1800多年前，“竹林七贤”之一的阮籍，登上荥阳广武山，游览楚汉战争战场遗址，发出了“时无英雄，使竖子成名”的感叹。在他眼中，刘邦、项羽之流不过是一介草寇而已。
    臧否英雄，是一件快意的事情。在今天的郑州地产界，硝烟滚滚，英雄辈出，但令各地产公司“掌门”头疼的是，在越来越需要“外脑”支持的当下，分辨“竖子”与英雄，却是一件困难的事，往往在“荷包”受损之后，才能悟出谁是真的英雄！而出谋划策的高才俊杰，则面临信任度不够，怀才难遇明主，“无可奈何花落去”的尴尬。乱世、策士、时势，令人眼花缭乱的郑州地产界，纷纭是非中，玄机重重。
□今报记者 奚春山
“英雄”感叹遇“竖子”
    在彻底退出投资三亿元的大项目时，黄先生心里的痛，只有他自己才知道。
    去年3月初，黄先生还是踌躇满志，因为他的智囊，一家自称中国知名的策划公司告诉他，这个项目的前景不可估量。在策划公司的鼓动下，精美的广告在郑州各大新闻媒体上都刊登出来了，“不可错过的掘金良机，让你搭上财富快车”。极富蛊惑力的语言，让黄先生看得心里痒痒的，恍惚中，他仿佛看到成千上万的钞票在向他飞来。
    但转眼间，一个星期过去了，在把一百多万元钱变成“报纸有文、电视有影、广播有声、网络有影响”时，黄先生吃惊地发现，他最需要的客户始终没有来。
    “加大投放力度，这是‘导入期’，主要是告知人们，推广一种理念。下一步才是刺激人们的购买欲，进入成交期。”策划公司的说法是那么振振有词，听起来也很有道理。于是，又一个一百万元流向了媒体。客户好像是来了一些，但令黄先生着急的是，来的客户好像没人愿意掏钱，只是在观望和询问。
    更令黄先生难受的是，找他做广告的比买楼盘的多一倍。心疼钱的黄先生，突然开始怀疑自己找的“智囊”的实力，难道这家知名公司不是“诸葛亮”？
    另一家地产策划公司乘虚而入，拿出了不同的策划方案，并直言不讳地告诉他，前一个“诸葛亮”用硬广告推项目，花钱多，效果差。现在要改变策略，用活动和“软文”来推项目。
    这个“诸葛亮”打动了黄先生的心，于是他炒掉了前一个“诸葛亮”，重新签署合同，新“智多星”登场了，很快黄先生发现，两个“诸葛亮”摇羽毛扇的手法都差不多，都是在媒体上刊登广告，都是花钱做光盘、楼书，不同的是前“诸葛亮”用硬广告，直接吆喝卖楼，而后“诸葛亮”用大量的软文宣扬一种投资方式，但令黄先生不爽的是，都是要大把地花钱。
    第二个“诸葛亮”做了两周，也“下岗”了。因为黄先生公司的员工发现，“诸葛亮”竟借负责广告策划的机会，偷偷吃回扣。他们定做的文宣广告和光盘，价格高出正常市场价20%。黄先生大怒，立刻炒了这家公司，并委托自己信任的员工负责广告推广。
    但是，他又很快发现，由于自己公司的员工不够专业，工作达不到自己的要求，于是只好重新请广告策划公司。一段时间后，再次发现没有成效。半年时间，黄先生换了至少有10家策划公司，频繁换“诸葛亮”的后果是，在花光了自己的钱后，这个项目，黄先生不得不退出了，前期投入的上千万元也打了水漂。
    “以后，我也不做地产了，干脆做地产策划算了！直接去赚房产商的钱。”谈起自己的失败经历，黄先生悻悻地说。黄先生认为，自己的项目是有前景的，但遇上的策划公司不好，可惜“荷包”受损之后，才悟出策划公司的水平。
“诸葛”期盼遇“明主”
    在2月23日结束的郑州市房地产工作会议上，15家房地产中介公司获得了“2007年度郑州市优秀房地产中介机构”的称号，河南恒辉房地产顾问有限公司名列第一。
    作为业内的资深人士，河南恒辉房地产顾问有限公司总经理陈健表示，很多项目失败，也不能把板子都打到策划公司身上，“诸葛亮”遇上“刘备”才能成为真“诸葛”。一些不负责任的老板，不检讨自己的原因，一旦项目失败，就认为策划公司不行，这样对策划公司不公平。
    陈健介绍，当前地产界有种“打包”销售行为，房产商把整个楼盘卖给销售策划公司，销售策划公司再加价卖给业主。这种模式来自中国台湾地区，一度在业内比较流行，但房产商应该知道，这样做是在透支品牌，因为当项目失败时，房产商和策划公司都是要被
