□今报记者 李雪娜/文 尚鑫/图
【魅力】开发商出手不吝啬
    ——— 所谓闻香而动，商人是逐利的，商人的眼光又是独到的，春江水暖鸭先知，最早嗅到西区发展机遇的是房产开发商。在鑫苑、升龙、新长城等名门贵族迫不及待扎入西区之时，西区，也同时迎来了自己“人生”的转折点。
    一切就从西区土地拍卖说起。
    2006年6月28日，多家开发商参与了当年第一宗政府出让用地——位于陇海西路以南、华山路以西和陇海西路以南、昆仑路以东的郑政出04、05号居住用地的竞标。两宗地起拍价1.871亿元，而经过多轮激烈竞拍，实际成交价最终落槌4.181亿元，高出底价2.31亿元，令业界哗然。
    时隔一年后的2007年7月和8月，鑫苑先后两次在西区拿地，其价格分别为每亩450万元和445万元。
    2007年12月26日,郑州市2007年度最后一块出让土地——小李庄土地出让，最终以14.092亿元的成交价格被郑州尚锦房地产开发有限公司竞得，再次创下总价“地王”的新高。如果再加上开发商还要建设2/5的村民安置房，该地块每亩土地价格预计将接近500万元。
    如果从2005年3月算起，在两年多的时间里，不断以“郑州地王价”成交的地块，西区竟然达9块之多。而在不到半个月的时间之内，河南鑫苑置业有限公司连出重手，重金拿下西区两宗土地。“鑫苑的拿地行为，是建立在公司战略高度的理性行动，也是公司的战略眼光使然。比如，农业路的开通，直接贯穿了东西大动脉，位于农业路和桐柏路交会处的鑫苑都市公寓，就可尽享其中的商机与便利。而解放路立交的建设和棉纺路的拓宽，将为鑫苑国际城市花园、鑫苑景园项目带来巨大的利好。”宋福林强调，布局西区，最重要的一点，是看到了西区在沉寂之后一定会有意想不到的爆发。
    除了鑫苑重兵布局西区，升龙置业对西区也是“虎视眈眈”。据了解，除了小李庄项目，升龙目前正在与大小岗刘进行亲密接触。而小李庄项目的改造，升龙已准备总投资50亿元。
    资本总是长袖善舞，土地的竞争反映了房地产市场的资本角逐。当庞大的资本力量进入西区，西区也正遭遇“浴火重生”。说起各路开发商在西区的竞争，宋福林更有独到的见解。
    他说：“越来越多的开发商斥重金及资源在西区拿地，这就令西区的房地产市场烽烟四起。表面上看，各方英豪是对立的关系，彼此比项目，比价格；但实际上，在对西区的重塑过程中，大家更是竞和的关系，一起推动西区的重生。”
    在河南财经学院教授刘社看来，今年主要有两大因素影响西区楼市，一个是老国有企业搬迁，另一个是城中村改造，两者都与土地有关。
    前者在2006年和2007年已有突破，今年随着包括几个棉纺厂在内的老国有企业的土地相继入市，会给西区地产发展带来新的冲击力；而后者在今年已进入实质开发阶段，随着岗坡、北陈伍寨村等一批城中村改造项目的入市，西区地产必将迎来新一轮的竞争和开发热潮。
    【嫁妆】厚礼震慑俏姑爷
    ——— 物以稀为贵，地以“西”为贵，随着郑州房地产市场加速开发，市中心、北区和东区土地已出现“千金难求”的局面。一方面是开发商对土地的饥渴，一方面又是开发用地越来越少，在此关口，西区土地的放量，对开发商来说无疑是久旱逢甘霖。与此同时，在郑州房地产火热形势的大背景下，西区房价的涨势惯性似乎依然无法收住脚步，诸位角力西区的“俏姑爷”，无不被此“厚礼”震撼。
