□首席记者谭世平
【意图】重新布置房地产业的民生格局
    在这轮国内房地产业的“黄金联赛”上，王石率先实施了战术性“抢跑”。而在这个战术性“抢跑”的背后，是有着深刻的战略背景的。王石之所以敢“冒天下之大不韪”，让万科率先降价“抢跑”，是因为他真正看清了房地产业完整的战略趋势。
    那么，房地产业究竟出现了怎样的战略趋势呢？此轮国家对房地产业的宏观调控，与前几轮究竟有着什么样的不同本质？
    自商品房出现以来，周而复始地调控房地产业，几乎是中央政府的“必修课”。前几次调控出来的结果，总是在巨大刚性需求的基础上，随着投资者、投机者的推波助澜，房价再三出现供不应求的报复性增长。
    过去的近20年里，在巨大的刚性需求之下，投资者、投机者纷纷发现，流动性极差的房地产市场，远比高流动性的投资市场更“来钱”，更容易“暴富”。各方把房地产当做投资品爆炒，是房地产业形成巨大的资产泡沫的第一动力。
    对于房地产业来说，过去的每一轮调控，都是在一个畸形的产业格局之下，集中在流通领域的隔靴搔痒。唯独此轮宏观调控，意在重新布置产业格局，并在政策和制度上，给出了巧妙的安排。
    之所以说是巧妙的，是这种产业布局和制度安排，让地产既得利益集团都无法抗拒。从已经公开的政策我们可以看到，为了推进住房保障体系的快速建立，仅中央就已安排了68亿元的财政资金介入，用于廉租住房制度建设。
    当然，“快速”是相对的。但它表明中央政府的态度是坚决的，同时政策也充分考虑到各方相关体的 “生存”问题。这足以从根本上动摇房地产现在的畸形格局，并且一旦见效，将改变社会各阶层的心理预期，从而更会加速这一进程。
【目标】实现国民经济转型是国家意志
    曾有专家、学者指出，住房、医疗、教育已经成为中国人的新“三座大山”。2007年年初，中央首先否定了教育产业化，推倒重来；2007年年末，接着否定了医疗产业化，推倒重来；现在，剩下最后一个是什么，大家都很清楚。
    这一系列的推倒重来的目的是什么？从国内社会经济发展来看，是为了实现国民经济的战略调整，启动被禁锢的国内民生消费，摆脱对出口的依赖。而不打压被外资爆炒起来的资产泡沫，就不可能逐步释放和启动国内民生型消费。
    从国家利益和国际的经济博弈来看，美国在过去几年里持续、蓄意做空美元，同时控制以石油为代表的大宗资源类商品及其定价权。通过美元的暴跌和对大宗资源类商品的爆炒，逐步套牢和掏空持有大量美元的国家的财富。
    以“次贷”危机为导火索，美元已经发展到连续暴跌。但“次贷”危机远没结束，美国人还会继续做空美元，同时继续炒高大宗资源类商品，最明显的就是石油、铁矿等。“也许在未来不长的时间里，我们就完全有可能见到200美元一桶的石油”。国人所感受到的通货膨胀压力，最根本的源头，正是国际炒家对大宗资源类商品的爆炒（相关逻辑，请参见《货币战争》一书）。
    在美元持续贬值的过程中，最近越走越强的货币，无一例外都是内涵大量资源的国家，例如加元、澳元。这个动向清楚地表明，资本已经在为自己寻找能够保值的安生之所。对于中国来说，只要能有效地将庞大的国内民生消费启动起来，人民币升值所造成的危害就不用太担心。而一旦本币加速升值的政策被确认，则扩大民生内需将是唯一出路，凡是阻碍这一目标的，都将被推倒，别无选择。万科之所以 “抢跑”，显示它不只看到了趋势，还看到了“威胁的可信性”。
    当“建立保障型社会”成为国家战略，当“调整经济战略”成为经济工作的重心，推倒新“三座大山”几乎就等同于“国家意志”。因为不搬走新“三座大山”，国内民生消费就无法释放。而国内民生消费无法释放，“调整经济战略”将成为无本之木，无源之水。
【支撑】强大的中央财政架构民生住宅
    住房保障体系的快速建立，将导致居住市场的投资功能日渐式微。当房地产炒无可炒，即使“刚需”依然庞大，价格仍旧会一路下滑。值得注解的是，在住房保障体系的守护之下，一定程度的房价下跌，对经济不但没有负面影响，甚至还会产生正面影响。
    2007年，中央财政收入高达5.1万亿元。这为中央政府依靠财政实力，引导房地产行业进入理性时代创造了客观条件。由政府牵头的廉租住房保障体系逐步见效后，经济将不会因为房价的合理下跌而受到明显影响。
    可以预见，当某一天突然冒出来大量的廉租住房时，大家也许会发现，我们的城市并不缺地、也并不缺房。过去的一切，都是“忽悠”。
    对于一个发展中国家来说，如果选择用地产泡沫来推动经济的“虚胖”之路，那就是一条经济崩溃之路。享受以房地产为代表的资产泡沫盛宴，这是富裕国家玩的东西，不是我们现在可以玩的。
    从战略上说，一个国家在充分解决全民住房需求之前，普通住宅产品都不应该成为投资市场。如果我们放大时间区间，也许以后会发现，近几年的房价上涨，不过是短期经济短期畸形下的战术性假象。对热衷于炒房的人来说，应当记住99%的房子会陈旧。
    一个例子，巴菲特一生从未买过自己的房子。对于一个投资大师而言，这是符合逻辑的。在经济发展中，中国的生存观念也将被改变。除独栋别墅以外，居住性地产的投资价值，已经荡然无存。廉租住房保障体系未成熟之前，中央政府是要让大家彻底忘记居住市场的投资功能。在这一目标未达到之前，一切对高房价的追杀（包括对外资的入场和热钱的流入），都不会停止。
【影响】幸福如果不在路上就在路的尽头
    接下来的问题是，在“国家意志”之下，房价的“合理下跌幅度”有多大？我的看法是30%~40%。因为对于一个管理良好的房地产企业来说，房价下跌30%以内，仍然有利可图。而对于银行来说，有关的房贷压力测试显示，一般银行能承受30%~40%的下跌，但超过45%的房价下跌，银行个人房贷这一块业务就有可能出问题。“合理”的标准是什么？起码应是开发商、银行、购房者三方利益的相对协调。
    仍然要说明一下，评论者既不是“多军”，也不是“空军”。我只是对房地产业的趋势做独立评论，各位“多”“空”随意。可以预见的是，在未来很长时间，居住市场的投资功能将大大萎缩。不可复制、核心区、缺地、城市化、国际化、绝版、人口红利等房地产投资噱头，将一一现出原形。
    国人牢不可破的“房产保值”观念，也许会在对高房价的追杀中土崩瓦解。这个世界上，只有“在正确时间买入相应投资标的物”的说法（哪怕是买入空气），而没有任何一种商品可以永远保值。对于普通老百姓来说，好好工作，房子，在未来不是问题。幸福如果不在路上，就在路的尽头。