□首席记者王毅
    对于房地产企业来说，资金和土地仿佛就是水和面，往往是“面多了加水，水多了再加面”。但经历了“跑马圈地”和过去一系列宏观调控之后，曾困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。
    然而，当建业老胡振臂一呼“组建同业投资公司”时，银行、信托等金融机构，对他破解“钱荒”的招数，大多表示“不发表评论”。
    事实上，郑州的金融机构并不认为房地产业遭遇了资金“断奶”。相关金融机构的负责人表示，形势趋紧，但地产老板们可以把寻找战略合作伙伴、借力房地产信托等，当做“通向罗马”的一条大路。
【『钱荒』来了】不等于遭遇打压
    3月18日，中国人民银行宣布年内第二次上调存款准备金率0.5个百分点，调整后的存款准备金率为15.5%。政策出台时正值两会闭幕，成为政府工作报告中实行“从紧货币政策”的体现。业内人士认为，此举旨在控制流动性，可冻结市场资金约2000亿元。
    解读此消息后，工行河南省分行公司业务部副总经理马建四表示，资金密集型的房地产行业，本是资本市场和银行孕育的孩子，对资金从骨子里就患有一种“饥渴症”，加上现在国家对闲置土地加强管理，采用各种手段让房地产企业加快项目开发。这样一来，处于项目集中开发期的企业的资金状况自然雪上加霜。
    实际上，由于资产价格异动会引起投资、消费波动，进而导致经济波动，并通过影响企业、居民和金融机构影响金融稳定，所以，近来不断高企的房价受到国内外的一致重视。而央行近日发布的《2007年中国金融稳定报告》也指出：“在近年来全球资产价格上涨幅度较大的背景下，近期有些资产价格调整的风险已经显现。”
    “就我国来说，由于直接融资发展相对滞后，企业融资高度依赖银行体系，使金融风险向银行体系集中。”对于业内人士的分析，马建四认为，从2004年以来，国家实施严格的宏观调控政策，开始紧缩“银根”，要求银行对房地产项目贷款提高门槛，各个商业银行严格执行国家政策，如在房地产项目拥有“四证”的时候，才会对项目放款等。“近年来房市已‘习惯’调控政策的频频光顾，但这并非意味着国家试图打压房地产行业。诸多举措不过是想通过控制房产投资过热、房价过高来促使该行业健康发展。”马建四坦言，“我们依然看好这个行业。”
    无独有偶。3月26日，著名经济学家樊纲也在接受采访时表示，“防止过热”，实际上是防止出现大量的“负资产”者。如果出现大泡沫、大危机，破产倒闭的首先就是中小企业。现在房市泡沫凸显，宏观经济政策就是要使这个泡沫小一点、使市场波动小一点。大波大动往往会导致倒闭、破产、烂尾楼、跳楼等等，如果在波动下“软着陆”，可能大家都受点影响，但是大家不破产、不倒闭。所以他认为“宏观政策措施防止了大的泡沫出现的话，大量的中小企业能获得持续的发展”。
    不能否认的是，随着城市化进程的推进、居民对住房的刚性需求无法缓解。种种事实显示，房地产行业仍是银行眼中藏金纳银的“聚宝盆”。
【政策从紧】芝麻也能开门
    不过，“找钱”之路，依然曲折。郑州某股份制银行零售部负责人称，每个季度总行都会开会研究信贷投放，今年的基调就是审慎地投资房地产。这位负责人称，并非不想给房产公司贷款，主要是心里有点虚。据说，该行今年原则上是只收不放。
    在另外一家大型国有银行，其房地产信贷部门负责人说得更直接：“没有特殊情况，今年基本不增加新客户，只做存量。”据称，“对存量客户也不再是一次性放款几个亿，留着开发商随便用，而是根据项目进度陆续投放贷款。”
    记者在采访中了解到，控制信贷额度、严格筛选客户，已成为各家银行的共识。某银行业人士称：“虽然不便公开对外说，但都是这样操作的。”
    大门虽然难进，但郑州600多家有项目在手的房地产公司，并非都面临“无米之炊”。
    据介绍，工行目前选择房地产公司信贷投放的标准很简单：一看项目，二看土地储备，是否具备可持续发展性被视做重要指标。该行现在实行的是“全省名单制管理”，即由18家市地分行每年上报当地纳入投放范围的房地产企业名单，省行再核准将其分为重点客户及一般客户。“工行河南省分行今年1季度对房地产行业的贷款仍保持着一定的增加，那些规模大、实力强、资质高、信誉好的企业依然是我们的放贷对象。另外工行总行今年年初召开工作会时提出，将首次出台针对房地产行业的信贷政策，不过目前我们尚未得到任何关于此项政策的信息。”马建四的话，或许让地产大腕们对银根紧缩不那么感到“寒气逼人”。
【风险控制】或将令盛景不再
    传统的依靠银行贷款进行项目开发的路貌似“山穷水尽”，开发商不得不重新寻找各种“柳暗花明”的新路径。于是，房地产信托、民间资本、投资基金……多种多样的资本开始进入房地产市场。银行不提倡从地下钱庄贷款冒风险，曾经热火朝天的房地产信托不是也能弄来钱吗？毕竟从2005年出现思念·果岭山水第一个房地产信托计划，到2006年6个房地产信托产品“喷薄”而出，河南房地产信托产品的推广，无疑让房地产开发商尝到了融资甜头。
