□今报记者李雪娜
    近两年，社区商业投放面积在全市商业零售面积中所占的比重越来越大，甚至连家乐福、沃尔玛等品牌连锁企业都决定进驻社区。
    据郑州市统计局的数据显示，2002年～2007年上半年，郑州商业地产共投放365.96万平方米，其中有267.06万平方米属于社区商业，占2/3强。而一些嗅觉灵敏的商家更是看到了社区商业中蕴含的巨大商机，纷纷将餐饮娱乐、美容美发、摄影彩扩、文化休闲、洗涤洗染、家政服务、维修回收等业态引入社区。“淘金热”，正在社区商业里铺展开来。
【投放】
    社区商业成了“香饽饽”
    在郑州，二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈是最为出名的三大商圈，也是城市的核心商圈。
    近年来，伴随房地产业与城市规模的扩大，郑州逐步形成了城市次商圈，如花园路商圈、东风路商圈、郑汴路商圈、经三路商圈，这些商圈几乎都环绕二环路，辐射一环路和三环路，聚集了大量的综合型物业，包括百货商场和大型超市，极大丰富了区域内居民的生活。
    但是，伴随这些商圈内外都市村庄改造的推进，郑州市二环路内外涌现出大量商业用地，商业开发面积急剧增长。
    有关机构统计显示，目前郑州市内待售的商铺面积超过300万平方米，几乎所有商业项目都出现了空置率。与此同时，住宅开发却在走出市区，三环路内外正在成为郑州开发的热点，越来越多的城市居民也在迁往郊区。“未来随着郑州市城市框架的不断拉大，众多郊区大盘的出现将进一步推动社区商业在整体商业体量中所占的份额。到2010年，郊区商业就会成为城市商业的重要支撑和增长亮点。”河南省商业经济研究所所长张进才告诉记者。
    河南中州绿城置业投资有限公司张晓琳也认为，随着郑州城市建设的发展和城市框架的拉大，新的大型居民社区正在形成，而这些社区的周边商业配套设施还不是很完善，造成居民生活不便；另一方面，生活水平提高了，老百姓对商业也有了更多和更高的需求，其中既有便利性需求、选择性需求，更有综合性需求、休闲性需求等。
    如何建立与现代居住环境相适应，以便捷性、亲和力满足居民多样化生活需求的商业模式，正成为越来越多的开发商探索的问题。从发展趋势上看，扎根于社区消费、贴近顾客的一种独特的“超市+百货+多功能服务+售后服务”的体验式消费经营模式，正越来越受到老百姓的欢迎。
    据记者从郑州市统计局了解到的数据显示，2002年～2007年上半年，郑州商业地产共投放365.96万平方米，社区商业部分就投放了267.06万平方米，占2/3强。
    从单个项目来讲，社区商业单个项目市场投放量由2002年的1万～2万平方米增加至目前的5万～6万平方米，而且一个项目配套建设3万～4万平方米社区商业用房的现象已相当普遍。
【现状】“惨淡”“火爆”两重天
    社区商业的市场投放量表明了它正成为商业地产中一块不容忽视的“蛋糕”，但品尝起这块“蛋糕”来，不同的人，说出了不同的滋味。
    阿五美食是第一批挺进社区的餐饮公司。如今，阿五美食在建业城市花园、顺驰·第一大街的店，几乎天天爆满。
    河南阿五美食有限公司董事长樊胜武说，当初选择在顺驰·第一大街开业的时候，他也考察了很长时间，东区的人气确实不旺，但他想也许这正是商机。
    樊胜武说第一个吃螃蟹的人可能被螃蟹扎着嘴，但也可能比别人抢先占有市场。事实证明樊胜武最初的选择是正确的，由于东区的餐饮业稀少，因此每天一到中午很多人开着车来这里吃饭。樊胜武本来想着要花一个月才会“暖热”市场，谁知从开业第二天起就场面火爆。而第一大街周边的餐饮生意也被带动。
    河南顺驰地产有限公司副总经理牛晓龙介绍，顺驰·第一大街的租金已经翻了一番；在招商上，也不再像以前那样只要是商家都热烈欢迎，而是希望更多的业态进来。
    而记者也在顺驰·第一大街看到，大大小小的饭店并不冷清，装修气派的阿五美食里竟然排起了等桌的队伍。据饭店工作人员介绍，这里每天中午都是这样，平常不到12点门口就停满了车子。除此之外，窗帘、五金、药店等各种类型的商业业态都已在开门迎客，而餐饮更是占了半边天。
    格力、海尔等家电品牌也是首先挺进社区的生力军。2007年12月份，不顾郑东人气未旺，海尔专卖店走进了绿城商业街。据悉，在去年12月份，虽然是淡季，该专卖店还是拿到了一个7万多元的订单。
    但是，并不是所有的社区商业街都是红红火火，相当一部分社区的底商，都存在大面积的空置。
    据凤凰台社区一位物业顾问介绍，只要底商的设计合理，都是很容易出售或出租的。但目前我市社区商业中的底商建筑结构设计存在很多问题，比如楼层过高或过低、商铺的长宽比例不协调等，这样的商铺商户购买或租用后还需要经过特别大的改造后才可以进行经营，造成了时间成本和资金成本的浪费，所以，很多商户只好放弃。
