□今报记者 王磊
    对很多人而言，买房绝对是人生中最大的消费支出，而且很大程度上影响着整个家庭很长一段时间内的生活质量。不能“安居”，怎能“乐业”？在通往幸福的艰辛买房路上，往往潜伏着不少陷阱，为此，记者搜集了买房过程中常见的一些陷阱，希望对您实现“安居”梦想有所帮助。
陷阱一：虚假广告
    房地产虚假广告是指虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的或含有国家禁止内容的广告，欺骗购房者。国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》指出：广告应载明预售或销售证许可证书号，应当清楚标注实际售价和有效期，应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中设计的交通、商业、文化、教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。不得以其他项目形象、环境作为本项目效果，不得含有升值或投资回报的承诺，不得含有装饰内容。
    应对绝招：实地考察项目，核实广告内容；仔细观察与“商品房预售许可证”共同使用的设计图，是否与广告内容相符。
陷阱二：“不可抗力”导致逾期交房
    房产销售合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。这项约定条款是否合理？
    我国《民法通则》第一百五十三条规定：“‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同有关“不可抗力”的约定应该是正确的。但实际房产交易中，一些开发商却将此条款进行了延伸，堂而皇之地为自己的逾期交房辩护。
    应对绝招：坚决要求开发商按合同履行交房时间，如有逾期交房，要求开发商按照合同约定支付违约赔偿，必要时可以运用法律诉讼进行维权。
陷阱三：没有约定面积误差范围
    商品房作为特殊的商品，一般是允许合同约定的面积存有误差的，但误差超出约定的范围，则属于开发商违约。如果开发商所交付的房屋超过双方预定的面积误差范围，购房者有权要求解除合同，并要求得到相应的赔偿。因此，合同中约定误差范围非常重要。
    应对绝招：签订购房合同时，如若合同中没有对面积误差范围进行约定，则可从以下两种方式进行修改：附加条款应写上：房屋竣工后，如本合同暂测面积与实测面积误差在3％以内的（假设下同），不再结算；误差超过3％的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿因此而给乙方造成的损失。或写上：房屋竣工后，如本合同暂测面积与实测面积误差在3％以内的，甲、乙双方按销售价格进行结算；误差超过3％的，乙方有权要求解除合同，甲方应负责赔偿因此给乙方造成的经济损失。
陷阱四：无条件退房
    某些楼盘在销售时，明确表示如果购房者不满意所购住房，可以在两年内无条件退房，开发商将提供原价退房或差价补足等几种方案以供选择，同时，购房者还将获得一定的利息。
    对于购房者来讲，“无条件退房”风险与利益同在。购房者付款多为银行按揭，若还款期间退房，对银行来讲，购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止？相关的税费、保险费的支出如何退还？若退房时，房屋已交付，诸如装修费、契税等费用谁来承担？无相关细则保障。此外，退房中，审核或批准在时间上的主动权都在开发商，这给“无条件退房”加上了个“有理由”的时间。而且在退房期间，房价的涨跌、开发商经营状况均影响开发商兑现承诺。
    应对绝招：若签这样的合同，购房房款应汇入开发商的专有账户，用于支付两年后的房款和利息的支付。合同中应约定具体实施细则和保障方案，并且在两年内，开发商无权动用这笔资金。
陷阱五：买房上名校
“住名宅，上名校”成为许多标榜教育地产的开发商屡试不爽的一个营销手段。但开发商未必能兑现承诺。首先，就近入学并不牢靠，因为划片范围每年都有可能变动，即使小区与“名校”一路之隔，也不能保证一定会划入名校招生范围。其次，随着教育部门对名校分校管理越来越严格，小区内自建学校并非公办性质，当初的承诺都可能无法兑现，可能面临着高价上学的情况，而学校的修建费用已经打在了购房款中，这等于让业主多掏了一次钱。
    应对绝招：考察小区周边学校的划片范围，对小区自建学校的招生性质进行考察。
陷阱六：建筑质量不如意
    在目前出现的纠纷中，购房者与开发商发生矛盾最多的还是房屋质量问题，而这其中又有相当部分是由于开发商的口头承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远造成的。
    应对绝招：应该将房屋的具体质量写进合同中。购房者对建筑质量的反映主要集中在装修、格局的变化；水、电、气、管线的正常使用；防盗门、窗、家居瑕疵等问题上，在签订购房合同时，购房者应要求开发商写明质量标准和建材产品的品牌和产地。
陷阱七：一房二卖搞欺诈
    一房二卖是典型的欺诈行为，是近年来屡屡出现的购房陷阱。
    应对绝招：购房者可以登录郑州市房管局官方网站郑州房地产网查询所购住房的销售状况，及时核对房屋备案信息，如若发现所购住房已被再次销售，则可以采取法律渠道进行维权。
    （本文由开物律师事务所律师申继东协助完成）