    业主骂的，而在这种模式下，销售
    策划公司为了多赚钱，要么会抬
    高楼盘的售价，要么该花的推广
    费不花。
    令陈健感到幸运的是，
    恒辉的客户都是诸如鑫苑
    （中国）、正商集团、亚星
    集团以及天明集团等
    名企名盘。这些老板都
    是视品牌如生命的“刘
    备”，他们肯定不会为了省
    钱或怕麻烦，而采取让销
    售策划公司“打包”楼盘的
    方法，陈健说。
    在“刘备”挑“诸葛亮”的
    时候，“诸葛亮”也在选自己心中的“刘备”。作为中国著名的市场实战人士，中原百姓生活广场总顾问王庆吉来自北京。他说，郑州有很多项目都想请他做，也开出了高薪，但他经过比较，选中了中原百姓生活广场。
    王庆吉选中中原百姓生活广场有他的理由，除了项目的前景和地段外，中原百姓生活广场的投资人侯世安先生的能力，是让王庆吉心动的一个重要理由。
    王庆吉说，10年前，侯世安先生创办的万客来食品城，让一大批骑着三轮车做生意的人圆了自己的发财梦，他们中的很多人如今已开上了“大奔”。
    王庆吉这个“诸葛亮”，在“刘备”侯世安身边如鱼得水，他们的中原百姓生活广场，与温商强强合作，较好地解决了招商销售问题，在今年1月18日的中国商邦经济高峰论坛上，北京温州商会代表当场与他签订了包销6万平方米商铺的意向协议。有3万平方米的商铺则整体“打包”给了温州平阳礼品协会。
    按王庆吉的说法，中原百姓生活广场，每平方米商铺至少卖8000元，9万平方米就是7.2亿元，而总投资才4.6亿元，也就是说，中原百姓生活广场的开场锣鼓刚一敲响，投资商已经赚到2.6亿元了。
    看到这个项目的良好前景，连郑州市商业银行都心动了，郑州市商业银行青少年宫支行的邢焕周行长表示，商行看好中原百姓生活广场这个项目，赞赏郑州温州商会与中原百姓生活广场的战略合作，将尽最大努力做好项目的金融后盾，商行将先期投入自助银行，提供投资理财等多项服务，创办金融超市，把这个行办成为温商服务、为项目服务的特色支行，办成温商的办事处。
是“骡”是“马”拉来遛
    作为河南地产界资深策划人士，河南王牌企划有限公司董事长上官同君发现，去年年底以来，自己公司的业务量陡增。王牌企划有限公司是河南省最早从事国内房地产顾问服务的企业之一，也是国内首家策略型地产顾问公司，在去年年初的合作建房热中，上官同君提出的成本价合作建房模式，轰动了业界。
    对公司的业务量突然增多，上官同君做了分析，他说，自王石提出“拐点论”后，市场竞争越来越激烈，以前卖楼，只要在强势媒体上打几天广告，就能卖出去，这成就了一些没有实力的策划公司，真是“时无英雄，使竖子成名”。但现在不行了，作为策划公司要有真功夫，自己得首先是才子，才能帮助房产商卖楼。
    对黄先生的失败，上官同君认为很可惜，上官同君说，黄先生的项目属于新市场，前期应该以解释性的软文推广为主，应该先让公众熟悉这个项目后，再用硬广告进行市场推广。
    对黄先生找知名公司的做法，他认为，最有名的房地产策划公司，策划出最蹩脚的项目也不罕见。许多名气大的策划公司，在接项目时是一拨人，真正操作项目的又是一拨人，名气大，不代表公司所有成员素质都高。
    而房地产行业的产品可简单地分为居民小区、别墅、商业地产等，有不同表现业态。不同的策划公司，对房地产产品理解不同，具体操作上，有的擅长规划，有的擅长广告传播，有的擅长炒作，有的擅长推广，术业有专攻，各有所长。
    因此，作为开发商，不应该只找名气最大的，而应该找最合适的。
    黄先生认为，才子、竖子都没有写在脸上，当前的策划市场太乱，房产商容易上当。而且不同的公司，对同一个项目会有不同的看法，这更让人迷惑。
    陈健介绍说，目前郑州市场约有700家策划公司，有实力的约100家，今年房产市场洗牌的同时，策划市场也会洗牌，才子会脱颖而出，竖子会被淘汰出局。至于黄先生的迷惑，陈健认为，由于没有一个通用的衡量标准，房地产策划属于智力行业，评价标准很难量化。