□今报记者奚春山\文栾桦\图
    一铺养三代，冲着这句让人热血沸腾的话，众多人士投身商业地产，自2003年起，全国的商业地产热潮就从未间断过，郑州也不例外。所谓物极必反，这个新兴产业中，在高速聚集成长力量的同时，也蕴涵着大量风险。
    在 “乱花渐欲迷人眼”的商业地产投资乱象中，河南广电联创置业有限公司副总经理田歌对投资人士提出了忠告：安全最重要。
【用心良苦】传媒大道既搭台又唱戏
    记者：如果想要投资广电联创置业开发的传媒大道的商铺，要比投资别的商铺稍微麻烦一点，在签署下购买商铺合同后，还要签署委托管理书，将自己的商铺交给河南广电联创置业有限公司打理。
    为什么这样做？让客户自己选择“下家”不好吗？
    田歌：看起来是限制了客户的权利，但广电联创置业这样做有自己的良苦用心。
    自2003年起，全国的商业地产热潮就从未间断过，郑州也不例外。但在看似繁荣的景象下，也暴露出一些问题。个别商业地产项目，为了快速回笼资金，片面夸大投资回报率，例如有的项目承诺，三个月回报率达到20%，一年收回成本。
    其实，普通的百货或餐饮，一年的收益也就是10%左右，一年收回成本，可能性不大，除非是经营高科技或新兴产业。
    但一些没有责任心的开发商，其主要目的是圈钱，他们把商铺价格抬高，有些价格已经透支到十年以后，以高回报率把投资者“忽悠”来之后，开发商金蝉脱壳，随便找一家管理公司，做挡箭牌，负责后期的运营和服务，投资者就这样被“套牢”。
    一个好的商业地产项目，前景再好，也需要后期的良好运营和服务。商业地产由于与商业的紧密结合，不仅使得它具有强烈的市场价值，而且使得它具有强烈的知识边缘性。
    由于商业地产项目的强烈市场价值，中小投资者对它的热情很高；由于它的知识边缘性，又让一般的投资者很难认清其存在的风险；而在传统“一铺养三代”的利益蛊惑下，投资者很容易走火入魔。
    我们河南广电联创置业，作为一家有实力、讲诚信的开发商，正是看到了市场上存在这种风险，以创新性委托管理模式（带租约销售模式），给投资者提供一种安全可靠的投资模式。
    记者：委托管理，是不是意味着在传媒大道投资的人士，对自己购买的商铺，可以撒手不管了？投资者的收益如何保证？
    田歌：商铺和住宅不同，商业地产存在三块短板，一是资金，没有实力的公司做不了；二是管理问题，商业地产是商业加地产，需要的是复合型人才，全国都缺这方面的专业人才；三是模式问题，目前一些项目推行的销售返租模式，实际上是在透支业主的未来收益。
    作为有实力的房产公司，撇开自营产生的利润不说，就我们能做到的，突破了上述商业瓶颈，一是不盲目提高售价，售价是根据招商情况即租金情况倒推得出的，是最合理的商业定价方法。二是做好招商工作，有优质的商家，才有稳定的租金回报。三是为解决人才匮乏问题和后期管理问题。广电联创置业聘请了专业的商业管理团队，他们是来自中国香港、中国台湾地区的资深专业商业管理团队。
    而且广电联创置业的运营模式是先招商，把国内的一线品牌公司招进来，为投资人士的未来收益提供可靠保障。
    和一些“只搭台，不唱戏”的开发商相比，广电联创置业是既搭台，又唱戏，既卖铺，又负责后期的运营管理。
    这样做既保证了客户的投资收益，又能保证整个业态的档次，把传媒大道打造成郑州一个高档的休闲娱乐场所，也就是很多人期待的郑州的“上海滩”。
【价值先驱】投资客变身“金房东”
    记者：在郑州，公认的热铺是火车站和二七商圈，与这两个投资旺地相比，传媒大道有优势吗？
    田歌：火车站和二七商圈附近的商业价值，不言而喻。但在这两处旺地，你不一定好赚钱，因为经营成本太高。媒体报道，一位姓李的先生去年以3.3万元/平方米的价格，购置了某地产公司在火车站附近开发的商铺，总面积约为20平方米。而据记者进一步了解，每平方米3万元的商铺，在郑州火车站或者是郑州二七商圈中，只是一个很平常的价位。
    记者曾在这位先生的商铺里统计了一下，在15分钟内，进出楼道的人流是166人。最近一段时间里，销得最好的是一款牛仔裤，其零售成交价是39元。而开业后，还没有哪个月的销售额突破过3万元。
    李先生要按月用经营保住商铺的购置成本，那么每月每平方米的营业额要达到2500元，整个门面的月营业额需要达到5万元，还不包括其他经营费用。由此可见，“一铺养三代”的背后，有多少辛苦和艰难。
    而传媒大道，目前的价格是1万多元1平方米，等于甚至低于现在该区域商铺的平均售价，而不是八年甚至十年之后的价格，而且开发商替你招好商了，免去自己经营或出租商铺的麻烦。
