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□今报记者 李雪娜
“一场源于深圳、传到广州乃至整个珠三角，又影响到北京、上海、长沙、重庆、成都等大中型城市的‘房流感’来袭。其症状为房子交易量大幅下滑、房价变相下降等，而这场‘房流感’传染到的人群更为广泛，重病患者如潜逃的房屋中介老板，轻度患者为大量的持观望态度的购房者，而最轻松逃脱掉‘流感’的则是那些既得利益者。”
——— 《新世纪周刊》
“房流感”袭击郑州！并且这场“流感”大有“山雨欲来风满楼”之势，很快，全国房地产市场基本上都受到了此“流感病菌”的“感染”。一时间，虽然刚刚进入初冬，但以往红火得像六月天气的房地产市场上空就已经漫天飞雪、寒气逼人了。
作为内陆城市的郑州，2007年9月、10月，商品住宅成交量持续下跌。9月，郑州商品住宅成交套数和销售面积分别比8月份暴跌 42.18%和46.16%；10月份，这两项数据又比9月份下降5.88%和6.74%。
2007年11月，未能幸免的郑州房地产市场，受此“房流感”的影响也表现出成交量萎靡、房价高烧不退、空置率居高不下、二手房萎缩等病症。
正如郑州一购房者所说，“以前觉得房价高，但看房的人多啊，每次去看房，售楼员都会告诉我哪些房源已经没了。但这两个月，好多售楼部都没有人，只有售楼小姐在那儿闲坐着，可选的房源也明显多了，同时还会有购房优惠呢”。
这正是郑州房地产业近两个月来的写照。尽管用了许多变相手段希望保住那些一直飙升的公开数字,房地产市场的冷淡，还是被买房人感觉到了。
此次“房流感”在各大城市的流行和传播，有人说是中国房产市场从过度膨胀到理性回归的过程。不管此次是不是真正的“回归”，我们不多赘言。
但我们不愿意看到的是中国房地产市场从此一蹶不振。同时，我们更不愿意看到中国房地产市场泡沫过大，虚火过盛。
本期《东方地产》将从“‘房流感’症状透视”、“‘房流感’病因分析”、“‘房流感’病例特写”等方面，对此次席卷全国房地产市场的“房流感”对于郑州房地产市场的影响进行剖析。 禇全兴
在郑州上班4年之久的王波已经形成了一个习惯：但凡看到有新楼盘开盘，他都会过去看一看，比比价格，看看户型，但从来不留自己的联系方式，因为他知道，房子离自己还很遥远。
其实，王波并不是不想买房，交往了两年多的女朋友曾经很直接地告诉他，没有房子，不要谈结婚。
但是，像坐着火箭一样飞升的房价带给王波的只有郁闷：没有房的时候，就特别想四处看看房；但看完了房子，知道了价格，他反而不想买了。“同一个楼盘，我去年问的时候是每平方米3000多，今年再去看房，已经快5000了”。
可是，王波这两天又开始为房子忙活了。他说他发现最近的楼市有些不一样，“以前看房的人多啊，到处都是排队抢号，一开盘就售罄。但是这两周，好多售楼部都没啥人，售楼小姐还主动说有优惠呢”。
“听说房价要降了！”王波煞有介事地小声说，“广州、深圳都开始降了，我有种预感，郑州也快了，等降到3000元，我就买！”
“房流感”症状透视
●成交量 冰点
虽然临近年关向来是楼市的淡季，但今年郑州楼市的“寒冬”似乎比往年来得更早一些。
进入10月份以来，郑州楼市继续在低谷徘徊，交投行情仍无起色，购房者陷入观望，鲜有下单。郑房指数更具体和直接地表现了价格和成交变化。
数据显示，10月份全市商品房销售5829套（间），较上月下降了15.25%；商品房销售面积57.86万平方米，较上月下降了13.71%；10月份全市商品住宅销售5061套，较上月下降了5.88%,10月份全市非住宅销售768间，较上月下降了48.83%;销售面积8.17万平方米，较上月下降了40.63%。
