□今报记者 杨文哲
    作为郑州市最早进行城中村改造的房地产企业之一的河南新田置业，走过几度风雨，而如今，风雨过后，彩虹尽现。同时，在西关虎屯上崛起的郑州国贸中心，大体量的楼宇也让众多大中小型企业纷纷抢购，在花园路与农业路交叉口，一个大型的综合性商务建筑群落横空出世。
    在河南省委书记徐光春对《在“城中村”改造中加速发展楼宇经济》一文做出重要批示后，我们走进了河南新田置业有限公司总经理丁盟的办公室，听听他在掘金楼宇经济中悟出的大道理吧。
【发展楼宇经济正当其时】
“许多年前谈楼宇经济，那是空谈。而现在再说起这个字眼，却是正当其时，再合适不过了。”丁盟开门见山。
    丁盟所说的“楼宇经济”是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，以带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。
    为什么说现在发展楼宇经济非常合适呢？丁盟这样解释，“因为楼宇经济已经成为城市一个新的经济增长点。有资料显示，上海浦东的105幢大楼引资总额超过1200亿元，占浦东新区引资总量的41%，平均每幢上缴税收6000万元；在青岛市的150多幢商务楼宇里，聚集着6000多家国内外著名企业总部和高端机构，创造的地方年税收超过20亿元，这些都显示出了楼宇经济巨大的经济潜力。”
    正因为如此，许多中部地区的城区，如长沙芙蓉区、武汉江岸区、南昌东湖区，也已经意识到了发展楼宇经济的重要性，纷纷出台相关举措，向空间求发展、向楼宇要效益。目前，现代服务业和楼宇经济已经成为国内大型城市经济发展的“生力军”。也正因为如此，矗立在城市里的商务楼宇，被人们称为垂直的金融街、商务街、创业园。“去年省领导视察郑州国贸中心时，我们就对领导表达了信心和决心，全面建成开业以后的3~5年内，郑州国贸中心在财政税收、产业经济拉动方面，将持续达到50亿元的效益。”丁盟对郑州国贸中心的未来充满信心。
【
城中村的发展方向在哪里
】
    据统计，在282平方公里的郑州市区，有160余个需要改造的“城中村”。这160余个“城中村”占地面积近70平方公里，为郑州市建成区总面积的四分之一。其中，已有60个城中村得到郑州市政府批准实施改造。
    如此大体量城中村开发的背后，是其未来的发展方向问题，城中村改造该朝哪个方向发展，许多地产商都在用实践寻找答案。而作为最早开发西关虎屯的河南新田置业，最终也最早找到了出路和方向。
    丁盟介绍说，河南新田置业最初拿下西关虎屯时，也发愁该在这个地块上做什么产品。为了这个产品定位，公司高层讨论来讨论去，意见不一。
    “开发豪宅吧，这是大势所趋。”有人这样主张。而此主张的理由来自于当时农业路上热销的某楼盘，当时那里的房价是一平方米四千多元。
    “开发商住公寓吧，这是流行元素，赚钱。”有人这样提议。理由是，当时郑州市地产界，宜商宜住的高层公寓正受到追捧，并且售价不菲。
    还有人认为开发金融写字楼最赚钱。众人人云亦云，莫衷一是。而最后，产品定位最终落脚在“精品酒店公寓＋高端写字楼＋ShoppingMall”上面，产品细分各占总量的1/3左右。“产品为什么这样规划，我们也是费了不少力。而我们规划的最终依据，则是充分考虑了项目周边的城市生态环境。考虑了这些项目周边的交通、商业配套、人流、消费能力等诸多天时、地利、人和因素，才最终定下了方案”。
    实践证明，郑州国贸中心的这个定位，极具前瞻性。除去酒店公寓一度脱销外，写字楼项目也被众多大商家看中。目前，进驻的大中型企业有大商新玛特、家乐福、招商银行、五星·百思买电器、宇通公司、中建二局、迪信通等。在这些企业中，有的甚至是从另外一个城市整体搬迁而来，由此可以看出项目的辐射力有多大。“三年前，让我们回答城中村的发展方向问题，我们可能回答不上来。但三年后，我们看到了城中村所蕴藏的巨大潜力，而楼宇经济，则是未来城中村的一个发展方向。”丁盟自信地说。
