时光荏苒，转眼又是年末。2007年可谓楼市的政策落实年，历数这一年出台的大小政策，无论从规模、力度、监控各层面来看，都称得上是以往调控的“升级版本”。
    强烈的调控色彩下，2007年的郑州楼市又有何等表现呢？ □今报记者 王磊
【房价博弈】郑州楼市初现“寒意”
    调控与房价的博弈似乎已经周期化，然而，并不是每个回合的胜者都是不断蹿升的房价。2007年，郑州的房价经历了最初的疯狂，也遭遇了年末集中爆发的“房流感”。
    2007年上半年，郑州房价在一举突破4000元/平方米大关后继续飙升，如今已接近5000元/平方米高位。正如河南楷林置业有限公司副总经理王如民所说：“郑州三环以内已经买不到5000元/平方米的房子了，今年房价的涨幅较去年至少超过1000元/平方米。”
    但是，今年郑州楼市的“寒冬”似乎比往年来得更早一些。
    进入9月以来，郑州楼市并无往年“金九银十”旺季时的热闹，反倒有一丝寒意。到了霜降满天的10月，郑州楼市依然在低谷徘徊，市场投放和成交量持续走低，购房者普遍抱有观望情绪。
    数据显示，10月份全市商品房批准预售面积74.49万平方米，较上月下降了32.62%；商品房销售5829套（间），较上月下降了15.25%；商品房销售面积57.86万平方米，较上月下降了13.71%；非住宅销售768间，较上月下降了48.83%；销售面积8.17万平方米，较上月下降了40.63%。
    面对这一组大幅下降的数字，河南财经学院工程管理系教授刘社认为，“下跌通道”的开始，表明郑州楼市已经到达一个临界关口，房地产市场必将迎来一个真正的寒冬。
【小户型放量】乱花渐欲迷人眼
    纵观2007年郑州楼市，还有一个特征不能忽视，那就是小户型项目集中入市。
    对郑州楼市小户型发展历史有所了解的人，会明显感觉到今年小户型市场的变化，市场放量之大、销售之旺盛大大超过以往。
    据不完全统计，2007年郑州市场上的小户型项目多达60余个，酒店式公寓、精装修小户型等各色物业争奇斗艳。不少业内专家直言，郑州的小户型时代已悄然而至。
    盛斌分析说，今年的小户型放量很大，有人觉得市场有些饱和了，其实不然，城中村改造释放出了大量的首次置业需求，再加上“90、70”政策的延后性，2008年的小户型市场还会进一步放量，中小户型的市场竞争将会进一步加剧。
    市场的火热并不能掩盖存在的问题，仔细推敲市场就会发现，那些打着“酒店式公寓”旗号以高端形象自居的精装修小户型项目，大多徒有其名。而冠以“精装修”之名动辄上千元每平方米装修标准的产品也存在严重缩水的现状。
    深圳泰辰置业顾问有限公司副总经理徐均告诉记者，由于国家一直没有出台精装修的行业标准，才造成了市场认识的不统一。郑州市场上能真正提供酒店式服务的项目极为稀缺，且服务档次和管理水平都处于初级阶段。
【重心偏移】金水中原两大新核心
    在城市向东政策的指引下，郑东新区发生了翻天覆地的变化，几年来一直是郑州房地产市场发展的重心。
    但是，随着郑东新区土地开发的日趋饱和，这里的房地产供应呈逐年下降的趋势，如今可供选择的新盘屈指可数。
    深圳市星彦地产顾问有限公司郑州分公司副总经理盛斌认为，“2007年老工业区和城中村改造是郑州楼市中最为活跃的方面，从供应量上看，城市发展的重心已由郑东新区转移到金水区和中原区”。
    2007年，随着郑州市加大对西部老工业区改造的实施，郑州楼市西部塌陷的颓势得以迅速扭转，老的国有工厂“腾笼换鸟”后腾挪出大量土地可供房地产开发。
    另外，今年郑州土地政策的紧缩，使得房地产开发的重心迅速转移到城中村改造中来，郑州市拥有城中村最多的行政区——金水区已于2007年内完成了10余个村庄的改造，规模空前。
【竞争加剧】外来企业争抢郑州市场
    上海、北京等国内一线城市，土地紧缺、房价高位、开发成本较高已是不争的事实，在实力企业看来，郑州就像是一个未曾开发的“处女地”，相对较低的土地价格、巨大的升值潜力、较强的消费需求等种种利好吸引着众多外来企业争相抢占郑州市场，2007年的郑州楼市，大有群雄并起逐鹿中原的味道。
