一年之计在于春，一年之“价”始于春。按照往年的规律，春节过后的3月，楼市会迅速回暖，无论是开盘量、成交量，还是市场人气，都会是一派“春光明媚”。
    然而今年，楼市却经历了一场“倒春寒”，相当一部分楼盘的价格，依然徘徊在去年10月份的水平。部分业内人士坦言：面对当前形势，开发商不会再用高价格“吓”走买房人，但更不会用“降价”来招揽客户。保持一个不温不火的价格，慢慢用温水煮青蛙的方式来 “暖”市场，将是他们在“破冰之旅”中的不二法门。
□今报记者李雪娜
【定价之惑】开盘“打太极”，价难定！
    “价格”是普通买房人决定买与不买的关键。但是今年，郑州楼市有一个令人费解的现象：开发商在新盘定价方面显得格外谨慎，不少新盘对价格更是格外“保密”，不到开盘前一两天价格绝不公开；此外，“老盘新推”在价格上也有明显降低。
    4月6日，记者来到位于郑东新区的某楼盘售楼部。之前，记者就了解到，本月26日，是该楼盘的“创业领域”开盘时间。但是，当记者向售楼员询问价格时，售楼员说，价格未定，目前只接受登记。随后，在位于郑州西区的某楼盘售楼部，记者遭遇了同样的尴尬。
    河南通利房地产发展有限公司副总经理傅刚表示，往年价格攀比的现象在今年将难找到，同时价格的弹性空间也将非常小。言外之意，现在大家基本上对当前的市场信心不是很足，更愿意先看一看其他项目的定价以做参考。
    河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛也这样看待“不定价”行为：很多楼盘尤其是新盘，对于市场的把握有点困难，如果价格卖高了，市场反应不好，降价后可能更难卖，毕竟买家心态都是买涨不买跌；如果开始就把价格拉低，利润将受到影响。因此，他们更愿意采取“保守”的方式，项目推广前期以积累客户为主。
    “今年楼市不再可能像往年春季那样快速回暖。”河南财经学院教授李晓峰说，“目前楼市回暖乏力主要是去年购买力的透支和宏观调控得力造成的。一方面，去年政府一系列保障性住房政策的推出，使得中低收入者因等待保障性房源而驻足观望；另一方面，房贷新政得到从严实施，也使得高收入者的购买力被全面压制。”
【入市之机】骑驴看唱本，走着瞧！
    项目开盘数量一定程度上体现了市场的温度。相对于去年三四月份13个项目的开盘量，今年3月份只有“远大·理想城”、“兰桂”、“晶华城”等有一定客户积累的项目开盘。而4月份，目前开盘的只有寥寥几家，而且，开盘项目所推楼座均不多，有的只推一栋小户型楼座。同时，虽然已至4月，不少开发商对何时大规模推出产品，也是三缄其口。
    对此，克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构的李叔炎分析认为，时下开发商正处于“十字路口”。如果市场回暖向好，开发商将大批量推出楼盘，新一轮的促销潮即将到来；如果市场观望气氛依然浓厚，开发商可能“封盘”自救，把新项目推迟入市。
    价格方面，据了解，今年3月已经开盘的项目售价，要明显低于开发商的预期，例如“兰桂”在3月初开盘均价为5400元/平方米，一个月后的今天，其价格仍纹丝不“升”。而郑州市房管局公布的数据也显示，3月份二七区楼盘拟售均价为5819元/平方米，但实际销售价格只有3900元/平方米。
    从楼盘实际销售情况来看，除少数项目开盘后一直销售得不错外，多数项目均是开盘“火一天”，随后的成交量并不理想。
    对于开发商推迟开盘时间、售价基本纹丝不动的现象，鞠涛早有预言。3月初，鞠涛接受记者采访时说，宏观政策和广州、上海房价的松动给了购房者一个心理上的预期：房价有可能下跌。因此，郑州楼市的观望期也会相应延长，这样，一些新楼盘就会调整销售策略，控制销售节奏。
    李叔炎分析说，在一般情况下，楼盘项目会在开盘前3个月宣传造势，通过广告对外界公布销售时间，但如今开发商在此方面并没有表现出很高的积极性，这与市场前景不明以及积累的客户不足有直接关系。
【成交之痒】楼市回暖有心，力不足！
    从去年11月份开始至今年2月份，很多购房者都硬挺着不看房，不买房，但伴随着气温的蹿升，与2月份的冷清相比，3月楼市似乎有点发“火”。据郑州市房管局统计数据显示，3月份全市商品房销售了3992套（间），较上月上涨了92.57%；销售面积为45.55万平方米，较上月上涨了105.37%；销售均价为4768元/平方米，较上月上涨了8.61%。
    但是，在这份统计资料中，记者留意到，今年的3月份与去年的3月份相比，依然“矮了一大截”：3月份郑州市商品房销售套数较去年同期下降了28.54%，销售面积较去年同期下降了29.19%；住宅销售套数较去年同期下降了32.57%，销售面积较去年同期下降了36.73%。由此可见，原本预期中的郑州楼市3月回暖显得“力道”不足。
    尽管如此，很多开发商还是从3月份略涨的成交量中，嗅到了些许“春天”的味道。河南美景置业有限公司策划部经理陆相华说，“美景花郡”目前是尾盘销售，但却在3月份实现了50多套的成交量。因此，他对未来的市场充满信心。傅刚也认为，根据郑州市房管局的统计，尽管3月份降价的声音很高，但实际上，3月份的房价并不比去年10月、11月的价格低。“通利紫荆尚都”项目4月份认筹，但现在每天的客户来访量均在7组以上。
    “与郑州去年10月前后购销高潮的‘羊群效应’不同，现在来的购房者更理性，甚至可以说是更专业。”盛世年华的职业顾问李敏告诉记者，现在看房的客户，许多人不急不躁地到各区域大量地看房选房，而不像去年那样只顾抢号、选房而不谈房价。“因为现在房价很难大幅度上调，买房人有时间来判断和决定他们出手下订单的最佳时机。”
【市场之镜】地产构架调整，重民生！
    郑州很多业内人士并不怀疑楼市会回暖，只是对回暖日期拿不准，而广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则认为，目前市场主要存在四大利空。
    首先，是限价房对商品房市场的冲击。赵卓文认为，限价房比正常商品房价格低20%，同时要在2008年、2009年大量推出，这将极大地动摇商品房价格的根基。而政府在大量推出限价房的同时，廉租房和经济适用房也陆续登场，进一步拉低市区租金水平，限制楼价的上涨。
    第二，政策导向不明朗。2008年宏观经济增速放缓，银根收紧。房地产行业面临不利的政策面。2008年不会是一个房地产大发展的年份。
    第三，投资型买家退潮。投资型买家大量离场，必将形成销售萎缩。
    第四，大众心理预期价格回落。买涨不买跌的心理，使很多人捂紧钱袋。2008年楼市要回暖，难度很大。
    赵卓文无疑预测了一个严峻的市场。但是，建业集团董事长胡葆森则“不以为然”：“市场到底严峻不严峻，这要看‘严峻’的标准是什么。都卖不出去房子才叫严峻，现在房子还都在卖。”“中国房地产不可能大调头。但民生房产供应量的增加，必然会使市场的产品结构发生转变，也会使房地产业出现‘民生为先’的新格局。”胡葆森说。
    而鞠涛认为，新的地产构架，也将使郑州楼市的价格体系发生改变，各个区域的价格差，有望重新形成。