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如何用城中村反哺城市
】
    城中村，顾名思义，城市中的村庄。而早在村庄没有加上“城中”二字时，这些散落在城市中心周边的村庄，成了城市发展壮大的后备军。而随着城市发展空间的拓宽，越来越多的村庄被融入城市中，形成了城市中的另一种生活。“如果把城市比作一个大的网络，那么这些村庄就是一个个小的节点。城市的扩大，是先以疏通这些节点的交通和配套开始的。”丁盟认为，“为什么有的开发商在打广告时说，自己的项目坐拥百亿生活配套，这些配套，无不得益于政府多年历史投入的支持。”
    丁盟的话也是有目共睹的，近几年来，就以北区的一些都市村庄为例，在这些村庄纳入城市版图的过程中，一些道路拓展打通到了这些村庄外。同时，一流的医院、学校等诸多生活配套设施开始兴建。租房客的到来，又为失地的农民提供了更为富足的生活来源。许多都市村庄的村民，过起了衣食无忧的日子。
    但是随着城市形象和品位的提升，这些纳入城市版图的城中村，越来越显示出了它的没落。参差不齐的楼房在影响城市美感的同时，也成了“脏乱差”和“高发案率”的滋生地。为了改变这一现状，政府实行了城中村改造。
    政府前期对城中村投入了那么多物力和财力，以改变城中村周边的各项配套，而作为城中村改造，如何对城市的投入产出作出更高的贡献，进而反哺城市呢？
    对此，丁盟仍拿郑州国贸中心进行了举例说明，西关虎屯这个地块，如果河南新田置业开发成豪宅，一卖了之，然后再给国家交纳税收，啥事没有。这样一来，开发商挣了钱，又赚了清闲，多美的事。
    但是政府前期在这些城中村所进行的投入呢，难道仅仅是地产商卖房时，用以炫耀自己项目交通便利、生活配套完备的一个筹码吗？仅仅是建好房子一卖了之的事吗？“在城中村的地块上建什么，才对得起政府前期如此大体量的投入，才能反哺城市？”丁盟给出了自己的答案，那就是，楼宇经济。如果说城中村改造的商务群落是一顶皇冠的话，那写字楼就是皇冠上的一颗名珠。
    如果用一盘菜来比喻反哺城市的城中村，那么，地产商就是做这盘菜的掌勺大厨。在地产商身上，更多的是一种社会责任。“在城中村上建豪宅或建写字楼等，虽然都是开发城中村，但所产生的结果却大不相同。”丁盟说，“豪宅是一锤子买卖，地开发完了，地产商的任务也完成了，在这个过程中，所体现的地产商的社会责任微乎其微，甚至没有。而开发写字楼、商业网点，则是为子孙后代造福的好事。”
    丁盟认为，豪宅所面对的，仅仅是少数人。除了物业税这一对社会的小贡献外，豪宅对社会的贡献又有多少呢？而开发写字楼、商业网点等商务群落，就不同了。首先，写字楼会对该区域财政产生持续的贡献，而非一次性贡献。同时，写字楼里面大大小小的公司，也会给更多的人提供就业机会，比如，餐饮、休闲、娱乐、医疗等行业。
    同时，写字楼的出现，也让大中小公司各寻其巢，公司集合到一块了，其产业规模以及合力所产生的效应就会越来越大。正所谓，独木难成林，大树离不开小树，小树也要依托大树，如此一来，“树林”才会越来越旺。
    在城中村改造中，越来越多的房地产商，学会了把城中村进行价值还原，并且把这种价值进行最大的发挥。这一点，就体现在细分市场上。从商住公寓，到专业写字楼、总部级写字楼，针对小型企业的创意STUDIO，这些市场的细分，都在说明，地产商开始用一种发展的眼光看待城中村改造，这也就是他们身上担负的社会责任。
    丁盟说：“地产商的这种社会责任，还体现在务实上。郑州国贸中心的口号就是，以郑州的名义，而不是以中原或全国的名义，我们要做的，最起码要反哺郑州。”“送人玫瑰，手有余香”，当一个成熟的地产商承担一种社会责任时，他也会收获更多的回报。就拿河南新田置业来说，项目合理的定位，在为社会创造大量财富和价值的同时，企业自身也得到了实惠。“目前，我们的项目中，80%以上的商业属于公司自己持有，这部分租金收入，如涓涓细流一样，为公司提供源源不断的利润。”丁盟说，“这或许就是回报吧。”