10月份，郑州市商品住宅销售套数最多的为50平方米以下的户型，占比达到23.51％，但相对于8月的29.11％、9月的25.50%,有了较大幅度的下滑。这是在第二套住房贷款首付比例提高后发生的显著变化，说明郑州的小户型市场多为投资性需求。
即使是备受关注的二手房市场，成交量也是大幅度下滑。数据显示，郑州10月份整体二手房共成交1460套（间）, 较上月下降了17.14%；成交面积为12.92万平方米，较上月下降了17.37%。
记者从一些房产中介了解到，10月份以来二手房市场的挂牌房源明显增加，报价也相应下降，个别房源挂牌价格下降了1万至3万元。“还有一些卖方虽然坚持原来的挂牌价格，但心理价位已经降低，明确跟我们说‘价格可以再谈’。”北环附近一家21世纪不动产的置业顾问王灵告诉记者，该区域大致有六成的卖家在比较认真地卖房，两成卖家对意向买家表示“价钱可以商量”。“近三年来，郑州楼市买家没一个后悔的，卖家没一个不后悔的，这句话大体不错。但是，从10月份到现在，已经有人开始担心自己购置的房产会不会贬值了”。在一片“下降”声中，透露出了市场上的阵阵寒意，而王灵的话，也反映出目前已有部分购房者感觉到了楼市的“寒流”。
河南财经学院教授刘社认为，“下跌通道”的开始，表明房地产市场已经到达一个临界关口，房地产市场，必将迎来一个真正的寒冬。
●空置率 升高
李晖是郑州东区某小区的保安。11月29日，当记者以买家身份来到该小区看房时，他告诉记者说：“这些房屋绝大部分没有人住，你可以到周边中介多找些房源对比。”据他介绍，这个楼盘两年前已经售完，但两年来，该小区只有20％的业主入住。
对于郑州市住房空置率问题，购房者王先生也有自己的看法，他说，看看广告上说的房子已经接近售完，其实呢，到晚上去看看，我家附近的小区里没有几家的房子里有灯光，这与广告所说的清盘售空的情况截然不同！
目前，2007年上半年郑州市商品住宅的空置率还没有一个统计数字，但是据记者了解，郑东新区和北环以北很多自称已无房可卖的小区，入夜却是一片漆黑。“空置率已经到了危险的边缘。”河南商业经济研究所所长张进才表示，“造成空置率高的根本原因是房价高得离谱。我考察全国房地产市场到过许多城市，房价都高得吓人，远远超过了民众的购买能力。”“如此高的空置率肯定不正常，表明房地产市场存在问题。”刘社告诉记者，商品房市场有效需求不足是商品房空置率高的重要原因。一是过高的商品房价格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城镇居民对商品房的需求，后者制约了城镇居民购买商品房的需求。刘教授坦言：“房价只要下跌10%，就能卖得动，下跌20%就能卖得很好，下跌30%，就会抢。市场需求还是有的，只是房价还没有到合理的价位。”
高空置率究竟传递给普通百姓什么信号？“现在民众最理智的办法就是不买。”张进才说，只要不是特别需要买房，就要坚持等到房价下降。开发商和购房者像是在拔河，最终肯定是购房者胜，因为开发商短期内会扛着，却未必能长期挺住。
而刘教授认为，从根本上来讲，要想降低商品房的空置率，出路只有两条———要么降低房价，要么提高居民住房的消费能力，两者必居其一。
●购房者 观望
在郑州开了5年出租车的老陈是典型的“飘”在郑州一族，一家三口至今蜗居在沙门村一间民房里，对于几年来郑州房价的变化他如数家珍，哪里新开了一家楼盘，他总能颇有见地地点评上几句，在他眼里看房子和买房子是两码事，“如果2002年用这十几万买出租车的钱买套房子就好了，那时候郑州房价才千把块一平方米，如今两口子起早贪黑开出租赚的钱怎么也赶不上房价上涨的速度”。
而最近全国媒体关于房价下降的报道，又让老陈重新燃起了购房的冲动，他天真地盘算着说：“广州深圳的房价降得很厉害，郑州估计也快了吧，如果房价降到3000元每平方米我就能买得起一套100平方米的房子。”