    从近两年郑州市土地储备中心推向市场的地块中，我们不难发现，郑州市今明两年的土地供应方向已经转向西区。而且，随着郑州市西部老工业基地改造计划付诸实施，西区大部分国有老企业将搬迁改制。在17平方公里的老工业基地内，约有500公顷土地可用于房地产开发，在未来几年将陆续有近8000亩土地供应房产市场。郑州市土地储备中心有关负责人介绍：“西区有众多国有老企业，随着这些企业的搬迁改制，为城市发展腾出了大量的可用空间。而郑州市北区、市中心等区域，很难找到这样的大块成熟区域。”
    与此同时，城中村土地的放量也是西区土地富矿的又一个源头。据了解，中原区城中村改造共涉及34个城中村，28个城中村均在三环以内，另有6个村位于西三环沿线西侧，地理位置优越、环境优美。现有土地总面积达12800亩。
    如此大的可用土地量无疑为房地产开发带来了巨大的空间，而开发商更为看重的，是土地里所包含的“金矿”。
    在鑫苑竞拍位于建设西路北、伏牛路西的地块时，此地块转让的限制条件明确要求，这里最高只能建18层的高层。当时有专家测算，按照这块土地成交的价格，仅土地成本已达2252元/平方米，如果再加上1400元/平方米的建安费，300元/平方米左右的税费，房屋成本价将接近4000元/平方米。再加上开发商的营销成本和合理利润，保守估计，房子售价将突破5000元/平方米。而新地王的房子还没建起来，鑫苑都市公寓近期销售均价已高达5472.89元/平方米，早已超过5000元/平方米。其中土地所蕴涵的价值，可想而知。
    郑州建投鑫苑置业有限公司副总经理赵春华说，鑫苑的房子之所以在西区取得非常好的销售业绩，其中最重要的原因是这里有着很强的购买力。“西区过去有很多国有企业，在计划经济时代相当红火，它们的职工手里都有一定的积累。他们是西区消费力的重要支撑。”据赵春华透露，在今年1月、2月郑州房地产整体销售不景气的时候，郑州住宅总体销售只有1700多套，其中有200多套源自鑫苑国际城市花园项目，而其销售额也突破了一个亿。其国际城市花园的底商部分，今年2月14日推出，不到15天时间，就消化了50%。
    【拜天地】共同期待奥运宝宝
    ——— “男大当婚，女大当嫁”，“成熟、健康”的西区迎来了“俏姑爷”的花轿，而她的婆家人以及娘家人，都在等着抱他们的“奥运宝宝”。
    赵春华认为，是西区的购买力成就了鑫苑在西区的成功，而在记者走访的几位“老郑州”中，他们对西区的感情，超过了记者的预料。
    50多岁的王惠珍女士一辈子都生活在西区。聊到外界对西区的偏见，王女士激动地说：“有人认为我们西区穷，穷是相对的，其实我们西区的购买力一点也不差。”她告诉记者，这两年，她一直都想买套商品房，但看了北区、东区的很多房子后，还是觉得离不开西区，现在西区的好房源越来越多，她打心眼儿里高兴。
    王兵也是土生土长的郑州西郊人，谈起西区的变迁，王兵似乎有说不完的感慨：“在外地人看来，但凡带‘郊’的地方，一定是郊区，但老郑州人都知道，西郊并非如此。就在郑州的北区、东区的居民为生火做饭、取暖不便、小孩上学找不到学校而抱怨的时候，西郊的大部分居民都已经早早开始享用管道天然气和暖气了！郑州的很多学校都在西区，同时公交线路的起点或终点也基本设立在西郊。
