，享受清新的空气，去郑州上班挣高工资，到开封休闲，领略东京梦华的风情。张女士说她相信这样极富诗情画意的生活方式，会成为郑州、开封两地有品位人士的选择。
【评说人气】
结构有缺失下药要对症
    越来越多的地产商将目光聚集到中牟这片前景广阔的投资“热土”，越来越多的购房者把中牟看做投资居住两相宜的“宝地”。
    但是，对中牟房地产市场有所了解的人都认为，仅凭政府政策的扶持和支撑，中牟房地产市场从本质上很难有所突破。
    有学者认为，在繁荣的背后，中牟房地产存在着缺乏人气、配套设施不足的市场结构失衡等问题。“新城区的建设需要一个过程，急不来的。”河南财经学院工程管理系教授刘社说：“中牟房地产要想有更长足的发展，就要吃得精一点，吃得慢一点。”
    刘社认为，中牟不少房产商将希望寄托在外地人购买房子上，多少有些“一厢情愿”，毕竟如今市场低迷，市场预期会打折扣。
    对于如何提升中牟房产市场的人气，朱星伟认为，在聚集人气方面，政府需要做的工作还很多，不仅要为企业提供政策便利，吸引他们在此投资，还要为生活在这里的人提供便利。例如要落实好金融、交通、医疗、教育、商业、酒店等配套设施的布局。
    一位业内人士分析，如今的中牟新城区之所以强调郑东新区的样板效应，是告诉人们要以时间换取金钱，要有投资眼光。
    刘社认为，中牟房地产应该挖掘本地化特色，这对聚集人气有着重要的影响，中牟应该围绕环境优势和生态优势做文章，例如建立老年疗养公寓、生态度假社区，将产品定位为第二居所，走差异化的发展之路至关重要。
    刘社建议，房地产开发并不能盲目求快，而应稳扎稳打。政府部门应依据现有住宅区规划，制定出详细的商业、医疗、教育、文化娱乐等业态的布局，以及市政管网的铺建，为市民提供便利。另外，开发商也要主动在社区配套上下工夫。