    “人面不知何处去，桃花依旧笑春风。”然而今年该行业现状或许会“面带微霜”。
    “虽然现在找我们谈合作的房地产公司很多，但是随着去年年底国家货币政策接连紧缩，房地产市场跌入寒冬，基于风险防范，我们在推出新的房地产信托项目时保持谨慎。”中原信托公司信托二部负责人李文举如是说。“从2007年至今，我们只推出了3款房地产信托项目：建业的4000万元、东方置业的9000万元、江山商界的4400万元。”
    用益信托工作室分析师李旸告诉记者，从目前房地产行业的整体发展趋势看，房地产开发的利润空间将会越来越小，因此房地产信托的收益率下降也在所难免。但这并不是房地产信托发展的关键问题。对于信托公司而言，更重要的是风险问题，如果风险较小，或者信托公司认为风险可控制的话，他们都会比较乐意去做房地产信托产品。
【市场振荡】仍有可塑之材
“种花道士归何处？前度刘郎今又来。”从紧信贷政策明朗后，准房地产信托基金悄然酝酿。自去年下半年开始对房地产贷款额度加以严格限制，银行房贷规模进一步萎缩，房地产公司融资大大受限，类似房地产信托基金(REITs)的理财产品作为一种融资模式再度被业界关注。
    李文举所在的中原信托公司信托二部，去年负责的就是一个4000万元的建业新天地商业租金收益权及出租权投资集合资金信托计划。具体是“以购买三门峡建业住宅建设有限公司对三门峡建业新天地项目享有的20年期的租金收益权和10年期的出租权的方式集合管理运用”为信托的受益人获取相应收益。
    市场人士分析，这类理财产品类似国外的房地产信托基金，物业投资回报从长期来看比较稳定乐观。与此同时，国内的房地产企业已逐渐对房地产信托基金(REITs)有所认识，一些实力较强的开发商开始有意识地持有优质物业，预备在许可的条件下以类似REITs的方式从金融市场获得长久收益。这为目前出现的许多准REITs信托理财产品提供了良好的目标项目。
    而在李旸看来，随着房地产宏观政策的累积效应，今年信托方式在房地产金融领域可能会再度活跃。据了解，2007年发行的集合信托计划中，投资房地产的资金达121.5亿元，占去年集合信托总发行规模的11.5%以上，是信托资金投向仅次于金融的一个行业。“房地产信托今年在信托发行总规模中所占的比重可能会较去年更大。因为今年的资本市场肯定不如去年，因此证券类的信托计划将会出现缩减。相对而言，房地产信托对于信托公司而言，更容易操作，收益也相对地更好一些。”李旸对行业前景预期较为乐观。
    不过，他也指出，即便是以国外信托业发展的情况看，房地产信托也并非是房地产企业融资的主流渠道。尤其是房地产股权信托，都是就单个项目而设计的方案，是先有具体项目，只是因为该项目并不具备贷款条件，才会有信托计划。实际的情况是，由于每个项目情况不同，因此这种信托计划难以对所有项目达到标准化。
    对于想融资的中小房地产公司，李文举也反对其去地下钱庄冒险。他给出的建议有二：寻找战略合作伙伴，考虑引进风险投资资金，适当让利以保证项目开发成功；与其选择某些大型国企用其授信额度“过桥”，不如考虑引进民营资金或我省西部的一些矿主手里的资金股权合作。
中国房地产百强新鲜出炉
四家河南房企名列其中
    3月29日，由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院以及TOP10研究组举办的中国房地产百强企业评选中，万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、合生创展集团有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、北京首都开发控股（集团）有限公司、恒大地产集团有限公司、碧桂园控股有限公司、绿城房地产集团有限公司、大连万达集团股份有限公司、大华（集团）有限公司等企业榜上有名，河南也有四家房产企业名列其中，分别是建业住宅集团（中国）有限公司、鑫苑（中国）置业有限公司、居易国际集团控股有限公司、河南正商置业有限公司。
    据中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全介绍，今年是“中国房地产百强研究”五周年，“中国房地产百强研究”最早由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所、中国房地产业协会共同发起，为了进一步提升研究的权威性，也是促进研究成果向行业转化，2006年11月在中国房地产业协会的领导支持下，决定由中国房地产业协会，加上TOP10研究组，来共同举办这项活动。 记者 奚春山