然而，在经过一番寻找之后，老陈失望地发现房价非但没有下降，反而有进一步增高的趋势，仅有成交量大幅下滑让他聊以自慰，“大伙都不买房了，看你开发商还能撑多久，我相信房价应该不会再涨了，价格降下来是迟早的事。”最后老陈还不忘幽默了一把，“都等这么多年了还怕再多等几年？有句话说得好嘛，冬天到了，春天还会远吗？”
记者一位颇有投资经验的朋友吕爽认为，“‘9·27房贷新政’及持续加息影响了投资性需求，加之广大市民对市场的观望情绪影响了自住性需求，这是郑州楼市量减价升的关键，但以郑州而言，投资性需求毕竟占少数，购房者的观望情绪才是市场低迷的根本所在”。
上海浦东发展银行郑州分行财富管理部副总经理闫勇认为，大多数人不打算在近期买房从市场表现就可以很清楚，表面上看郑州房价并没有降低，但成交量的急剧下降使得整个楼市“有价无市”。
其中固然有连续加息、提高二套房首付比例等一系列宏观调控政策集中爆发等因素的影响，但必须清楚的是，如若郑州房价像广州深圳一样振荡并真正降价的话，购房者的观望情绪将会更加严重。
“房流感”病因分析
房产调控威力显露
站在雪山之巅，打个喷嚏都能引发雪崩的说法并非耸人听闻。
一场源于深圳的“房流感”就像这雪山上的一个喷嚏，使得这场 “疫情”如雪崩般迅速经由珠三角向全国蔓延开来，郑州也未能幸免，表现出成交量萎靡、房价高烧不退、空置率居高不下、二手房萎缩等病症。
我们不禁要问，遭遇盘整期的郑州楼市的病因何在？
□今报记者 王磊/文袁晓强/图
●银根紧缩的连锁反应
从过去的限制供给到如今的限制需求，今年国家宏观调控政策来了个180度大转弯，央行5次加息，“9·27”房贷新政等一系列紧缩银根的政策出台，令全国房地产市场猝不及防，以深圳为首的珠三角地产“瘟疫”向全国蔓延，如今已至郑州。
面对这场突如其来的“疫情”，郑州市场未能幸免，成交量连续数月下降，开发商纷纷惊呼行业寒冬已至，购房者观望的心态也从未如此坚定过。业内人士普遍认为“9·27”房贷新政是造成这场全国“疫情”的始作俑者。
购买多套住房的炒家成为今年调控的重点“照顾对象”，对于第二套房屋的严格界定直接加大了投资者的资金压力，非自住性需求得到有效遏制。“其实被遏制的不只是投资性需求，自住性需求也受到了极大的影响，购房者再度进入观望期。”上海浦东发展银行郑州分行财富管理部副总经理闫勇补充说，“因为深圳和珠三角地区量价齐跌的事实时刻揪动着郑州购房者的心，他们相信郑州房价下降也是迟早的事。深圳房价打个喷嚏，全国房价都得跟着感冒，何况这次深圳病得不轻。”
河南财经学院工程管理系教授刘社认为，市场的“量跌价升”其实是一种有价无市的价格虚增，说明市场已经开始出现泡沫了。
记者还了解到，由于各大银行受到2007年度贷款额度已经用光的限制，最近郑州多家银行已经停止发放个人房贷业务，整个房地产市场出现了一种少有的资金“供血不足”的现象。
对于这场蔓延全国的地产“瘟疫”，闫勇认为，宏观调控加强了金融调控和资金的控制，减少了货币投放，有利于解决流动性过剩的问题，这也是郑州市场出现“量跌价升”的主要原因。
也有专家指出，再过一个多月，等到银行2008年度贷款额度重新启动后，或许充裕的资金将会进一步推动房价上涨。
●从土地为“王”到土地为“祸”
土地为“王”和土地为“祸”是截然不同的两种指向结果，对于开发商而言囤积尽可能多的土地关乎企业的生死存亡，但对于市场而言房价将会随着地价的攀升水涨船高，企业对土地追求的热情使得地价改变了市场对房价的预期，但值得注意的是，当面粉贵过面包的时候，风险正在步步临近。
近年来的国土资源公报显示：2004年，我国城市地价与上年同期相比城市综合地价增长6.08％；2005年，全国主要城市综合地价同比增长4.44％。到2006年，土地出让面积、价款显著增长。全国共出让土地价款7676.89亿元，同比增长30.5％。其中招拍挂出让面积6.65万公顷，出让价款5492.09亿元，分别增长16.3％和30.9％。
