□今报记者 奚春山
    新年的第一个祝福,似乎是送给“小产权房”的。2008年1月1日，《城乡规划法》正式施行。《南方周末》发表评论员文章称，《城乡规划法》实际上强行拉开了解决中国“小产权房”的序幕。对“小产权房”，市、县政府完全可以依法进行行政调整和补办一些手续了。
    大气候在回暖，小气候却在趋冷。1月5日，郑州市金水区出台一号文件，明确指出：“小产权房要么拆除要么没收。”令人费解的是，在对“小产权房”痛下杀手前，2007年12月27日，金水区宋砦村为村民宅基地集体办理房产证，把村民的“小产权房”变成了大产权房。
    金水区副区长王爱辉在解释痛打“小产权房”原因时说，“这是国土资源部的意思”。
    郑州其他各区会不会步金水区后尘，对“小产权房”痛下杀手？《城乡规划法》能否成为“小产权房”的保护伞？今报记者对此进行了调查。
《城乡规划法》出台
“小产权房”有了保护伞
    作为地产公司的高层领导，关注法规、政策成了杜树华的习惯。
    1月1日，杜树华看到了一条让他兴奋的消息：《城乡规划法》今日正式施行。杜树华是学财务出身，对法律并不精通，但《南方周末》发表的评论员文章，令他觉得自己公司的前途一片光明。《南方周末》评论称，《城乡规划法》实际上强行拉开了解决中国“小产权房”的序幕。对“小产权房”，市、县政府完全可以依法进行行政调整和补办一些手续。
    专业地产律师、河南大沧海律师事务所成永律师认为，从法律的角度看，《城乡规划法》为“小产权房”撑起了一把保护伞。
    杜树华供职的公司是河南欧亚置业有限公司，公司现在开发的“波尔多小镇”，紧临贾鲁河，但使用的是集体土地，这种开发地产模式被称为“小产权房”。购买“小产权房”不能贷款，但价格非常便宜。
    “波尔多小镇”业主宋先生只花了20多万元就买了一套100平方米的房子，这样的价钱，如果购买和“波尔多小镇”一河之隔、同档次的大产权房，只能付个首付。在几番斟酌之后，宋先生“只选对的，不买贵的”，选择了“波尔多小镇”。
    宋先生所谓的“对”是他的个人判断，因为他在北京工作过5年，北京的“小产权房”据说已转为合法。
    媒体报道显示，1993年到1995年北京曾清查过“小产权房”。其中昌平区的北七家镇﹑平西府镇﹑霍营乡等营建的王府花园﹑温泉花园等15个居住小区被宣布为违法项目。1997年5月北京市人民政府发布政令，责令上述项目补缴土地出让金﹑税费，并处以罚款。历经六年谈判，目前这些项目已经基本转为合法。
国土资源部挥“大棒”
“小产权房”乍暖还寒
    去年7月中旬，郑州市行政执法局初步统计，郑州市区本地的“小产权房”至少有30处，相关人士测算超过100万平方米，超过3万人花较少的钱解决了自己的住房问题。
    知道《城乡规划法》的“小产权房”的开发商和业主，可能会为自己高兴，但他们如果把目光转到郑州当地时，恐怕会有乍暖还寒的感觉。1月5日，郑州市金水区出台一号文件，明确指出：“小产权房要么拆除要么没收。”
    金水区副区长王爱辉在解释痛打“小产权房”原因时说，“这是国土资源部的意思”。
    不久前，王爱辉参加了国土资源部和建设部举行的一个培训班。对于小产权房合法化，她说：“现在可以明确，国家并无此意。国土资源部说，没有任何绿灯开，没有任何口子开，一定要让违法者付出大的代价。”
    国土资源部部长徐绍史接受央视采访时称，国务院明确要求坚守18亿亩耕地这条红线，18亿亩耕地保障了中国85%的食品需求，但是截止到2006年，耕地面积距离18亿亩的警戒线却只差2700万亩，也就是说，在2006年的基础上，耕地面积如果再损失1.5%，18亿亩耕地的底线就将失守。
    2007年9月中旬到年底，国土资源部专门部署了全国土地执法的百日行动，“清理出来的违法违规案件有3.2万件，涉及的土地有数百万亩”。几百万亩被侵占的土地中，大量农业用地被用来开发成了小产权房。
    2007年12月14日，国土资源部重申，我国城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
    国土资源部为何要对“小产权房”痛下杀手，地产界资深人士、河南王牌企划公司董事长上官同君评价，这是依据土地法的相关条文，国家的基本土地政策对集体土地及其使用权，是禁止在交易市场流转的。我国现行的《土地管理法》对此有明确规定。
