□褚福灵
    以房养老是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。以房养老有多种形式，房屋反向抵押贷款(反按揭)养老是值得重视的以房养老形式。
以房养老的具体形式
    (1)子女养老，房产由子女继承；(2)抚养人养老，房产由抚养人继承；(3)租出大房再租入小房，用房租差价款养老；(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；(5)售出大房，换购小房，用差价款养老；(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项缴纳房租和养老；(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该房归还贷款。
    第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性；最后一种形式属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。
房屋抵押养老需具备的条件
    实行房屋反向抵押贷款养老的老人应当具备一定条件：
    (1)自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权对该房屋做出售、出租或转让的处置。
    (2)独立住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。
    (3)经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。
    (4)地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。
    但如果住房地处农村或经济不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
■专家提醒
    分析表明，以房养老要以有独立住房为前提，由于中国公民很难人人都有产权房，因此以房养老不具有普遍性，仅仅是适合人群的可选择方式。但如果有了这种可选择的养老方式，并且在组织和制度上逐步完善了这种养老方式，就为解除养老之忧提供了新思路，开辟了一条新的路径，显然这是值得探讨的一种养老方式。