土地市场的“冒进者”制造了一个又一个“地王”。刘社认为，由于土地具有边际效应，在“地王”周围开发的项目会迅速向其比肩看齐，从而形成房价的整体上涨，而这种增长是一种非理性的盲目攀比，对市场健康无益。
纵观郑州市场，囤积上万亩土地的企业并不鲜见，另据业内人士爆料，如今已经卖出单价上万元天价的某“地王”，终极目标是直指单价一万五千元大关。
一位不愿透露姓名的开发商表示，如果地方政府不能按捺住GDP冲动，将卖地当成地方财政的主要来源，土地新政只会成为一纸空文。而当面粉贵过面包时，行业危机已经出现了。
●楼市观望情绪进一步加剧
今年以来，央行9次上调存款准备金率、5次加息，加上公积金收紧，对第二套房提高首付和贷款利率等金融政策步步进逼，力度和频率前所未有，威力也逐渐显露出来。
张先生近期比较郁闷，因为他5月份就签了购房合同，但等了半年公积金贷款都没有批下来，中途他给银行打过几次电话都被告知公积金贷款审查较慢，还在办理中。
眼瞅着就到年底了，开发商又在催缴，威胁要没收定金，张先生实在没有时间和精力慢慢磨了，只好把原来的组合贷款计划全部改成了商业性贷款，“平白要多付十几万的利息”。
据记者了解，近来像张先生这样遭遇的购房者还不少。由于银行房贷的进一步收紧，不仅有部分银行已经暂停了二手房、商铺、别墅等贷款业务，甚至连商品房的贷款也越来越难了。
另外，央行第三季度的货币政策执行报告也已经明确指出，央行将继续执行适度从紧的货币政策，综合运用多种工具，进一步加强流动性管理，有效缓解银行系统流动性过剩问题。报告还特别强调要加强对房地产行业的宏观调控。
可以预见，年内央行还将通过提高存款准备金率加强对流动性过剩的控制，并通过提高房贷利率、加息抑制房价的过快增长。
在有效商品房供应乏力、贷款政策持续走紧的情形下，“房价愈高，买者愈寡”。同时，购房人对国家保障性住房政策有所期待，因此目前市场上观望气氛浓厚。
河南财经学院李晓峰教授表示，提高存款准备金率使得开发商从银行获得贷款的难度变大，而银行收紧个人房贷，不但抑制了投资需求，楼市正常的购买力也受到影响，一些中低收入的购房者如果办不下来贷款就只能放弃，贷款难势必会对开发商的资金链形成威胁，使得他们年底前面临着更大的资金压力。
刘社也指出，判断郑州住房市场的供给是否能满足需求，应当主要看一个时期内，每平方米4000元以下的楼盘供应了多少，因为普通老百姓关注的住房问题主要集中在每平方米4000元以下的住房。
各种信号表明，房价再想大涨，已经不太可能；甚至，房地产的风险开始能够与股市“一较高低”。
“房流感”病例特写
郑州房奴症候群
□今报记者李雪娜\文袁晓强\图
某媒体曾经做过一组调查：你对人生缺乏热情吗？结果显示，55.0％的人对人生缺乏热情，71.0％的人认为现实生活中充满了焦虑。焦虑是一种“问题精神状态”，它源于内心对生活不确定的恐惧。而构成社会群体焦虑的主要原因中，“房价之高”排名第一。
以前，有人说房价对他们来说是“踮着脚尖摸门框”，可现在的情形是，大部分人踩着板凳也够不着门框，而早期摸着门框的人，也有“坚持不住”之疲。
在郑州，许多“房奴”和“准房奴”也在为房子忧心忡忡、患得患失。他们是这个城市的房奴症候群。
病例
“我的心太累”
受访人：唐先生
购房病史：贷款35万元，按揭15年
“房流感”症状：全部的工资收入都用来还贷，不敢要孩子，怕养不起。
唐先生和妻子都在企业上班，两人均为30岁，收入比较稳定，唐先生月收入2500元，妻子王女士月收入1400元。两人现有一套房产，价格近50万元，首付三成，其余35万元是按揭贷款，月还款2000多元，占唐先生家庭月收入的近60%。
●购房前
