本期嘉宾：河南财经学院房地产专业讲师陈志峰
 
   房地产作为一个资金需求量巨大的行业，“得资金者得天下”似乎永远不会过时。12月13日鑫苑（中国）登陆美国主板市场纽交所的新闻，令“上市”一时间在房地产圈里风生水起。而据知情者称，企业做到一定程度的时候，就直接面临了是否上市的问题，鑫苑（中国）的成功上市，很有可能会激起河南房企上市潮。
    那么，谁该选择上市？上市，又会给企业带来什么？12月24日，记者就有关问题采访了企业上市方面的专家——— 九鼎得盛投资顾问有限公司董事长张保盈。

□今报记者 李雪娜/文 栾桦/图

▲▲▲为什么要上市？
    上市后能为企业带来什么？这是每一家争取上市的企业必须回答的问题。有人说，上市是为了筹措更多的资金，而九鼎得盛投资顾问有限公司董事长张保盈认为，上市的最终目的，应该是企业的做大做强。“从12月25日起，存款类金融机构的人民币存款准备金率上调1个百分点，这也是今年第10次上调准备金率。这意味着，2008年资金将更加趋于紧张。”张保盈指出，明年房地产公司如果不依赖于资本市场或者不依赖于市场融资，完全靠银行信贷的话，可能是难以为继了。
    那么，上市的目的是不是就是募集资金？在张保盈看来，上市其实不是目的，它只是个融资手段，寻求企业发展才应该是真正的目的。
    首先，通过上市，企业的形象将会“众所周知”，而且在大多数人看来，能够上市的公司，都是比较牛气的公司，这可以为公司节省很多广告开支。其次，上市可以使个人资产快速升值、“一夜暴富”，随着鑫苑（中国）的上市，张勇的身价立即翻了好几番。
    上市也不仅仅是企业的“形象工程”。通过上市的历练，将使企业结构更规范、更实用，更科学化、更快地与国际接轨，在更高层面上吸引投资者、合作者、创业者，实现企业家追求的抱负与价值，实现企业稳健发展。

▲▲▲上市，你准备好了吗？
    上市，如今已成为银行借贷外的又一融资捷径，但张保盈提醒，上市除了“圈钱”，还有风险！意图上市的企业，必须认真思考，“上市，我真的准备好了吗”？
    张保盈指出，通过上市募集资金，有利于企业迅速做大做强。但企业上市是一个很痛苦的过程，需要相当的毅力和耐心。
    首先，对于每一个追求上市的公司，“上市”都是一次历练，因为企业上市之后，就成为一家“公众公司”——千百万双眼睛在盯着你，千百条规则在管着你，千百个“机会”在诱惑你，不能有半点闪失。尤其是从家族企业走出来的民企，上市就要接受全社会的监督，其靠血缘和亲情构建的管理形式必须改变。
    第二，企业上市之后，所有的财务不能再藏着掖着，要定期发布财务报告。像在香港主板市场，企业每半年要发布一次正式的财务报告。
    第三，上市费用也是一笔不小的开支。上市要聘会计师、财务顾问、承销商、上市公关顾问……这些都是昂贵的服务。同时，由于公司的利润水平必须在准备上市时如实反映，所以，由此带来的税收要补交。这也是一笔很大的开支。
    第四，由于信息的公开，其他房企会了解到公司的经营策略，这一点，准备上市的公司要有思想准备。
    另外，《公司法》对上市公司的要求还是比较严格的。比如，资产规模、可持续发展的能力、财务制度等公司内部制度的建立、健全，披露制度（定期及重大事件的不定期及时披露）等。这些工作不是靠包装能解决的，而是必须要扎实做好的基础工作。

▲▲▲如何把握上市？
    从融资的成本上看，通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择。但从上市的过程来看，企业至少要走一年甚至更长的时间，而这一过程，对于大部分企业来说，又是特别痛苦的经历。那么，如何才能最快实现上市？
    张保盈透露，2007年，虽然经过了艰难的努力，但河南还是有3家企业被拒绝上市，这说明，若要成功上市，还有许多方面是要好好把握的。对于房地产企业来说，应该在四个方面做充分的准备。
    第一点，公司主业必须突出。张保盈认为，这是房地产企业最要坚持的原则。有的房地产企业在上市时把所有的副业都打包上市，这反而降低了投资者对企业的信赖。
    第二点，公司要有足够强的盈利能力。香港上市最看重资源型公司，境外上市更看重公司的盈利能力。因此，公司的净资产收益率要保持在10%以上。
    第三点，资产负债率要保持在50%~70%。高于70%，则会被怀疑上市风险过大而被拒绝；低于50%，则会被看做自有资金充足而不需要上市。在这一点上，大型和稳定发展的房地产企业比较占优势。因为创业型的房地产公司银行负债率太高。
    第四，每个公司都有不同的具体情况，但是，上市是一个操作性很强的工作，需要各方面协调工作，因此，每一步必须要有好的中介机构的参与，这是上市工作的关键与保证。

