2008年作为住房保障元年，民生成为房地产产业的关键词。这看起来与代理商关系不大，但当整体市场发生“质”的变化时，地产流通服务领域也将发生“质”的改变。至少，代理商不用苟且“活”在开发商的阴影下了，离“出头之日”也就不远了。□今报记者 李雪娜
●机遇：开发商主动抛“橄榄枝”
    没有人不关心未来。而代理商所关心的未来，是它的生存空间问题。
    近几年，房价“全线飘红”，开发商挣钱都“挣得不好意思”了，而代理行业却成了“被遗忘的角落”。
    “房子不愁卖，开发商对代理商都‘不屑一顾’。”从事地产营销代理的韩磊很无奈地说，这几年里，代理商实质上只做了两件事：一是为开发商整合资源，帮助其实现利益最大化；二是对开发商进行专业技能的深化培训。这也意味着，当开发商需要拓展盈利空间时，才有代理商的生存空间。而2007年，房地产企业的盈利甚至超过了本身的预期，代理商的作用，当然会被“抛置一边”。
    然而，2008年地产的“民生化”，以及房地产开发利润的结构性变化，恰好给代理商带来了发展的契机。
    郑州易居房地产研究所策划部的李叔炎分析说，2008年，土地的价格会因为供应的紧张而继续走高，但因为土地出让金的支付方式发生了变化，开发商必须考虑自身的资金实力，不大可能盲目地抬高地价，所以，土地增长的幅度会降低，因此，“2008年，后房地产行业‘暴利’的来源可能会减少土地增值的比例，而管理效率的提高会起到一定的作用。”李叔炎认为，这种转变，对代理行业而言，既是机遇又是挑战。
●挑战：“后房产时代”营销为上
“2007年，郑州房地产在营销创新上没有什么可圈可点之处。”业内人士张伟说，市场太好了，让开发商没有必要再在营销上下工夫。“2008年，市场竞争会更激烈。同时随着货币政策的屡次加压，小户型产品将会受到很大的冲击。目前，郑州市产品同质化现象非常严重，如何给产品定位，是摆在开发商面前的难题。”尚正行地产咨询有限公司的市场研究总监尚伟告诉记者。
    同时，作为业内人士的李叔炎也非常看好代理行业今后的发展，他谈到最近有传言称，2008年郑州要推出百万平方米的保障住房，这样商品房市场的竞争就会更加残酷，而开发商由于专业技能的缺失，做起营销来，会更加“吃力不讨好”，巨额的广告投入和促销让利都未必能拉动疲软的市场需求。
    由此，代理商以“代理执行”的方式为开发商提供这种缺失能力上的弥补，代理行业也就作为房地产产业链条上的一个环节，正在被开发商逐步地接受和认可。
    李叔炎认为，如何做好房地产项目的前期市场定位，是代理行业吸引开发商的一大卖点。“今后，随着市场越来越理性，只有真正适合的产品，消费者才会去购买。事实上，去年10月份以后，尤其是去年12月份，市场已经很冷淡了。2008年春季市场也许会开始有所复苏，但很难回到2007年前三个季度那种火爆的程度。这样，策划的作用就会体现出来。以后，销售员的作用会越来越小，而策划尤其是前期的市场定位会越来越重要”。
    但在李叔炎看来，2008年中原地产将进入一个“后房产时代”，地产营销代理行业将再次迎来发展的春天。
■评楼论市
房企也需“心理断奶”
    纵观房地产融资的历史，房地产业一直是资金密集型的行业。中央政府的金融调控措施，使得平均负债率超过70％的中国房地产企业，在金融杠杆面前脆弱得不堪一击。而这种窘相在2007年末暴露无余，一场席卷珠三角并向全国蔓延的“房流感”让房地产市场倍感“寒冬”已至。
    一位业内人士说，央行持续收紧的金融政策，无疑是强迫为房地产企业“断奶”，“断奶”以后无论是吃干粮还是吃肉，你自己去解决。央行副行长刘士余在对房地产金融走势的发言中，更是一语道破天机：“收紧银行开发贷款，目的是鼓励房地产业多种融资渠道的开拓。”
    资金是房企的命脉。面对日益紧绷的资金链，房地产企业迫于生计四处找“马”，但上市融资并非是所有企业都“玩得起”的游戏，而信托融资又因政策的影响面临“无米下锅”的境地。
    面对上市热潮，证监会今后将放缓上市房地产企业融资的传闻在坊间流传。
    中原证券一位不愿具名的证券商透露：“证监会将对地产企业上市从严审批，将放缓地产企业在内地A股市场的IPO审批工作及上市企业的再融资申请。”
    今年 《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的相继出台，一方面规定信托公司不得进行实业投资，以充分保证资产的流动性；另一方面抬高资金信托委托人门槛，其中规定投资者不得超过50人，资金不得少于100万元。
    以此来看，房地产企业上市“圈钱”，然后套现囤积土地、抬高地价房价的恶性循环已经引起了央行的重视，房地产企业上市融资难度将徒然加大。
    中原信托投资公司的蔡先生告诉记者，新政策的出台直接导致信托公司募集资金门槛的提升，100万元的资金标准只适用于一线发达城市，中西部地区的信托业务将陷于停顿。
    2008年，对于房地产行业来说，是亡羊补牢胜于放水养鱼的一年。“断奶”固然是无法承受的“融资之痛”，但如何做好“心理断奶”，才是房企的当务之急。只有适时调整市场策略，学会用两条腿走路：一方面加快销售，迅速回笼资金，一方面走多元化细分市场之路，房地产企业才能真正走出融资的困境。 记者 王磊