唐先生和王女士是去年五一结的婚，当时两人在郑州市丰产路租了一套两室一厅的房子住，两个人的收入加起来虽然不是特别多，但小日子过得还是蛮轻松的，而且他们都非常喜欢旅游，结婚前两人就合计着，以后每年都要利用假日到外地玩一玩。
王女士说，她还有一个心愿，就是2008年奥运会期间要个小宝宝，名字都想好了，就叫“奥生”。
●购房后
唐先生夫妇是在今年三月份的时候买的房，当初考虑到房价一直在升，老是租房住也不是个办法，就决定购置这套房产。如今，为了这套房，唐先生的全部工资收入都用来还贷了，生活的担子全部落到了王女士身上。“现在不得不取消所有的旅游计划了。”唐先生无奈地说。
迫于经济上的压力，要孩子的计划也不得不推迟。毕竟有了小孩，每个月的固定支出又多了好几百元，而凭目前他们的收入状况，是养不起孩子的。
“现在银行一直在加息，到明年，我们每个月的还款金额又会增加好几百元呢，可以说，每天一睁眼就是为了还银行的债。想起来，就觉得生活特别累，真的还不如不买房呢。”在唐先生的脸上，记者看到的是不堪生活所累的苦笑。
病例
神仙日子一去不复返
受访人：孙宏
购房病史：公积金贷款20万元，按揭20年。
“房流感”症状：不泡吧，不唱歌，坚决不产生任何社交花费。
对于刚毕业的大学生来说，孙宏是幸运的。
他4年前大学毕业留在了郑州，月薪3500元，在郑州可以算得上白领了。去年11月份，孙宏说要买房结婚，开饭店的姐姐就主动赞助了15万元。孙宏拿着这15万元交了首付，在北环附近买了一套90平方米的房子，用公积金贷了20万元，准备还20年。
●购房前
谈恋爱以前，孙宏和同事在公司附近合租了一套公寓，家具、家电齐全，两人平摊1200元的月租，用孙宏自己的话说，“过着下馆子＋泡酒吧＋境外游的‘神仙般的日子’”。
工作两年后，孙宏经人介绍认识了现在的女朋友小李，小李家是郑州本地的，但是因为家里还有个哥哥，住房也很紧张，谈到结婚的问题时，小李的父母提出的条件是：必须有一套房子。
●购房后“吃饭啊？你请客我就去。”“泡吧？不去，我戒酒了！”“唱歌？最近工作特忙，得在家加班……”买房的一年来，只要有人约孙宏出去“潇洒潇洒”，得到的回答大抵如此。
朋友、同事、室友都说孙宏“抠门”，他心里委屈却只能装作若无其事。“15万元的房子首付是姐姐帮我垫的，在未来20年里，在房贷没有还清之前，我必须为一切突发事件做好准备，像失业啊、生病啊、人情世故啊。总之，我现在的状况是‘负债’越来越多，美好生活离我越来越远。”孙宏的话里，充满着无奈。
病例
求做房奴而不得
受访人：王海东
购房病史：追着房价跑，买房一拖再拖
“房流感”症状：省吃俭用，工资上涨赶不上房价上涨。
王海东不能算严格意义上的房奴，说起来，他只是个准房奴。2003年，王海东大学毕业后考上了公务员，有一份在很多人眼中属于美差的工作。但是，他没有赶上福利分房的末班车。在成为人民公仆的同时，还得时刻准备着做房子的奴隶。
●遭遇买房
王海东的老家在农村，这也意味着，他不能像家在郑州的同事们那样，暂时可以得到长辈奋斗出来的房子的荫庇。他只能靠着自己的工资，一点一点地攒。
每个月近两千元的工资，做着体面的工作，在家乡人眼里，他算是出人头地了，但谁又知道，他尽量省吃俭用，一年存折里也就是1万元多一点。“按照公务员现在的工资水平，那么至少需要15年，我才能付起房子的首付，这是幼儿园的小朋友也能算清楚的加减乘除。而且，我完全忽略了种种现实的却完全不能被忽略的因素：工资是上涨的，房价是上涨的，工资的上涨是追不上房价的上涨的。如果房价依然像现在这样疯狂的上涨，那么，我的房子，我梦想中的房子，就依然如空中楼阁般遥远”。
离结婚日子越近，房子就越频繁地出现在女友的嘴边。王海东告诉记者，他真的好想对他女朋友说：我们不买房子好吗？
他说，在郑州有很多房奴，但是也有很多人像他这样“求做房奴而不得”，但是他相信，房价一定会降下来的，国家不会让这么一大批人无家可归。 |