    这一切都说明，西郊绝对是郑州市最理想的居住地。同时，西郊也是大型家属院最为聚集的区域，而这些家属院的配套设施相比其他区域更为齐全。学校、医务所、电影院、菜市场、百货店、银行等一应俱全，对于长期生活在这样一个大环境下的人来说，他们都不愿意搬到其他区域去住。”
    在宋福林看来，郑州西区的购买力并不低，甚至超过其他区域：“西区是郑州市的老工业基地，经过半个世纪的发展，这里为国家培养了大量的高素质的技术工人和工程师。这些人无论是在当时，还是在现在都有着很强的购买力。
    现在，他们的下一辈人也纷纷从国外留学回国，并回到西区，他们又构成了一个新的消费阶层。而人们之所以认为郑州西区的购买力低，一方面是因为近几年国有大中型企业的改革带来了一批下岗职工，另一方面是因为前些年西区一直没有很好的楼盘可供选择。
    近两年，郑州西区出现了一大批高品质的楼盘，比如亚星盛世家园、新长城的长城·康桥华城、升龙·国际中心，还有我们鑫苑，这就为西区的消费打开了一个出口，西区的购买力得以空前释放。”
    宋福林告诉记者，从鑫苑都市领地到鑫苑国际城市花园、鑫苑景园，楼盘的品质和配套都是越来越好，而之所以这样规划，是缘于对西区对中高端楼盘强劲需求的洞察。“据我们了解，目前西区的购买力呈现出购买力强、素质高的特点，这将推动西区楼市向更高品质发展。”
    与西区的购买力形成一个“里外呼应”，在荥阳、上街、新密、登封、巩义，也有一大部分人把西区作为首选。据记者了解，在西区楼盘的客户中，已经有相当一部分是来自周边的这些县区。而且这个比例还不小，比如在亚星盛世家园，就达近20%，有的甚至达30%左右。
    “作为西区的市民，我们也希望有越来越多的品牌开发商进来，建设出更多更好的房子，把西区建设成郑州的西花园。”王惠珍告诉记者。

生跳蚤还是生龙种

□今报记者 杨文哲
    西区“怀孕”了！在已经知道 “是谁让西区怀孕的”之后，我们更关心的是，西区这位准“妈妈”，她是生个“龙种”呢，还是生个 “跳蚤”？
    在这里，我们得对“龙种”做出相关的界定，以免混淆视听。所谓“龙种”，并非指“帝王将相之材，安邦定国之料”。而是在西区从事房地产开发的公司，他们将提供给市场怎样的产品品质，是“龙种”还是“跳蚤”。
    在“妈妈”眼里，只要生下来的“孩子”对社会有用，有贡献即可。那么，对于在西区播下“龙种”的地产商们，更希望自己造出高品质的住宅，得到老百姓的赞许。
▲▲衣锦还乡，只为“初恋”
    对西区这位漂亮“姑娘”，鑫苑早已心仪已久。当青春的躁动配合成熟的时机，鑫苑开始了大胆而理智的“追求”。
    鑫苑对于西区房地产的关注，始于1997年。那时，中国的改革大潮风起云涌。鑫苑公司刚刚成立，便开始打造鑫苑的第一个楼盘——“陇海星级花园”。
    鑫苑“追求”的第一步获得了成功，俘获了“西区姑娘”的芳心。按理说，鑫苑该乘胜追击，抱得美人归。然而，出乎人们意料的是，鑫苑却不辞而别，踏上了郑州东区的一块不毛之地。
    鑫苑意欲何为？若干年后的种种举动，让我们明白了鑫苑的良苦用心。
    离开了初恋的姑娘，鑫苑在郑州的“龙须沟”——东风渠畔，开始了潜心修炼。短短几年中，鑫苑用自己的双手，力排众议，在这块荒地上建起了“中原人居样板”鑫苑名家社区。几番心血，成就经典，风领中原地产界，引发出让众人称道的“鑫苑名家现象”。