    2007年初，福建商帮抢驻中原，成功接手多个城中村改造项目，如今以河南升龙、宝龙置业为代表的福建势力已有多达10余家企业在郑州开发项目，强大的资金实力和资源整合能力令他们的实力不可小觑。
    而2007年下半年，粤商的集体高调入市再度引爆郑州楼市话题，广东碧桂园、广东恒大、深圳宝安集团等地产巨鳄迅速布点郑州市场，不动声色间已集体拿地上万亩，并四处招兵买马、蓄势待发，这一连串的地产攻势让人们惊呼“狼来了”。
    盛斌认为，郑州相比周边省会城市而言，地价和房价都不算高，相应的开发成本也比较低，具有较大的市场升值空间，同时，郑州作为河南的省会，是一亿人关注的市场，这些都是外来企业青睐郑州的关键。
    在盛斌看来，东南沿海房地产企业的进驻，必将加剧郑州楼市的竞争，地价会随之水涨船高，竞争又将推动郑州楼市进入品质升级的阶段。
【市场分流】中小企业面临“洗牌”
    2007年，郑州楼市在宏观调控政策、金融信贷紧缩、土地供应趋紧的压力下面临着重重困局。一系列相关政策引发了一场行业洗牌运动，将大部分中小开发企业推到了风口浪尖。
    在郑州市场土地趋于紧张的今天，中小企业面临着“无米下锅”的境地。2006年以来，352万元、431万元、450万元、519万元，新“地王”的高度一次次被刷新，好的地块基本都被大企业所垄断，地价的攀升对中小房地产企业而言意味着梦魇。
    据记者了解，如今郑州的中小房地产企业开发的大多是存量土地，有人直言，今后的郑州市场将是一个地产寡头的时代，中小企业由于无地可拿将会淡出房地产市场。
    国家宏观政策的方向同样影响着中小房地产企业的前途和命运。
    2007年的宏观调控坚持紧缩的货币政策，今年已经连续7次上调金融机构人民币存贷款基准利率，10次上调金融机构的存款准备金率。专家认为，央行将会持续提高利率水平，以达到控制资金流动性风险的目的，这就意味着，单纯靠银行房地产开发贷款的中小房地产企业融资成本将进一步提高。
    行业洗牌在即，难道中小企业就只有死路一条？河南财经学院工程管理系主任李晓峰认为，随着房地产市场和制度的不断规范，中小房地产企业应尽快做出调整，避开与实力企业的正面交锋，去三四级市场开拓发展空间，此外，走差异化发展之路也是不错的选择。
■记者手记郑州楼市将何去何从？
    2005年郑州楼市也曾出现过成交量下降、房价停滞不前、市场出现观望情绪的低迷期，经过短暂的市场盘整，市场迅速好转了起来。2007年，郑州市场再度遭遇拐点，由于国家仍将坚持持续紧缩的货币政策，加之郑州房价已处高位，人们不禁发出疑问，郑州楼市将何去何从？
    上海浦东发展银行郑州分行财富管理部副总经理闫勇预测说，今后的房价将会在早期呈现明升暗降的特征，比如加大购房优惠的比例，赠送面积和礼品等方式，然后将进入一个长期的价格徘徊期。随着金融市场进入加息通道，紧缩银根的政策影响力会逐步爆发，房价将会趋于合理。
    记者采访时发现，尽管市场现状不容乐观，但相当一部分业内人士认为今后郑州的房价仍将会保持稳中有升的态势。业内人士的普遍信心与购房者的持币观望，仿佛是“冰火两重天”。
    河南中原房地产顾问有限公司副总经理冯建军认为，郑州楼市还是以自住性需求为主，随着郑州城市化进程的加速，土地资源将会越来越稀缺，因此房价上涨还会得到一定的支撑，但上涨的幅度不会像这两年这么快了，因为政府调控已经从浓厚的行政干预转向更多采用市场手段，而且针对性更强，效果将会更加明显。
    王如民预测，随着东南沿海实力企业进驻中原，郑州的地价将会进一步走高，2008年可能会出现600万甚至700万每亩的土地，这将直接推动房价的进一步提升。
    盛斌对郑州市场也是非常有信心的，他指出，随着土地供应的减少，郑州市城中村改造将是2008年的主旋律。另外，随着外来企业的增多，郑州楼市将进入实力与品牌主导的阶段。这就要求开发商要加大对产品的研究，提高产品品质，要协调好开发水平和房产价格相匹配的关系。
    面对国家连续出台的政策所释放出的警示信号，刚开始松动的市场神经又开始紧绷了。郑州楼市真的能够“火”下去吗？郑州楼市的拐点在哪里？2008年，能否破解楼市迷局？
    一切，仍是“未解”，但决不会是“无解”。