    对购买传媒大道·六佰本的投资者来说，他们可切实享受到投资商铺两方面的收益：一是当“金房东”的铺租收入，二是整个商铺升值后的房产价值。对投资者来说，已经很成熟的商业圈，例如火车站，商铺价格太高，不适宜。
    此外，概念太超前的商业业态，也不可取。地产界有句行话说，“超前一年是先驱，但超前三年，则可能成‘先烈’”，投资者想要多赚点钱，就找像传媒大道这样的先驱，因为它的业态和管理运营模式都是适度超前，又有地处郑州新老城区交会处的优势。
【情调商业】细节决定“首席”品质
    记者：传媒大道号称 “郑州首席水岸商业”、“中原首席时尚策源地”，传媒大道是怎样体现这样的品位的？
    田歌：传媒大道依东风渠而建，水岸已经为传媒大道铺垫了基石，郑州市委书记要求我们把东风渠打造成郑州的“秦淮河”。南京的秦淮河我去过几次，我感觉传媒大道这段的东风渠比秦淮河更具悠闲的味道。传媒大道的建筑闹中取静，更有情调。
    围绕着情调，传媒大道规划了多种业态。有高档购物中心，五星级的酒店，还有配套的写字楼和商业街。
“中原首席时尚策源地”，体现在传媒大道所倡导的时尚，更多的是一种优雅的生活方式与生活品位。传统意义上的时尚观基本上是以“穿名牌、吃西餐、过洋节”为价值标签的，往往与物质相联系。
    而传媒大道所倡导的时尚观，一方面包括穿名牌、吃西餐、过洋节等传统的时尚解释，但另一方面又赋予了时尚更多精神层面的含义，比如环境、艺术、人文关怀、视觉审美等多元化的时尚因素。
    品质化、品位化是现代商业发展的必然方向。传媒大道立足于郑东新区CBD城市精英的定位，面向郑州中坚阶层，辐射整个城市的时尚策源地与夜间休闲、娱乐消费主场，为商务人士提供消费与社交的平台，倡导品位化的生活方式，进而在商业消费观念上完成城市的国际化进程。具体表现在我们引进的品牌商家，都是具有相当高的品质和品位。
    例如，即将入驻的金钱豹，是一家来自中国台湾地区的自助式海鲜餐饮企业。金钱豹原来只在上海和北京开店，从不涉足其他城市。
    在金钱豹吃饭，虽然价格是贵点，220元一位，但有情调，有内容，有鱼翅，有海鲜，哈根达斯是免费的，想吃多少都可以。
    将来，在传媒大道，还将有我们的五星级酒店“河南新闻中心”和5A级写字楼，委托的管理公司是世界知名的六洲酒店集团，他们的专业管理，将保证我们酒店的品质。
    而时尚人士热盼的星巴克咖啡，也对传媒大道表现出较浓的兴趣。另外还有格莱美，这是一家特别的概念版KTV，它以45届格莱美音乐颁奖晚会为主题，每一届都做成一个主题包间，喜欢音乐的人一定会乐在其中。
    记者：高品质的品牌公司为何会钟情传媒大道？
    田歌：传媒大道本身就是高品质的，国家规定的建筑防水层是3毫米，传媒大道是4毫米，所有的门窗用料都来自亚洲铝材，这家国内最好的铝材生产企业。
    我们有一个原则，所有的用材用料只选全国十大知名品牌公司的产品，为此，这个项目的成本要比其他的商业地产高出近千万元。而建筑队伍用的都是获得过中州杯甚至鲁班奖的建筑队伍，保证了整个项目的高品质。
    为引进高品质的品牌公司，河南广电联创置业，花费了很多心血。像金钱豹，最早根本没有在郑州开店的计划，在我们的诚意邀请下，对方来考察后，认为郑州的餐饮消费能力比他们以前想象的更有承受力，非常喜欢传媒大道的位置与设计，认为很符合他们餐饮集团的选址标准，并从建筑风水方面提出了建议和要求。
    我们就不惜追加投资，根据他们的要求改动原方案，感动了对方，最终落户传媒大道。
    传媒大道的成功之处在于注重细节，广告位怎么设计，灯箱放在哪个位置好看，都有一套严格科学的规定。河南广电联创置业致力于把传媒大道，打造成一种情调商业，让商业渗透到生活中去。
    记者：传媒大道作为一个高品质的商业地产项目，钱不多的中小投资者是不是没有机会来投资了？
    田歌：在吸引大的投资者同时，为中小投资者特意规划了小铺，传媒大道现在有两种产品，一种是临街巨铺，单位面积较大，比较适合自用，一种是传媒大道·六佰本，两万多平方米的框架商业划分为600多个面积不大的小铺，价位在20万元到50万元之间，每年回报率约8%，已有金钱豹、格莱美等商家入驻。
    可以办理按揭贷款，经济实力不强的人士，只用2万元首付，就可以买个有升值潜力的商铺。传媒大道是河南广电联创置业的第一个商业项目，一定会把它打造成精品工程。作为一个基于租金定价、有优质商家入驻、带租约销售的商铺，其投资回报的安全性应该是显而易见的。