    初恋的情结，总是让人魂牵梦萦。当年西区的那个漂亮姑娘，是否“还在村口的小河边，等待着情哥哥”的衣锦还乡？
    为了那个美好的梦想，鑫苑又踏上寻找初恋姑娘的路途。2005年，鑫苑进驻西区，开发了鑫苑·都市领地。随后，又相继开发出鑫苑·国际城市花园、鑫苑·国际广场、鑫苑·都市公寓、鑫苑·国际城市花园二期，以及最近推出的鑫苑·景园“城市花园洋房”项目。
    1997年，鑫苑来到西区时，当时的房价是每平方米1800元左右。2005年之后，鑫苑大举进军西区。鑫苑·都市领地、鑫苑·国际城市花园、鑫苑·国际广场、鑫苑·都市公寓等一系列改善西区人居品质的项目的推出，让郑州的房地产业从“鑫苑名家现象”时代，迈向了“鑫苑气场”时代。西区这个“漂亮姑娘”的“身价”，也由此步步高升，富贵逼人。
    10年里，鑫苑从一个初生牛犊不怕虎的小伙子，越发成熟起来，逐渐变得沉稳与智慧。这个“正值壮年的男人”，也开始明白自己肩上所担负的社会责任。他一步一个脚印，一步一个微笑地走进西区这个漂亮姑娘的心里。
    2007年12月12日，鑫苑（中国）成功登陆美国纽约证券交易所，交易代码为“XIN”，成为第一家在美国主板上市的中国房地产开发企业，实现了河南企业在美国主板证券市场上零的突破。
    初恋的爱情化为动力，势必惊天动地。在鑫苑给西区带来生机与活力的同时，也赢得了姑娘的青睐与回报。品牌与辉煌的联姻，实力与潜力的结合，见证了一场“马拉松”式的爱恋与姻缘。
    这正应了一句话：“能干的小伙，哪个姑娘不爱？”
▲▲上门求婚，“厚礼”升级
    追求心爱的姑娘，自然要花一番心力。在鑫苑恋上西区这块未开垦的处女地时，也制定了自己的“追MM”计划。鑫苑拿给姑娘家人的“礼品”，也在逐步升级。
    1997年，鑫苑在西区率先打造的第一个楼盘——“陇海星级花园”面世，一幢幢欧式风格的精品楼盘吸引了西区人民的眼球。在当时，该小区的周围，大部分是那种低矮破旧的筒子楼。
    楼盘的推出，在某种意义上，唤醒了西区人们渴望住上高品质楼盘的心愿。
    随后，鑫苑又在西区开发了众多楼盘。这些楼盘，无论是从设计方面，还是从居住理念方面，都在强调产品的升级，居住舒适度的提升。
    从都市领地到国际城市花园，再到新推出的景园等项目，鑫苑出手的产品档次在层层提升，深入市场。从前期的面对普通人群的住宅，到面向单身贵族的时尚公寓，再到面向中产阶级的花园洋房，鑫苑早已看准了西区房地产发展的风水龙脉。
    在推动西区的住宅品质升级上，鑫苑不遗余力。据河南鑫苑置业有限公司、郑州建投鑫苑置业有限公司总经理宋福林说，以前，我们每平方米景观规划费用是1500元，而现在提高到了1800元。
    在打造新景观的同时，鑫苑也在利用旧有的成熟的景观，为自己的产品升级。在国际城市花园，就保留了一排生长了50多年的法国梧桐树。宋福林说，过去的景观能让生活在这里的老居民找到归宿感，毁掉这些东西，就是犯罪。
    正是基于创新和保留这两方面，鑫苑一步步把西区这块尘封的美玉擦拭得光洁明亮，熠熠生辉。好的产品犹如一面镜子，照出了西区这个姑娘漂亮的脸庞。
▲▲播下龙种，等待收获
    播下龙种，收获的也可能是跳蚤。如何顺利地产下“龙种”，那就要取决于“准妈妈”的基因。那么，对于鑫苑来说，收获的又将是什么呢？