    制约社区商业发展还有一个瓶颈就是租金问题。该置业顾问告诉记者，由于社区商业地产最终卖给了投资者，而投资者希望尽早收回投资，所以租金定价普遍较高。由于高租金加大了经营的压力，使商家进驻经营变得犹豫。即使有些商家承受了较高租金进驻经营，但关门走人的风险也较大。一旦这些商家关门歇业，后来者更望而却步。
【突破】升级业态以做大成势
    正是投放面积与招商、经营之间的矛盾逐渐突出，社区商业开始受到开发商的重视，逐步向第三代社区商业转型。
    以往，社区商业以小型的便利店为主，配以各种服务业，但如今郑州的社区商业，已经演变为在小区的内部、周边开发出各种特色的商业街，使业主不出社区，各种生活服务就可解决。
    顺驰·第一大街，将商业街区定位为“淘珍街”，商家类型以满足小区业主的生活需求为主，在此基础上辐射周边；联盟新城的“U尚88”则和其高档化的社区相匹配，走高端国际化路线；绿地·老街长达1.5公里的新天地海派风情街，和其海派建筑风格相一致，力求给业主奉献一道海派购物的大餐。在广告宣传上，也不同于以往只是通过楼盘的推广来带动商铺的销售，一些开发商为了社区商铺的销售，甚至单独做起了形象推广。
    社区商业的升级也带来了社区商业的变化。在商家的引进上，开发商越来越青睐大的品牌。当年家世界进入帝湖撩开了品牌和社区商业结合的面纱，如今漫步许多新建小区，可以看到越来越多的品牌开始飞入“寻常百姓家”。
    郑州海尔工贸有限公司目前已在郑州7个社区设立海尔专卖店。其营销总监徐志博告诉记者，进入社区，将是他们今后的方向：“家电品牌与社区商业有很好的契合点，业主往往更看重家电行业的售后服务，当家电品牌进入社区，则可以很快与业主生活融合在一起。”
    在新建社区尤其是高档社区中，社区商业涵盖的商业行业种类也已经极其丰富：新鲜果蔬肉菜超市、24小时便利店、早点快餐店、美容美发店、药店、摄影店、日用品小超市、服装干洗加工等样样俱全，辐射范围更广的社区商业则还有餐饮连锁店、品牌专卖店、网吧、茶馆、酒吧、休闲中心、水疗SPA、会所等。
    采访中记者也了解到，由于社区商业适合现代人的生活习惯，有固定的客流量，加之社区商业的价格约为同区住宅价格的2～3倍，升值空间比较大，满足了部分投资者希望浅尝商业投资的想法，社区内的商铺也逐渐成为中小投资者的最爱。据郑州市房管局统计数据显示，目前，对社区商业非常看好的投资者占到了75%。
【前景】有望占据半壁江山
    河南省社科院副院长刘道兴曾感慨地说，商业地产一定要加强与商家的联系和合作。因为对于商业地产和地产商业这两个概念，落脚点应该是地产商业。
    也就是说，如果地产商准备开发一些商业地产项目，应该考虑与商家合作，研究一个地产项目开发铺面的特点、定位，让商业方面的内行来做指导。只有地产开发商与商业方面的专家结合起来把铺面盘活，整体的商业地产价值才能提升，买铺面的业主也才能获得利润。
    如果只遵循地产的规律，卖完了就走人，不在商业经营方面下工夫，那么有可能整个地段的商业无法搞活，房地产项目业主得不到应有的收益，市场环境也无法发展起来。
    而开发商对社区商业招商和培育的越来越用心，则使社区商业对传统商业的颠覆性越来越明显。
    张晓琳告诉记者说，为了让绿城商业街的行业种类丰富起来，绿城公司不惜以重金养铺：“现在绿城商业街的商铺是由绿城公司统一招商、统一管理的，我们不仅在社区内设置了新鲜果蔬肉菜超市、24小时便利店、品牌餐饮店、品牌专卖店，同时设置了休闲中心、会所、医疗服务体系，下一步，我们还将着重推广绿城的‘售后服务’使绿城业主充分体验都市小城镇的生活。”
    部分品牌对社区商业的发展也是充满信心。徐志博告诉记者说，在社区设店，更有利于公司打造出新的“运营模式”：“一方面，社区组团规模大，人口集中，消费力强劲，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润；更为重要的是，零售业竞争成败和利润的主导因素，已经从单纯的商业营销转变为商业规模、服务、品牌、文化等综合竞争力的传播，而社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁能够利用社区进行整合传播，谁就拥有了零售市场的‘根据地’。其实好的营销工作，就是使销售变得不必要。”“随着消费者对休闲、娱乐等体验式消费需求的增强，满足大型社区和区域市场的中小型休闲商业项目，必将为郑州商业地产带来新的发展模式。”传媒大道营销总监张杰说。“如果社区商业能够对待招商工作，并按照这个模式走下去，其在零售业中的份额将不可小觑，能在家门口享受到的服务，谁愿意走远呢。”对于社区商业的发展，郑州市商务局杜晖预测。
    而不少开发商表示，随着“大盘时代”的到来，强强对话、品牌抗争将成为未来郑州社区商业地产竞争的主流。