房企上市的四大忠告

    企业上市了，巨资到手了，企业就可以高枕无忧了吗？专家提醒：企业上市后依然“马虎不得”。
    九鼎得盛投资顾问有限公司董事长张保盈说，上市之后，公司首先需要做的就是完善治理结构，规避不良行为和重大违规行为发生。在境外，投资者最看重的就是公司的信誉，如果不小心，很有可能被投资者排斥，甚至被“上纲上线”。
    第二，公司要提升经营业绩，不断回馈股东，从而持续赢得资本市场的认可和青睐。有很多企业上市后把募集的资金胡乱投放，从而使经营业绩下滑，如果是这样的话，公司就会面临被其他企业“收购”的危险。
    第三，要学会用资本杠杆撬动产业经营，用良好业绩放大资本效应。公司资本运营好的时候，可以运作几千亿元的资金，倘若运营不好，则有可能丧失运作资本的资格。
    张保盈强调，对于企业来说，成功上市只是迈出了成功融资的第一步，要想持续不断地从市场中获得资金支持，就必须维护好后市。在维护后市的过程中，最重要的是不断地与投资者沟通，比如每次重大事件发生时，不论是好事还是坏事，公司都应该发布新闻稿。
    另外，上市公司不要对投资者试图掩盖事实真相。在中国，上市公司普遍存在对公司的一些事项披露不够全面。在国外，这是最忌讳的一点，不管是好事还是坏事都要在公告中公布出来，让投资者对你这家公司有一个全面的判断。
    河南财经学院房地产专业讲师陈志峰也认为，上市会给房地产企业带来诸多好处，但也会给企业带来利润稀释，甚至失去企业的控制权的风险。所以，准备上市和已经上市的企业应当在加强企业内部管理，加强项目运作管理，加强资金监管和运营，降低企业的投资风险上多下些工夫，提高企业的盈利水平才是硬道理。记者 李雪娜

●话题一房企为何对海外上市情有独钟？
    记者：据了解，大部分国内房企都选择在新加坡、美国上市，而谋求在国内A股上市的房企少之又少。为什么国内房企要选择在海外上市呢？
    陈志峰：相比境外，国内上市门槛高、周期长、成本高，同时有政策障碍。在1993年至1999年间，国务院明确提出不鼓励房地产企业上市运作。
    为了加快我国房地产业发展的步伐，建设部曾向国务院提出房地产企业上市试点的要求，1999年7月，国务院批准了建设部的要求，同年10月，建设部通知在全国范围内挑选三家有代表性的公司作为上市试点。前段时间，证监会在召集各大券商开会时说，近期将放缓房地产企业在内地A股市场的IPO审批工作及上市房企的再融资申请。
    这实际上是向外界发出了一个强烈的信号：一直以来，房企上市融资，然后套现囤积土地，再融资捂盘抬高房价的恶性循环已经引起了央行的重视。而很多房企之所以选择在这个时期上市，大部分是迫于货币政策的压力。
    房地产企业要想做大做强，包括规模、管理，上市是它的必由之路：只有上市才能募集到成本较低的直接资金，提高企业自有资本；也只有上市才可以获得社会资本的支持，使企业有可能尽快进行资本积累；鑫苑（中国）上市募集到20个亿的资金，但实际却能撬动60个亿，这足以说明，上市将解决房地产公司发展的最大瓶颈——资金。
●话题二房企上市是否将影响郑州房价？
    记者：如果郑州以后有越来越多的房企上市，房价会受到怎样的影响？
    陈志峰：上市后，房企成为社会公众公司，会受到广大投资者的关注，加上主管部门的监管，房地产企业的管理和运作将更加规范，促使整个房地产市场运作更加理性和规范。另外，房地产企业的上市，会造就一批有实力的房地产企业，加剧房地产企业之间的洗牌和重组，从而间接影响房价。
    目前很多房地产企业上市的原因在于房贷政策不断趋紧，间接融资成本不断上升，融资能力下降。房企上市后，能够在资本市场上获取充足的资金，这样会加剧土地市场的竞争，从而使地价不断上升，最终使房价（主要指中高端房价）进一步上升。
    但反过来，由于上市后，公司的管理更加规范，融资成本有所下降，在一定程度上会降低房地产开发成本，使房价有下降的趋势。所以，很难说更多的房企上市会对房价走势产生明显的单向性影响。影响房价的决定性因素仍然是供求关系的对比。
●话题三上市会否引起新一轮的“圈地”？
    记者：有人认为房企上市就是为了圈钱拿更多的土地，再用地去融资，长期形成恶性循环，您怎么看？
    陈志峰：我觉得这种可能性不大，因为在中央政府加大对囤积土地囤积房源打击力度的大背景下，尽管房地产企业有资金实力和这样的冲动，开发商一般也不会这样做。
    因为按照有关规定，没有正当理由，超过土地出让合同动工开发日期满一年未动工开发的，政府要从高征收土地闲置税；超过土地出让合同动工开发日期满两年未动工开发的，政府要无偿收回土地使用权。再加上土地增值税清算政策的实施，都将增加囤积土地的成本和风险。记者 李雪娜