    让我们把时光拨回到上世纪六七十年代，可以毫不夸张地说，那个时代，好房子全在西区。而转眼几十年，还没有沧海桑田，西区的辉煌便尘封了。但是，住在那里的人们，依旧享受着这个城市的每一寸光阴，体会着身边的一切变化。
    现在的西区，仍存在着大量的院校、医院、政府机构、设计院、科研单位等，在这些单位上班的人，大多数不愿离开西区居住。这部分人，有着超强的购买力，他们对西区的忠诚度，造就了一个庞大的潜在需求市场。
    政策好了，收入多了，环境干净了，而变化甚微的，是西区的人居环境。
    而在此之前，这种需求体现在西区的住宅品质上，一直处于“水下”状态。同时，农业路的打通，解放路立交桥的动工，“东移北扩”等，也使得西区“城中央”的位置得以凸显。
    正是上面的诸多因素给这个“龙种”的催生提供了温床。这个时候，是鑫苑播下“龙种”的好时机。
    以培育和开发房地产来说，大多数公司的做法是：先花重金，建高档住宅，借以提升该区域地块的房价，为日后其他项目的提价试水。这样做，很可能产生两个结果：要么拉动了该区域的潜在购买力，要么自己的项目价高无人问津。
    在这个问题的处理上，鑫苑是个“倒吃甘蔗、渐入佳境”的好手。进驻西区后，鑫苑“先品质，后价格”。从最初的普通住宅产品，到精装修的时尚公寓，再到如今的“城市花园洋房”，都是这种模式的忠实体现。倒吃甘蔗，鑫苑越嚼越甜。鑫苑提供给西区的房产品质，也越来越高。
    关于要为消费者生个“龙种”的问题，宋福林的解释举重若轻：所谓生龙种，对于开发商来说，就是如何确保项目的开发品质。鑫苑（中国）能征服“纽交所”，成功在美国上市，当然也能以品质征服西区。我们将一如既往地通过高性价比的产品，去征服市场、取悦购房者。
    宋福林给记者打了个比方：“不管你是骑自行车来买房，还是开奔驰来买房，我们都可以在产品的丰富性上满足你，而且在产品品质的控制上，是始终不渝的。换句话说，鑫苑虽然重视客层研究，但从来就没有‘以财富论英雄’。我们不会因为你是个有钱的老板，就给你‘行货’，也不会因为你是个工薪阶层，就拿‘水货’来对付你。”
▲▲暗抛绣球，众望所归
    在鑫苑，有个有趣的现象。购买鑫苑前期产品的人，好多是骑着自行车、电动车来买房的。到后来，是开着普通汽车来买房的。再后来，是开着宝马、奔驰等名车来买房的。
    这个现象说明了鑫苑的产品在换代升级，面向的购买受众也在发生变化。从自行车到汽车再到名车这一过程，也从另一个侧面，反映出西区人民的生活水平在提高，工资等各项收入在提高，对住房品质的需求也在提高。
    河南鑫苑置业有限公司副总经理沈宏强讲的一件事很耐人寻味：一天，一个老人找到他，说：“我们住的家属院，你们啥时候也买过去开发吧。”这位老人居住的家属院，与鑫苑在西区的某项目相隔不远。老人说，他们在家属院的生活，没法和鑫苑比。
    用空洞的说教来说明市场需求，不如用硬性的数字来表达。在今年全国各地房地产市场遭遇“倒春寒”的时候，鑫苑却收获颇丰。今年1~2月份，鑫苑在西区的销售额达到2亿元左右，这个数字，占郑州市房地产市场销售份额的10%左右。
    沈宏强说，鑫苑进驻西区能“抱得美人归”，并不仅仅依托于鑫苑名家的品牌示范效应，更多的，则是西区这个漂亮姑娘，对于鑫苑这个情哥哥的暗抛绣球。鑫苑在这个时候，获知了“西区姑娘”这一敏感的心理变化。西区住宅市场的刚性需求决定了鑫苑的到来，这必定是一次皆大欢喜的联姻。