一体承认、同等保护
宪法保护不了“小产权房”？
    作为律师的成永有一个观点，“小产权房”是受宪法保护的。他认为，“一体承认、同等保护”是我国《宪法》规定的一项基本原则，从这个基本法理来看，集体土地使用权应该能够进入土地的一级和二级市场进行交易。“小产权房”就是指建于集体土地上的房子，如果集体土地能上市交易，“小产权房”当然就能上市交易。
    河南省住宅产业商会副会长赵进京说，相对便宜的“小产权房”不能都打死。
    赵进京分析，进城打工人士相对来说，经济实力不足，但也需要住房，而经济适用房、廉租房有户口等条件的限制，所以便宜的“小产权房”成为他们的选择。
    郑州市金水区政府对“小产权房”痛下杀手的做法，赵进京说“令人费解”。“令人费解”表现在，去年12月27日，金水区宋砦村为村民宅基地集体办理房产证，把村民的“小产权房”变成了大产权房。
    河南一媒体报道称，宋砦村为村民宅基地集体办理房产证，不仅开创了郑州市、河南省的先例，在全国尚属首次。宋砦村的这些房产属集体所有，也就是“小产权房”，不能作为商品房自由转让交易。“原来村民持有的是宅基地证，属小产权证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让，所以，不管村民的房子值多少钱，都是不能量化的。有了房产证，村民房产可以量化，房产属于村民的私有财产，可以按市场上的房产价值去量化。”宋砦村党总支书记宋丰年说。
《城乡规划法》
能否破解小产权房悖论
    郑州的“小产权房”有一个显著的特征，基本是借城中村改造名义进行。
    2003年9月郑州出台了《郑州市城中村改造规定》，该规定第四章土地管理环节的第41条中有这样的规定：非本村村民占用集体土地建设房屋，或购买在集体土地上建造的房屋，城中村改造完成后经确认符合改造规划的，补缴土地使用权出让金及有关税费后，可办理房屋所有权证。
    2006年12月1日的《河南日报》，在不少“小产权房”售楼部醒目位置予以张贴。这是一则耐人寻味的新闻，标题是，郑州市房管局局长表示，城中村改造明年有望办理房产证。
    在宋先生等业主心里，该不该买便宜的“小产权房”是个悖论，因为买了心慌，不买又心动；而对于“小产权房”开发商来说，则存在国家法规、政策开“绿灯”，但当地政府及有关部门亮“红灯”，无所适从的悖论。
    在成永律师眼里，宪法原则和土地法条文冲突，集体土地不能和国有土地一视同仁的法律悖论，再次凸现中国司法进程的困惑。
    历史遗留的“小产权房”问题，能不能依据《城乡规划法》有“合法转正”的可能？成永认为，不能太乐观。他说，《城乡规划法》是出台了，但如果现行的《土地管理法》不做修订，相关职能部门不推出具体措施，“小产权房”面临的三个悖论将始终存在，它的合法化难以落到实处。
    道路曲折，前途光明，成永这样看待“小产权房”的命运。
    郑州市金水区对“小产权房”打压，会不会引发其他区政府的效仿，赵进京说，有这个可能，但也存在相关法律出台，彻底让“小产权房”合法化的更大可能，毕竟《城乡规划法》出台再次给了“小产权房”一条出路。
    上官同君分析，“小产权房”损害了商品房开发商的利益，因为“小产权房”低价的秘密就在于集体用地。
    他说，业内人士都明白，开发商盖楼有三大费用，一是土地出让金，二是报建费用及各种税费，三是建安成本及社区配套费用。事实证明，除去前两项费用，仅第三项住房建设综合成本价格可以压低40%左右。
    郑州最早开发“小产权房”的地产商曹天认为，自己钻了政策的空子，但给收入不高的市民办了件好事，让他们买到了低价房。他说，郑州多几个曹天，房价就降下来了。
    小产权房打破了政府垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落。《东方早报》评论专栏作者童大焕这样认为，小产权房的出现，是公共利益和个人利益的帕累托改进，参与其中的人都得到了净收益。
    政府虽然损失了部分卖地收益，但是它同样因此减轻了为民众提供廉租房、廉价房的负担，人们通过小产权房这一自发、自觉的市场行为，神奇有效地自行解决了住房问题！